Mietendeckel gekippt: Ist das der Durchbruch für Vonovia?

Am 15. April kippte das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel. Der größte deutsche Immobilienkonzern Vonovia (WKN: A1ML7J) geht mit diesem Urteil sehr souverän um und verzichtet auf Nachforderungen gegenüber seinen Mietern. Die Aktie des im DAX notierten Unternehmens zog seitdem um 3 % auf aktuell 56,86 Euro (Stand: 19. April 2021) an. Doch wie geht es weiter? Ist das Urteil eine günstige Einstiegsgelegenheit?

Vonovia ist breit diversifiziert

Der Berliner Mietendeckel spielte daher eine eher untergeordnete Rolle. Rund 36.000 Wohnungen von Vonovia befinden sich in Berlin. Bei rund einem Drittel davon musste das Unternehmen im November die Miete deckeln. Trotzdem stiegen auf Jahressicht die Mieteinnahmen, auch weil erstmals die zugekauften Immobilien der schwedischen Hembla (WKN: A1XA4P) in die Berechnung einflossen und diese mehr Miete einbringen.

Vonovia besitzt mehr als 415.000 Wohnungen, rund 350.000 davon verteilt im ganzen Bundesgebiet. Erste vorsichtige Expansionsschritte wurden bereits ins europäische Ausland unternommen.

Vonovia hat Corona gut verkraftet

Während insbesondere Gewerbeimmobilien in der Pandemie unter Druck stehen, entwickelten sich die Zahlen von Vonovia auch 2020 langweilig wie immer – nach oben. Schließlich gilt: Gewohnt wird immer.

Das Wachstum ist seit vielen Jahren konstant hoch. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wuchs der Umsatz um 11,5 %, der operative Gewinn um 11,8 % und der Nettogewinn um 32,8 % pro anno.

Vonovia profitiert von regelmäßigen Mieteinnahmen

Die wichtigste Kennzahl der Branche ist das „FFO“, die „Funds from operations“. Dieser Wert beziffert den Cashflow aus der Geschäftstätigkeit. Immobiliengesellschaften verwenden ihn als Maß für die operative Leistung.

Insbesondere die Zuflüsse aus diesem Bestandsgeschäft entwickelten sich bei der Vonovia in den letzten Jahren prächtig. Zwischen den Geschäftsjahren 2017 und 2020 kletterte das FFO um 38 % auf heute 1,3 Mrd. Euro.

Vonovia setzt bewusst auf Skaleneffekte

Seitdem Rolf Buch vor acht Jahren als CEO die Geschäftsführung übernommen hatte, wuchs das Portfolio um 230.000 Immobilien. Akquisitionen gehören zur Strategie von Vonovia. Und dank der Synergieeffekte konnte der Konzern seine Kosten deutlich stärker senken als so mancher Wettbewerber.

Daneben erhöhte sich im Geschäftsjahr 2020 auch der Anteil der neu gebauten und der modernisierten Wohnungen im Portfolio, mit denen Vonovia ebenfalls mehr Einnahmen erzielt. Und schließlich verringerte sich die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 2,4 %.

Mit einer Strategie der Standardisierung, Industrialisierung und Prozessoptimierung will Vonovia das sehr feinkörnige Geschäft mit den Endkunden in den kommenden Jahren stetig vereinfachen und weitere Effizienzpotenziale heben.

Vonovia ist noch hungrig

Mitten in der Coronakrise hat Vonovia Geld über Anleihen am Kapitalmarkt eingesammelt – ein Wagnis. Womöglich könnte Vonovia bald wieder auf Einkaufstour gehen. Insbesondere die Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C) könnte ein Übernahmekandidat werden.

Tatsächlich hatte Rolf Buch bereits im Jahr 2016 einen Übernahmeversuch gestartet, war aber am Widerstand der Deutsche-Wohnen-Aktionäre gescheitert.

Der Berliner Konzern ist neben Vonovia der zweite Immobilienkonzern im DAX. Im Gegensatz zu Vonovia hat er sich in den letzten Jahren jedoch auf den Berliner Markt fokussiert.

Doch lassen wir die Akquisitionsträumereien einmal beiseite …

Auch als Dividendentitel macht Vonovia viel Spaß

Bei der Hauptversammlung am 16. April bewilligten die Aktionäre eine Ausschüttung von 1,69 Euro je Aktie. Dies entspricht einer Dividendenrendite von 3 % auf den aktuellen Kurs.

Das oben erläuterte FFO ist maßgeblich für die Ausschüttung. Rund 71 % des FFO zahlt Vonovia diesmal als Gewinnbeteiligung aus – eine sehr gesunde und nachhaltige Quote. Damit bleibt genügend Kapital für Investitionen und auch den einen oder anderen Zukauf übrig.

Darüber können Immobilieninvestoren nur müde lächeln …

Eine Kapitalverzinsung von knapp 3 % ist in den Augen der meisten Eigentümer und Vermieter von Wohnungen viel zu wenig. Doch im Gegensatz zu den Vonovia-Aktionären haben sie auch weitaus mehr Arbeit, um ihre höhere Rendite zu erwirtschaften.

Anteilseigner von Vonovia hingegen müssen nicht befürchten, eines Tages von Mietern wegen tropfender Wasserhähne oder Lärmbelästigungen angerufen zu werden. Sie können sich zurücklehnen und auf die zuverlässige Gewinnbeteiligung vertrauen.

Seit 2013 hat Vonovia die Dividende kontinuierlich erhöht. Wer damals, vor acht Jahren, zum Preis von 17 Euro je Aktie investiert hat, kann sich heute über eine Dividendenrendite von 9,9 % auf seinen Einstandskurs freuen. Und über eine solche Verzinsung würde sich auch so mancher Wohnungsvermieter nicht beschweren …

Die Aktie ist immer interessant

Angesichts des krisenfesten Geschäftsmodells, des anhaltenden Wachstums und der soliden Dividende ist Vonovia ein attraktives Investment. Doch zu welchem Preis?

Auf dem Sektor der Immobilienaktien helfen uns klassische Kennzahlen wie beispielsweise das Kurs-Gewinn-Verhältnis nicht wirklich weiter. Eher sollten wir auf das Verhältnis zwischen dem Aktienpreis und dem oben erläuterten FFO blicken.

Das Multiple von Vonovia liegt hier bei 24. Das bedeutet, dass Anleger für 1 Euro der FFO aktuell 24 Euro zahlen. In meinen Augen ist dies nicht mehr günstig. Ähnlich wie beim Kurs-Cashflow-Verhältnis sehe ich günstige Einstiegschancen erst dann, sobald diese Kennzahl unter 15 fällt.

Doch ich kann es gleichzeitig niemandem verübeln, der langfristig sichere Dividenden kassieren will und deshalb bereits heute einsteigt.