Großes Risiko? Was, wenn bei Realty Income plötzlich der größte Mieter wegbrechen würde?

Die Aktie von Realty Income (WKN: 899744) hat sich in den Reihen der Dividendenaktien einen besonderen Stellenwert erarbeitet. Das operative Geschäft ist mit sogenannten Triple-Net-Lease-Verträgen besonders zuverlässig, das Portfolio mit über 6.500 Immobilien sehr breit diversifiziert. Die Dividende wird nicht nur monatlich ausgeschüttet. Nein, sondern kann außerdem auf eine Historie mit über 50 Jahren stets zuverlässiger Auszahlungen zurückblicken.

Es gibt viele Gründe, weshalb man die Aktie von Realty Income als Einkommensinvestor mögen kann. Trotzdem ist die Aktie nicht risikolos. Wie jedes andere Immobilien-Investment ist auch hier Leerstand ein Risiko, das es zu würdigen gilt.

Werfen wir in diesem Sinne heute einen Blick auf ein vermeintliches Worst-Case-Szenario: Was wäre, wenn der größte Mieter von Realty Income wegbrechen würde?

Realty Income: Das Risiko im Blick!

Realty Income besitzt zwar grundsätzlich ein mit 6.500 verschiedenen Immobilien sehr diversifiziertes Portfolio. Trotzdem ist die Mieterstruktur teilweise sehr konzentriert. Nicht umsonst finden wir im Investor-Relations-Überblick schließlich eine Liste mit den Top-20-Mietern. Und auch die Antwort auf die Frage, die uns heute beschäftigen soll.

Um es kurz zu machen: Selbst eine hypothetische Insolvenz mit einem plötzlichen Zahlungsstopp des größten Mieters, Walgreens, wäre operativ verkraftbar. Mit 248 gemieteten Immobilien ist die Apothekenkette zwar eine Größe im Portfolio von Realty Income. Tatsächlich steht Walgreens sogar für 6 % der Umsätze des US-REITs. Wie wir jedoch sehen können, wäre der Einfluss auf den operativen Misserfolg eher begrenzt: Ein Umsatzeinbruch von 20 % wäre verkraftbar. Wenngleich wir das natürlich im Zahlenwerk bemerken würden.

Ein noch größeres Risiko wäre hingegen der Ausfall aller Top-20-Mieter. Zusammen bringen sie es schließlich auf einen Anteil am Portfolio von 52,8 %, was definitiv erheblich ist. Aber, mal ehrlich: Wie wahrscheinlich ist es, dass alle 20 Mieter quasi gleichzeitig ausfallen? Ich schätze, wenn das eintrifft, haben wir wirtschaftlich gesehen bedeutend schlimmere Probleme.

Zumal das Portfolio anhand der Top-Mieter sehr defensiv ist: Walgreens ist eine führende US-Apothekenkette, die als solche wenig zyklisch ist. FedEx ist hingegen das bekannte Logistikunternehmen, das ebenfalls zu den Hauptmietern zählt. Zudem finden sich Supermärkte, Ein-Dollar-Läden, Baumärkte und andere defensive Geschäfte unter den Top-Mietern. Aber auch Fitnessstudios, die gegenwärtig natürlich die Auswirkungen von COVID-19 spüren. Trotzdem, um das noch einmal zu betonen: Das Risiko von Mietausfällen ist aufgrund der Diversifikation eher begrenzt.

Hat es schon Ausfälle gegeben?

Tatsächlich hat es historisch gesehen sogar erst kürzlich kurzfristige Ausfälle innerhalb des Portfolios gegeben. Wie Realty Income im zweiten Quartal mitgeteilt hat, konnte der US-REIT lediglich 86,5 % der Mieten einsammeln. Oder, anders ausgedrückt: Rund 13,5 % der Mieter sind kurzzeitig nicht ihren Zahlungspflichten COVID-19-bedingt nachgekommen, was deutlich über dem Wert liegt, den Walgreens am Gesamtportfolio auf sich vereint.

Hat das zu operativen Auswirkungen geführt? Ja, keine Frage: Trotzdem stiegen die Funds from Operations im Jahresvergleich um 4,9 % auf 0,86 US-Dollar je Aktie, was zeigt: Das defensive Geschäftsmodell von Realty Income kann Ausfälle kompensieren.

Wie wir daher auch beim zweiten Blick erkennen können, ist das Risiko eines Mietausfalls in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten zwar real. Aber trotzdem nicht überzubewerten. Eine wertvolle Erkenntnis, wenn du mich fragst, die erneut die defensive Klasse von Realty Income unterstreicht.

Realty Income: Eine besonders defensive Dividendenaktie!

Realty Income ist und bleibt für mich daher eine besonders defensive und zuverlässige Dividendenaktie mit monatlichen Zahlungen. Im Rahmen der aktuellen Korrektur wird die Aktie übrigens wieder günstiger gehandelt und kommt auf eine höhere Dividendenrendite: Gemessen an den derzeit ausgezahlten 0,234 US-Dollar und einem Aktienkurs von 57,87 US-Dollar liegt dieser Wert bei 4,85 %. Das könnte ebenfalls einen näheren Blick verdient haben.