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Kann man in Pension einen bevorstehenden Immobiliencrash überleben?

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Die Wohnungsbären sind überzeugt: Kanadas aufgeblähter Immobilienmarkt — insbesondere in und um Toronto und Vancouver — ist überfällig für eine massive Korrektur .

Die Schwarzseher haben viele Beweise, um ihre Hypothese zu untermauern. Das Verhältnis von Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis ist in den meisten wichtigen kanadischen Märkten schwach, was bedeutet, dass die Vermieter froh sind, wenn sie den Mangel an Mieteinnahmen durch Kapitalgewinne ausgeglichen bekommen. Bewertungskennzahlen wie das Verhältnis von Preis zu Haushalts-Einkommen und das Verhältnis von Preisen zu Mieteinkünften liegen auf Rekordhöhen. Der Anstoß, der notwendig wäre, um die Preise zu senken, liegt bei den Kanadiern, da die Bank of Canada die Zinssätze weiter erhöht. Wenn man Kanadas massives Schuldenproblem hinzurechnet, ist das Desaster vorprogrammiert.

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Aber es gibt viele Beweise dafür, dass die Immobilien immer höher im Wert steigen oder zumindest für eine Weile auf diesem Niveau bleiben könnten. Die Einwanderung ist immer noch stark, und die meisten dieser neuen Kanadier lassen sich in den größten Städten nieder. Die Welt ist voll von teuren Immobilien; Toronto und Vancouver stehen damit nicht allein. Dagegen bieten Städte wie Montreal, Winnipeg und Ottawa immer noch viele günstige Immobilien.

Mit anderen Worten, es gibt viele vernünftige Argumente auf beiden Seiten.

Persönlich denke ich, dass wir uns in einer neuen Situation befinden, in der die Immobilien in den größten kanadischen Städten teuer bleiben. Jeder bedeutende Abschwung wird von einem Ansturm von den Investoren begleitet, die wieder einsteigen wollen, bevor die Preise wieder steigen, was die Preise stützt.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ich keine Maßnahmen ergreife, um mein Portfolio vor einem so katastrophalen Ereignis zu schützen. Hier sind einige Schritte, die du unternehmen kannst, um sicherzustellen, dass deine wichtigsten Ersparnisse nicht durch einen Immobiliencrash zunichte gemacht werden.

Miete

Trotz der bedeutenden Mietinflation, die im Augenblick im Stadtzentrum von Toronto vorherrscht, denke ich, dass die beste langfristige Entscheidung für die Leute, die dort leben, zu mieten ist.

Es gibt Tausende von Vermietern in Toronto, die nicht genug Miete einnehmen, um ihre Ausgaben zu decken. Die Miete könnte reichen, um die laufenden Kosten und die Hypothek zu finanzieren, aber nicht die Vermögenssteuern und andere Unkosten. Denk daran, dass die ideale Investition in Mietobjekte eine ist, die alle Kosten deckt und dennoch einen gesunden Gewinn erzielt.

Die Vermieter können dann ihre zusätzlichen Einnahmen in produktivere Anlagen investieren. Wenn das gut gelingt, kann man schließlich ein Portfolio von großartigen Immobilien besitzen, die alle Arten von passiven Einnahmen generieren.

Vermeide die risikoreichsten Immobilienaktien

Einige Investoren haben Kanadas größte Banken geshortet, aus Überzeugung, dass eine große Immobilienkorrektur sie in die Knie zwingen wird. Das ist keine gute Idee. Diese Banken haben schon früher Immobilienkorrekturen durchgemacht und Maßnahmen ergriffen, um sich für die nächste zu wappnen.

Es gibt einige Aktien, die die Investoren jedoch vermeiden sollten, wenn sie Immobilien gegenüber bärisch eingestellt sind. Zum einen die Equitable Group (WKN:A0MLZ7) und die Home Capital Group (WKN:871014). Wenn der Immobilienmarkt ernsthaft sinkt, werden die Investoren dieser beiden Subprime-Kreditgeber zuerst verkaufen und erst später nachdenken. Home Capital erlebte bereits 2017 eine Vertrauenskrise, wobei die Aktien von ihrem Höchststand aus um mehr als 60 % fielen.

Eine weitere Aktie, die bärische Anleger vermeiden sollten, ist Genworth MI Canada (WKN:A0RPNP) — der einzige private Hypothekenversicherer der Nation. Dieser Fall ist jedoch etwas heikler, da das Management seit Jahren die Bilanz festigt, um sich auf das Schlimmste vorzubereiten.

Hypothekenversicherung ist ein wunderbares Geschäft. Es braucht nicht viel an zusätzlichen Kosten, um es im Laufe der Zeit zu vergrößern, und je länger die Policen an Ort und Stelle bleiben, desto sicherer werden sie, da der Kreditnehmer im Laufe der Zeit immer weniger schuldet. Darüber hinaus verfügt Genworth über ein Investitionsportfolio von rund 6 Mrd. US-Dollar, was ausreicht, um viele Zwangsversteigerungen zu überstehen. Dennoch, wenn die Immobilienpreise sinken, wird Genworth mit ihnen untergehen.

Das Fazit

Es spielt keine Rolle, wie du über den kanadischen Wohnungsmarkt denkst. Wenn er stark abnimmt, werden die drei Aktien mit ihm fallen. Davor müssen sich die Investoren schützen. Beim Risikomanagement geht es darum, die Verluste zu begrenzen. Glücklicherweise ist es in dieser Situation wirklich einfach. Die Anleger müssen ihre Positionen in diesen drei umstrittenen Aktien einfach begrenzen.

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Dieser Artikel wurde von Nelson Smith auf Englisch verfasst und am 27.10.2018 auf Fool.ca veröffentlicht. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können.

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