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Vonovia-Aktie im Übernahmefieber: Wachstumsrakete oder Himmelfahrtskommando?

Foto: Getty Images

Vonovia (WKN:A1ML7J) will einen Konkurrenten übernehmen! Schon wieder! Was sich zunächst nach Übernahmewahnsinn anhört, ist bei näherer Betrachtung positiv zu bewerten.

Denn die letzten drei Übernahmen könnten für kräftiges Wachstum sorgen! Gleichzeitig halten sich die Risiken für die Vonovia-Aktie in Grenzen. Warum ich das so sehe, erfährst du, wenn du weiterliest!

Die letzten Übernahmen im Überblick

In der folgenden Tabelle habe ich die letzten vier Transaktionen von Vonovia aufgelistet. Zu beachten ist, dass es sich bei Victoria Park bisher nur um ein Übernahmeangebot handelt.

Bei der BUWOG ist man schon ein Stückchen weiter, hier haben die Aktionäre der Übernahme durch Vonovia bereits zugestimmt.

 Datum Wohneinheiten       Land
Victoria Park AG 05.2018        13.700   Schweden
BUWOG AG 12.2017        49.000   Österreich
conwert Immobilien Invest SE 03.2017        26.611   Österreich
GAGFAH S.A.* 03.2015       144.452 Deutschland

Quellen: Unternehmensangaben/Ad-hoc-Mitteilungen Vonovia

 * Vonovia entstand aus dem Zusammenschluss der GAGFAH und der Deutschen Annington

Alleine die beiden letzten Übernahmen, die aktuell noch nicht im Portfolio von Vonovia berücksichtigt sind, würden den Bestand um knapp 18 % erhöhen (derzeitiger Vonovia-Bestand: 350.000 Wohnungen).

Rechnet man die Übernahme der conwert und die Fusion mit der GAGFAH hinzu, dann entstand mehr als die Hälfte von Vonovia aus Übernahmen und Fusionen, die innerhalb der letzten gut drei Jahren stattfanden.

Auf den ersten Blick: Übernahmewahnsinn! Auf den zweiten Blick: Das macht durchaus Sinn!

Das Wachstumspotenzial der Übernahmen

Wenn ich einen Blick auf die Portfolios der übernommenen Gesellschaften werfe, dann sehe ich dort einiges an Wachstumspotenzial.

Der Megatrend Urbanisierung, also die Tendenz, dass immer mehr Menschen in Städten leben wollen und nicht mehr auf dem Land, könnte der Nachfrage nach Wohnungen in Großstädten einen ordentlichen Wachstumsschub bescheren.

Das gilt sowohl für den Wert der Immobilien als auch für die Mieten. Mit der anvisierten Übernahme von Victoria Park wäre Vonovia mit Stockholm, Göteborg und Malmö in den drei größten Städten Schwedens vertreten. Perfekt, um von der Urbanisierung zu profitieren!

Anteil am Victoria-Park-Portfolio
Region Stockholm                        45 %
Region Malmö                        37 %
Region Göteborg                        18 %

Quellen: Top-3-Standorte Victoria Park, Unternehmensangaben Q1 2018

Auch das Portfolio der österreichischen BUWOG sieht attraktiv aus. So überzeugt der drittgrößte BUWOG-Standort Berlin sogar die Immobilienexperten von Berkshire Hathaway (WKN:A0YJQ2).

Anteil am BUWOG-Portfolio
Wien                   13,2 %
Lübeck                   12,8 %
Berlin                   10,3 %

Quelle: Top-3-Standorte BUWOG, Unternehmensangaben BUWOG group

Auch bei der conwert befindet sich ein Großteil der Wohnungen in den Top-Städten Berlin und Wien.

Anteil am conwert-Portfolio
Leipzig                   19,7 %
Berlin                   19,1 %
Wien                   10,5 %

Quelle: Top-3-Standorte Unternehmenspräsentation conwert 2017

Wert- und Mietsteigerungen in all diesen Großstädten würden mich aufgrund der Urbanisierung wie erwähnt nicht überraschen. Ich gehe deshalb davon aus, dass diese Übernahmen langfristig gesehen einen Mehrwert für Vonovia und seine Aktionäre schaffen werden, weil ich in ihnen ein hohes Wert- und Gewinnsteigerungspotenzial sehe.

