Immobilien: 3 Gründe, warum die Vonovia-Aktie und die TAG Immobilien-Aktie gerade einbrechen

Immobilien sind in Deutschland sehr beliebt. Meist ist der Hausbau die zentrale Großinvestition vieler Haushalte. Aber auch zur Geldanlage sind sie beliebt. Dafür sprechen regelmäßige Einnahmen und über einen langen Zeitraum in Metropolen auch mögliche Wertsteigerungen.

Ein Nachteil ist jedoch, dass sie Besitzer nur mit hohen Kosten wieder verkaufen können. Ihre Wertentwicklung hängt zudem stark von der Region ab. So sind die Preise im süddeutschen Raum und in vielen Großstädten seit 2008 stark gestiegen. Auf dem Land und in Ostdeutschland sind sie hingegen oftmals sogar gefallen. Entscheidend ist, ob Menschen aus einer Region ab- oder zuwandern.

Wenn Immobilien also eine solide Anlage sind, könnten es dann nicht auch Immobilien-Aktien wie Vonovia (WKN: A1ML7J) oder TAG Immobilien (WKN: 830350) sein?

Gründe für den Immobilien-Aktien-Einbruch

Wer Immobilien-Aktien historisch studiert hat, kennt die Antwort. Sie brechen tatsächlich in Krisen regelmäßig ein. So ist die TAG Immobilien-Aktie sowohl 2001 bis 2002 als auch 2008 stark gefallen.

Dafür gibt es verschiedene Gründe.

Zunächst erzielen auch Immobilienfirmen regelmäßige Mieteinnahmen. Sie profitieren ebenfalls von steigenden Preisen, da der Bestand für die Bilanz regelmäßig neu bewertet wird.

1. Hohe Verschuldung und steigende Zinsen

Doch ähnlich wie viele Privathaushalte auch, kaufen Immobilien-Firmen Wohnungen und Gewerbeobjekte zum Großteil mit geliehenem Geld. Dies macht sie von Zinsentwicklungen abhängig. Aufgrund der stark gestiegenen Inflation hat die Europäische Zentralbank zuletzt die Zinsen angehoben. Doch angesichts einer Geldentwertung von 10,0 %, sind 1,25 % Leitzins eher Kosmetik als eine effektive Maßnahme.

Die Zinsen können und müssen somit deutlich stärker steigen. Dadurch geraten verschuldete Privathaushalte und Immobilien-Firmen unter Druck, denn so erhöhen sich auch die Finanzierungskosten. Ein vorher rentabler Kauf verwandelt sich plötzlich zu einem Verlustgeschäft.

2. Zunehmende Immobilien-Verkäufe 

Die Anzahl der Verkäufe steigt, während die Käufe angesichts höherer Kreditzinsen abnehmen. In der Folge beginnen die Immobilienpreise zu sinken. Hinzu kommt, dass sich aufgrund der dauerhaft niedrigen Zinsen seit 2009 in Deutschland eine Blase gebildet hat, die nun platzt.

Bei Vonovia ist der Gewinn im ersten Halbjahr 2022 bereits um 33 % auf 1.796 Mio. Euro gesunken. In einer bevorstehenden Krise könnte daraus auch schnell ein Verlust werden, was die Aktienkurse bereits vorwegnehmen.

3. Steigende Energie- und Stromkosten

Nicht nur die Kreditkosten verteuern sich, sondern für Mieter und Hausbesitzer auch die Nebenkosten. Wer nun die Kosten nicht mehr bewältigen kann, entschließt sich oft, das Haus zu verkaufen. Auch dadurch gerät der Immobilienmarkt unter Druck.

Noch gefährlicher als Wohn- sind Aktien gewerblicher Immobilien-Unternehmen. Ihnen droht neben den beschriebenen Effekten auch ein höherer Leerstand.

Aktuell sind Vonovia- und TAG Immobilien-Aktien bereits günstig bewertet. Dennoch empfiehlt es sich, die relevanten Faktoren genau zu beobachten und erst bei Anzeichen einer Wende einzusteigen.