Warum McDonald’s ein deutlich besseres Immobilieninvestment ist als Vonovia

Ja du liest richtig, McDonald’s (WKN:856958) kann in meinen Augen auch als Immobilienunternehmen durchgehen. Ich bin sogar der Meinung, dass McDonald’s das deutlich bessere Immobilieninvestment ist als der deutsche Immobilienriese Vonovia (WKN:A1ML7J). Klingt zunächst vielleicht wirklich komisch. Es ist aber sehr viel mehr dran, als man denkt.

Warum McDonald’s auch als Immobilienunternehmen durchgehen kann

McDonald’s betreibt seine Fast-Food-Restaurants entweder in Eigenregie oder vergibt Franchisenehmern das Recht, McDonald’s-Restaurants zu betreiben. Soweit wohl für niemanden etwas Neues.

Was vielleicht einige nicht wissen werden ist, dass ein Großteil der Gebäude und der Grundstücke im Eigentum von McDonald’s sind. Der Franchisenehmer bezahlt an McDonald’s also sowohl eine Gebühr für die Nutzung des unverwechselbaren Markenauftritts als auch die Miete für das Gebäude.

Andere Franchiseunternehmen gehen hier einen komplett anderen Weg. BurgerKing beispielsweise besitzt die Gebäude und die Grundstücke seiner Restaurants in der Regel nicht selber.

Diesen Unterschied sieht man nicht nur in der Bilanz – die Position „Property & Equipment“ ist bei McDonald’s 25 mal so groß, obwohl McDonald’s ganz grob nur doppelt so viele Franchiserestaurants hat – sondern auch in der Gewinn- und Verlustrechnung zu sehen.

McDonald’s verdiente im Jahr 2014 im Durchschnitt pro Jahr mehr als 300.000 USD an jedem Franchiserestaurant. BurgerKing kassierte im selben Zeitraum hingegen von seinen Franchisenehmern lediglich um die 70.000 USD pro Jahr und pro Restaurant. Ein Grund für diesen enormen Unterschied ist sicherlich der deutlich höhere Umsatz der McDonald’s-Franchisenehmer.

Die vier mal höheren Franchisegebühren pro Restaurant lassen sich aber nicht ausschließlich durch die höheren Umsätze erklären. Denn die Umsätze der Franchisenehmer waren bei McDonald’s pro Restaurant im Jahr 2014 lediglich doppelt so hoch wie die Umsätze der BurgerKing-Kollegen.

Da der Umsatz der Restaurants sicherlich maßgeblich für die Höhe der Franchisegebühr sein wird, erklärt sich also etwa die Hälfte des Unterschieds durch die enthaltenen Mietzahlungen bei McDonald’s. Erkennst du nun, wieso McDonald’s durchaus auch als Immobilienunternehmen gesehen werden kann?

Der einstige Mitbegründer von McDonald’s, Harry J. Sonneborne, brachte das folgendermaßen auf den Punkt:

„Eigentlich sind wir ja ein Immobilien-Unternehmen. Der einzige Grund, warum wir Hamburger verkaufen ist die Tatsache, dass diese am meisten Gewinn abwerfen, von dem unsere Restaurantbesitzer uns Miete zahlen können.“

Was macht McDonald’s zum besseren Immobilieninvestment als Vonovia

Ein Grund für meine Überzeugung liegt vermutlich auf der Hand: Die McDonald’s-Restaurants befinden sich im Vergleich zu den Mietwohnungen von Vonovia in der deutlich besseren Lage. Zudem dürfte die weltweite Verteilung der McDonald’s-Immobilien wohl einzigartig sein. Und was ist bei Immobilien wichtiger als die Lage? Kaum etwas, denn die Lage lässt sich bei Immobilien nun mal nicht verändern.

Für mich aber fast genauso wichtig, und vielleicht nicht ganz so offensichtlich, ist allerdings die Art und Weise, wie das Immobilienvermögen bei den beiden Unternehmen bewertet wird.

Vonovia hat laut der Abschlussbilanz des Jahres 2014 in Dollar umgerechnet zwar ebenfalls ein Immobilienvermögen von ungefähr 25 Mrd. USD. Diese Zahl entspricht allerdings dem Verkehrswert der Immobilien. Das heißt, die Wertsteigerungen der Vergangenheit sind hier bereits enthalten.

Bei den 25 Mrd. USD an „Property & Equipment“ von McDonalds handelt es sich dagegen um den Preis, den McDonald’s für die Immobilien und das Equipment irgendwann einmal bezahlt hat, abzüglich der getätigten Abschreibungen. Mögliche Wertsteigerungen der Immobilien sind in diesen 25 Mrd. USD also nicht enthalten.

Experten schätzen den heutigen Marktwert der McDonald’s-Immobilien auf ungefähr 40 Mrd. USD. Würde McDonald’s seine Immobilien künftig nach den Marktwerten bewerten und nicht nach den historischen Anschaffungskosten, dann würde das zu einem Vorsteuergewinn von 15 Mrd. USD führen – mehr als das Doppelte des Vorsteuergewinns aus dem Jahr 2014.

Im Fachjargon nennt man solche Differenzen zwischen den bilanzierten Buchwerten und den tatsächlichen Marktwerten auch „stille Reserven“. McDonald’s hat davon also jede Menge.

Konnte ich dich überzeugen?

Ein Immobilienvermögen mit einem aktuellen Marktwert von geschätzten 40 Mrd. USD, in den besten Lagen, verteilt über die komplette Welt und stille Reserven von etwa 15 Mrd. USD.

Im Vergleich zu einem Immobilienvermögen mit einem Marktwert von ungefähr 25 Mrd. USD bei Vonovia, welches ausschließlich über Deutschland verteilt ist und wohl keine stillen Reserven zu bieten hat.

Die Entscheidung dürfte nun meiner Meinung nach nicht mehr schwerfallen.