Kann sich Vonovia das leisten?

Allerdings bedeutet das noch lange nicht, dass Vonovia sich diese Zukäufe auch leisten kann. Ein Blick auf die Bilanz ist daher unerlässlich. Die liefert zunächst ein gemischtes Bild.

Vonovia Stand 31.12.2017
Eigenkapitalquote                   44,5 %
Zinsdeckungsgrad (AFFO)                    2,4
Verhältnis Schulden/Marktwert                  103,5 %
Faktor Immobilienwert zu Schulden                    1,6

Quelle: Vonovia-Geschäftsbericht 2017

Die Eigenkapitalquote von 44,5 % ist mehr als ordentlich. Auch dass der Wert der Immobilien den Wert der Schulden um das 1,6-Fache übersteigt, bewerte ich positiv. Denn wenn die gehaltenen Immobilien mehr wert sind als die vorhandenen Schulden, dann sind Banken in brenzlichen Situation eher dazu bereit, weitere Kredite zur Verfügung zu stellen.

Bei Vonovia sind die Immobilien sogar 60 % mehr wert als die Schulden. Eine enorm wichtige Sicherheit für uns Aktionäre! Trotzdem gibt es eine Kennzahl, die zunächst einmal nicht so gut aussieht. Und das ist der Zinsdeckungsgrad.

Bei Vonovia habe ich zur Berechnung nicht wie üblich das EBIT verwendet, sondern den AFFO. Das ist der Gewinn aus dem operativen Vermietgeschäft abzüglich der notwendigen Renovierungskosten. In der Immobilienbranche halte ich den AFFO für aussagekräftiger als den Gewinn.

Auf Basis des AFFO beträgt der Zinsdeckungsgrad von Vonovia nur 2,4. Das bedeutet: Fast die Hälfte des AFFO geht für Zinszahlungen drauf! Das ist extrem viel, weshalb ich normalerweise bei einem Faktor kleiner fünf nervös werde. Vonovia müsste mich also verdammt nervös machen!

Insbesondere, da wir uns aktuell in einer Niedrigzinsphase befinden und steigende Zinsen jederzeit denkbar sind.

Allerdings sollten wir eine Sache berücksichtigen: Das Geschäftsmodell Immobilien vermieten ist deshalb so lukrativ, weil man mit einem hohen Fremdkapitalanteil arbeiten kann. Banken verleihen sehr gerne Geld für Immobilien! Das gilt sowohl für private Investoren als auch für gewerbliche wie eben Vonovia.

Ein hoher Fremdkapitalanteil bedeutet aber eben auch eine hohe Zinslast. Funktionieren tut das selbstverständlich nur, wenn die Mieteinnahmen die Zinszahlungen decken. Da das bei Vonovia der Fall ist, wie beschrieben deckt der AFFO die Zinslast um den Faktor 2,4, bereitet mir dieser Punkt letztendlich doch keine allzu großen Bauchschmerzen mehr, auch wenn ich normalerweise höhere Zinsdeckungsgrade bevorzuge!

Mein Fazit zu den Vonovia-Übernahmen

Die letzten Übernahmen von Vonovia beinhalten Tausende Immobilien an hoch lukrativen Standorten wie Berlin, Wien und Stockholm. Wertsteigerungen und Mieterhöhungen in diesen boomenden Städten könnten ein erhebliches Wachstumspotenzial für die Vonovia-Aktie bedeuten.

Gleichzeitig sieht die Bilanz trotz Zukäufen noch immer recht solide aus. Zusammenfassend bewerte ich die Übernahmen der letzten Jahre daher grundsätzlich positiv.

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Thomas Brantl besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt und empfiehlt Aktien von Berkshire Hathaway (B-Aktien).

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