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Einkünfte aus Immobilien: Aktiv oder passiv?!

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Einkünfte aus Immobilien sind eine Möglichkeit, sich eine nette Rendite zu bescheren. Im Endeffekt ist das möglich, indem man auf irgendeine Art und Weise vier Wände kauft und sie vermietet. Regelmäßige Einkünfte führen zu einem passiven Einkommen.

Aber je nachdem, wie man vorgeht, sollte man vielleicht das passiv hinterfragen. Einkünfte aus Immobilien können doch eine sehr aktive Komponente besitzen. Zumindest, wenn man den sehr direkten Weg einer Investition wählt. Lass uns das ein wenig näher betrachten.

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Einkünfte aus Immobilien: Doch sehr aktiv …?!

Spielen wir das Szenario durch, das einen Vermieter erwartet: Wer Einkünfte aus Immobilien erhalten möchte, der muss sich zunächst ein Objekt der Begierde suchen. Das ist übrigens bei eigentlich allem der Fall. Ob man nun Aktien, einen ETF oder eben die eigenen vier Wände kauft, es gehört ein gewisses Arbeiten an und Identifizieren von Chancen dazu.

Ab dem Zeitpunkt der Investition kommt es jedoch darauf an. Ich werte sehr viele Merkmale als aktiv. So zum Beispiel die aktive Vermietung und das Verwalten der eigenen vier Wände. Schon das Suchen eines Mieters ist mit Inserieren und einem Auswahlprozess sowie dem Besichtigen verbunden. Hinzu kommt die Bestandsverwaltung, Reparaturen oder auch das Sanieren. Selbst das Erstellen der gängigen Nebenkostenabrechnungen. All das ist mit Aufwand verbunden. Ob wir das noch als passiv bezeichnen können? Das ist zumindest strittig.

Einkünfte aus Immobilien sind daher bei einer sehr direkten Investition nicht so passiv, wie sie zunächst erscheinen. Auch steuerlich gibt es neue Fallstricke, so zum Beispiel die Grundsteuererklärung. Zwar müssen wir nicht aktiv arbeiten, was das Generieren des Geldes angeht, wir sind schließlich nicht die Immobilie, die quasi arbeitet. Aber so richtig passiv fühlt sich das unterm Strich nicht an.

Aufwand meiden: Eine passive Alternative

Wer trotzdem Einkünfte aus einer Immobilie oder idealerweise aus vielen Immobilien erzielen möchte, der hat andere Optionen. Zum Beispiel das Investieren in eine Aktie mit Immobilien-Schwerpunkt. Oder in einen REIT. Zwar gibt es hier eine Immobiliengesellschaft, die Kosten verursacht. Im Gegenzug erhalten wir jedoch die Möglichkeit, ab der Investition den Großteil der aktiven Verwaltung abzugeben. Und lediglich einen Teil des passiven Einkommens über eine Dividende zu kassieren.

Für mich ist das jedenfalls der idealere Weg. Vorteile sind, neben der womöglich größeren Diversifikation, außerdem vorhandenes Know-how hinsichtlich des Unternehmens und die Skalierbarkeit. Wir können in REITs oder andere Immobilien-Aktien schon wenige Hundert Euro investieren. Aber heute geht es eben um die Kernunterscheidung zwischen aktiv und passiv. Wer es maximal einfach halten möchte, der kommt jetzt womöglich etwas ans Überlegen.

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