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Gibt es eine Blase am Markt für Immobilien? Ich denke, ja

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Wer sich den Chart für das monatliche Aufkommen für die Grunderwerbssteuer in Deutschland ansieht, könnte sich an den Bitcoin oder den 5-Jahres-Chart von Tesla (WKN: A1CX3T) erinnert fühlen. Die Steuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks an und erfasst auch die darauf befindlichen Immobilien. Während sich die Steuereinnahmen zwischen 1999 und 2012 in einem Korridor zwischen 300 Mio. Euro und 700 Mio. Euro bewegt haben, ging es danach sprunghaft nach oben. Im März 2021 wurde laut dem Statistischen Bundesamt ein neuer Spitzenwert mit 1,8 Mrd. Euro erreicht.

Die Ursache für diese Entwicklung ist schnell gefunden. Die Zahl der Kauffälle ist laut dem jüngsten Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft zwischen 2010 und 2020 um 20 % gestiegen. Gleichzeitig hat sich der Geldumsatz mit Wohnimmobilien allerdings mehr als verdoppelt. Während für den Umsatz mit Wohnungen und Häusern auch 2021 ein weiterer leichter Anstieg erwartet wird, sollen die Kauffallzahlen leicht zurückgehen.

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Mieten und Nachfrage sprechen gegen weitere Preissteigerungen

Laut dem Frühjahrsgutachten sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland im Zeitraum zwischen 2007 und 2020 um 106 % gestiegen. Die Neuvertragsmieten sind im gleichen Zeitraum nur um 43,7 % gewachsen. Die Schere geht immer weiter auseinander.

Gleichzeitig nimmt die Wohnungsnachfrage ab. Der natürliche Saldo der Bevölkerungsentwicklung ist seit vielen Jahren negativ. Nur durch Zuwanderung wurde dieser Effekt in den vergangenen 20 Jahren kompensiert. Der Trend hat sich in den letzten Jahren allerdings schon wieder deutlich abgeschwächt, es bleibt abzuwarten, ob Deutschland nicht in einigen Jahren schrumpft. Dafür spricht eine älter werdende Babyboomer-Generation, die aktuell einen deutlichen Überhang in der Alterspyramide darstellt.

Und ein weiterer bestimmender Faktor für die Wohnungsnachfrage schwächt sich zunehmend ab. Die durchschnittliche Haushaltsgröße lag 1999 noch bei 2,18. Für 2020 nimmt das Statistische Bundesamt einen Wert von 1,97 an. Bis 2035 soll die durchschnittliche Zahl der Bewohner einer Immobilie nur noch um weitere 0,07 fallen.

Der Markt für Immobilien wird sich von selbst regeln

Die Baufertigstellungen lagen 2019 bei 293.000 Wohnungen. Das war der höchste Wert seit 2001. Der Bauüberhang, den man sich vereinfacht als Auftragsbestand vorstellen kann, wuchs 2020 auf 790.000 Wohnungen an. Bei der Beseitigung von diesem sehe ich erhebliches Potenzial für Technologien wie den 3D-Druck.

Offensichtlich deckt man aktuell noch nicht die Nachfrage mit den Baufertigstellungen. Laut verschiedenen Studien soll der Neubaubedarf in den nächsten Jahren allerdings sinken. Mit einer weiterhin leicht steigenden Zahl von Baufertigstellungen sollte diese aber früher oder später gedeckt werden.

Gleichzeitig könnte die Zeit des ultragünstigen Geldes in einigen Jahren vorbei sein. Spätestens dann wird bei der Bewertung von Immobilien wieder das Verhältnis zur realisierbaren Miete eine Rolle spielen. Bereits heute sollte man nicht mehr als das 25-Fache der erreichbaren Jahresmiete für ein Objekt bezahlen. Ist ein entsprechender Einstieg nicht möglich, sollten Immobiliensuchende sich lieber für den Aktienmarkt entscheiden.

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Florian Hainzl besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt und empfiehlt Aktien von Tesla.

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