Der Grund, warum ich keine Realty Income Aktien gekauft habe

Realty Income (WKN: 899744) ist ein führender Name im Bereich der REITs (Real Estate Investment Trust). Das Unternehmen hat dieses Ansehen nicht nur, weil es ein Riese in der Branche ist, sondern auch, weil es extrem gut geführt wird.

Ein großartiges Unternehmen ist jedoch nicht immer eine großartige Investition. Das bringt das Problem von Realty Income auf den Punkt. Hier ist ein tieferer Blick auf die positiven Aspekte und den einen riesigen negativen, der dich davon abhalten könnte, die Aktie zu kaufen.

Es gibt einiges zu mögen

Was die Immobilien-Investmentfonds betrifft, ist Realty Income ziemlich groß. Um ein paar Zahlen dazu zu nennen: Es hat eine Marktkapitalisierung von 21,5 Milliarden Dollar und besitzt über 6.500 Immobilien in den Vereinigten Staaten. Er besitzt auch einige wenige im Vereinigten Königreich (die weniger als 2 % der Mieten ausmachen). Die Triple-Net-Struktur bedeutet, dass die Pächter des Unternehmens für den Großteil der Betriebskosten der von ihnen bewohnten Immobilien verantwortlich sind. Trotzdem bietet die Tatsache, dass sie groß sind, dem Immobilieneinkommen immer noch einige wichtige Vorteile. Zum Beispiel hat es leichten Zugang zu den Kapitalmärkten und kann die Kosten für das Homeoffice auf mehrere Immobilien verteilen.

Realty Income bringt auch eine gewisse Diversifizierung in sein Portfolio ein. Mit rund 84 % der Mieten macht der Einzelhandel ganz klar den Hauptteil aus. Doch der REIT generiert auch rund 11 % der Mieten aus Industrieanlagen und 4 % aus Büroimmobilien. Das Portfolio enthält auch einen winzigen Teil der Miete aus einer opportunistischen Investition in Weinberge. Das ist nicht so breit gefächert wie der vergleichbare W.P. Carey, aber weitaus diversifizierter als National Retail Properties, das sich ausschließlich auf Einzelhandelsimmobilien konzentriert. Der Grad der Diversifizierung von Realty Income ist Teil der konservativen Weise, in der das Unternehmen schon immer arbeitet.

Und dann ist da natürlich noch die Dividende. Dividendenorientierte Investoren, die ihre Gehaltsschecks ersetzen möchten, sollten den monatlichen Zahlungsplan des REITs sehr schätzen. Darüber hinaus hat der REIT eine 27-jährige Serie jährlicher Dividendenerhöhungen zu verzeichnen. In den letzten zehn Jahren ist sie jährlich durchschnittlich um 4,7 % angestiegen. Damit konnte die Dividende mit der Inflation mehr als Schritt halten und die Kaufkraft der Anleger im Laufe der Zeit steigern.

Diese Aktie schreit nicht gerade nach einem Kauf

Bei all diesen positiven Aspekten ist es schwer zu behaupten, dass Anleger, die Realty Income kaufen, in ein schlechtes Unternehmen investieren. Aber wie die Anlagelegende Benjamin Graham, der Mann, der bei der Ausbildung von Warren Buffett half, sagte, kann selbst ein großartiges Unternehmen eine schlechte Investition sein, wenn man zu viel dafür zahlt. Das ist hier das Problem: Die Anleger wissen sehr wohl, wie großartig Realty Income ist, und die Aktie ist fast immer teuer.

Nehmen wir zum Beispiel die Adjusted Funds from Operations (AFFO) des zweiten Quartals, die den Erträgen eines Industriekonzerns entsprechen, als Indikator für die Zukunft. Dann lägen die AFFO von Realty Income für das Gesamtjahr bei etwa 3,45 Dollar pro Aktie. Das führt zu einem Verhältnis von Preis zu AFFO von etwa dem 18-Fachen, was für eine einkommensorientierte Aktie ziemlich hoch ist. Fairerweise muss man sagen, dass dies für Realty Income, dessen Preis zu AFFO-Verhältnis zeitweise auf über 20 gestiegen ist, relativ günstig ist. Aber das macht es nicht zu einem Schnäppchen, sondern nur einen Hauch billiger als sonst.

Als Bewertungsindikator kannst du auch die Rendite des REITs betrachten, die momentan bei etwa 4,5 % liegt. Die Rendite ist derzeit höher als zeitweise in den letzten Jahren, aber immer noch am unteren Ende der historischen Spanne von Realty Income. Zu beachten ist auch, dass sich die Spanne zwischen der Rendite von Realty Income und der des durchschnittlichen REITs dramatisch verringert hat. Dies deutet darauf hin, dass die Aktie relativ gesehen immer weniger nach einem Schnäppchen aussieht – selbst angesichts der COVID-19-Pandemie.

Beobachten und abwarten

Die Bewertung ist der Grund Nr. 1, warum sich Investoren hier zurückhalten sollten. Wenn man etwas abwarten kann, ergeben sich in der Regel Gelegenheiten zum Einstieg. Dies war zum Beispiel der Fall während der Baisse Anfang 2020, als die Rendite von Realty Income auf über 6 % anstieg. Das war wahrscheinlich ein vernünftiger Einstiegspunkt, aber bei den aktuellen Preisen sieht dieser REIT wieder ein wenig teuer aus. Letztendlich gibt es eine Menge Dinge, die man an Realty Income mögen kann, aber die Bewertung gehört definitiv nicht dazu.