Vonovia – Ist der Immobilienwert aus dem DAX aktuell günstig?

Vonovia (WKN: A1ML7J) ist das führende Immobilienunternehmen in Europa. Das Unternehmen besitzt 415.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Daneben verwaltet man weitere 73.000 Wohnungen für andere Eigentümer. Daher ist es kein Wunder, dass der Konzern in einem Immobilien-ETF wie dem iShares European Property Yield UCITS (WKN: A0HGV5) die mit Abstand größte Position darstellt.

Ein guter Grund, um sich mit dem Unternehmen genauer zu befassen. Als einer der wenigen DAX-Werte ist Vonovia operativ bisher erfolgreich durch die Coronakrise gekommen. Der operative Ertrag konnte im Vergleich zum Vorjahr im ersten Quartal 2020 um 10,5 % gesteigert werden. Hier ist ein positiver Beitrag aus der Übernahme der schwedischen Hembla AB (WKN: A1XA4P) enthalten. Für das Gesamtjahr erwartet das Management auch organisch eine Mietsteigerung zwischen 3,3 und 3,8 %.

Was sind die kurzfristigen Gefahren für Vonovia

Aufgrund der aktuellen Situation hat die Bundesregierung ein neues Gesetz erlassen. Dadurch kann Mietern nicht gekündigt werden, wenn sie zwischen April und Juni aufgrund der Coronakrise nicht in der Lage sind, die Miete zu zahlen. Da die Folgen zum Teil erst mit Verzögerung in der Bevölkerung ankommen, fordern Mieterschützer bereits eine Verlängerung des staatlichen Schutzes bis ins nächste Jahr.

Bislang hat sich bei Vonovia aber erst ca. 1 % der Mieter wegen Stundungen der Miete gemeldet. Selbst bei einer weiteren Verschärfung der Lage sollte die Situation für den Betrieb beherrschbar bleiben. Mit einem Verschuldungsgrad von 43 % ist man solide finanziert. Das Unternehmen konnte Ende März zwei Anleihen im Gesamtwert von 1 Mrd. Euro erfolgreich platzieren. Damit ist laut eigener Aussage der Bedarf an Mitteln bis Ende 2020 gedeckt.

Für den Halbjahresbericht steht eine Neubewertung von zwei Drittel des Portfolios an. Solange es nicht doch noch zu einer Verschärfung der Ertragslage durch die Coronapandemie kommt, können sich Aktionäre laut Aussage von Vonovia auf eine Steigerung der Immobilienwerte einstellen. Den einzigen Ausreißer stellt hier Berlin mit seinem Mietendeckel dar. Circa 15 % der Immobilienverkehrswerte des Konzerns entfallen auf die Hauptstadt, in der man mit keiner Anpassung rechnet.

Ist Vonovia ein Asset-Play?

Am 19. Februar 2020 notierte die Vonovia-Aktie mit 54,06 Euro bei ihrem Allzeithoch. Der Adjusted NAV (angepasster Nettoinventarwert abzgl. Goodwill) lag gemäß der Definiton der EPRA (European Public Real Estate Association) zum Jahresende 2019 bei 51,93 Euro. Die Anleger waren also durchaus dazu bereit, eine Prämie auf die Immobilien zu bezahlen.

Das kann aufgrund der dynamisch wachsenden immobiliennahen Dienstleistungen sogar angemessen sein. Diese sind im NAV nicht berücksichtigt und trugen Ende 2019 ca. 8,3 % zum gesamten EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) bei. Gemäß eigener Bewertung von Vonovia, können dadurch weitere 5 bis 6 Euro zu dem Adjusted NAV addiert werden.

Zum Börsenschluss am 20.05.2020 stand die Aktie bei 49,15 Euro. Der Adjusted NAV lag laut Vonovia Ende März bei 52,23 Euro. Nach Addition der 5 Euro für das Geschäft mit den immobiliennahen Dienstleistungen landet man bei einem angepassten NAV von 57,23 Euro. Aktuell erhält man eine Sicherheitsmarge von knapp 15 %.

Ist jetzt der optimale Einstiegszeitpunkt?

Bei Vonovia kann sich das Warten auf eine zweite Welle der Verunsicherung durchaus lohnen. In der Spitze der Panik der letzten Monate war nämlich ein Rabatt von ca. 35 % möglich.

Auf der anderen Seite scheint das Geschäft von Vonovia gut durch die Krise zu kommen. Langfristig sollte das Unternehmen davon profitieren, dass in den letzten fünf Jahren in Deutschland nur 75 % und in Schweden 49 % des geschätzten benötigten Bedarfs gebaut wurden.

Daher sehe ich Vonovia als geeigneten Anker in einem ETF wie dem iShares European Property Yield UCITS.