Warum ist das der einzige REIT im Portfolio von Warren Buffett?

Für jemanden, der Dividendenaktien liebt, hat Warren Buffett nicht viel von Berkshire Hathaways (WKN:854075) (WKN:A0YJQ2) Kapital in Immobilienfonds oder REITs investiert.

Es gibt jedoch eine Ausnahme. Berkshire besitzt einen REIT im Portfolio – Store Capital (WKN:A12CRU). Hier ist ein Überblick darüber, was dieser REIT macht, was ihn von seiner Konkurrenz unterscheidet und warum Buffett und der Rest von Berkshires Team sich vielleicht für den Kauf entschieden haben.

Was macht Store Capital?

Store Capital ist ein REIT (Net Lease Real Estate Investment Trust). Wenn du mit dem Begriff “Netto-Leasing” nicht vertraut bist, es handelt sich um eine Art von Immobilien-Leasing-Struktur, die von den Mietern verlangt, dass sie variable Kosten decken – insbesondere Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung.

Dies steht im Gegensatz zu vielen anderen Arten von Gewerbeimmobilien wie Wohnungen, Hotels oder Bürogebäuden, bei denen der Vermieter diese Kosten übernimmt. Nettomietverträge werden in der Regel mit langen (10 – 15 Jahre oder mehr) Laufzeiten mit jährlichen Mieterhöhungen oder gestaffelten Erhöhungen abgeschlossen. Mit anderen Worten, Netto-Leasingverträge ermöglichen es dem Vermieter, einen vorhersehbaren und wachsenden Einnahmenstrom für mehr als ein Jahrzehnt in der Zukunft zu schaffen.

Netto-Leasingobjekte werden in der Regel von einem einzigen Mieter bewirtschaftet und sind vor allem im Einzelhandel und im Dienstleistungsbereich üblich.

Store Capital verfügt über ein Portfolio von 2.084 Objekten, die überwiegend von Einzelhandelsunternehmen oder Dienstleistern genutzt werden. Der durchschnittliche Mietvertrag hat eine Restlaufzeit von ca. 14 Jahren. Dabei steigt die Miete um durchschnittlich 1,8 % pro Jahr.

Nur um dir eine Vorstellung davon zu geben, welche Arten von Immobilien Store Capital besitzt, die Hauptkomponenten des Portfolios sind Restaurants, frühkindliche Bildungszentren, Möbelgeschäfte, Kinos und Fitnessstudios. Insgesamt sind rund zwei Drittel des Portfolios von Dienstleistern besetzt, der Rest von Einzelhandels- und Produktionsbetrieben.

Die wichtigste Schlussfolgerung liegt darin, dass, obwohl der E-Commerce zwar in einigen Bereichen des Einzelhandels für Unruhe sorgt, das Portfolio des Unternehmens jedoch weitgehend E-Commerce-resistent ist. Dienstleistungsunternehmen sind offensichtlich nicht allzu anfällig für den E-Commerce-Wettbewerb, und die meisten Einzelhandelsmieter von Store Capital bieten eine besondere Erfahrung. Beispielsweise wollen sich die Leute im Allgemeinen Möbel vor Ort ansehen, bevor sie sie kaufen.

Viele Qualitäten einer Buffett-Aktie

Also warum hat Warren Buffett oder einer seiner Partner in Store Capital investiert? Wir wissen es nicht genau, aber die Aktie hat definitiv einige Eigenschaften, von denen wir wissen, dass Buffett sie attraktiv findet. Um nur einige zu nennen:

• Die Netto-Leasingstruktur dürfte Berkshires Kriterien erfüllen. Obwohl ein Nettomietvertrag nicht gerade ein garantiertes Einkommen bietet, ist er ziemlich nah dran. Lange Mietvertragslaufzeiten, eingebaute Mieterhöhungen (durchschnittliche jährliche Steigerung von 1,8 %) und das Fehlen unvorhersehbarer Kosten, wie Grundsteuern und Gebäudeunterhalt, sollten Berkshire  gefallen.
• Die Immobilien von Store Capital sind zu 99,7 % belegt. Das ist extrem stark. Rund drei Viertel der Mieter verfügen über ein Investment-Grade-Rating.
• Store Capital verlangt von seinen Mietern, dass sie die Geschäftszahlen für jedes Gebäude vorlegen. Das ist ein einzigartiger Aspekt des Geschäftsmodells von Store und ermöglicht es dem Unternehmen, die finanzielle Situation seiner Mieter zu beobachten und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Risiken bei Bedarf zu minimieren.
• Obwohl Netto-Leasing-Immobilien wie etwas ganz Spezielles klingen mögen, ist der Markt eigentlich recht groß. Store schätzt, dass der Markt über 3 Billionen US-Dollar groß ist. Es gibt also viel Wachstumspotenzial, was Buffett gerne sieht.
• Store Capital zahlt eine großzügige und gut gedeckte Dividendenrendite von 4,3 %, die regelmäßig steigt. Seit 2014 hat das Unternehmen seine Ausschüttung sogar um 24 % erhöht. Das ist eine höhere Steigerungsrate als bei den Konkurrenten und die Ausschüttungsquote von 70 % ist für einen REIT recht niedrig.

Ein weiterer möglicher Grund für die Entscheidung von Berkshire, Aktien von Store Capital zu erwerben, ist die Tatsache, dass die Aktie ziemlich billig war. Zum Zeitpunkt der Investition von Berkshire handelte Store Capital deutlich günstiger als heute, vor allem aufgrund von Befürchtungen über steigende Zinsen und Probleme mit dem E-Commerce, der sich auf den traditionellen Einzelhandel auswirkte. Berkshire zahlte 20,25 US-Dollar pro Aktie – etwa 30 % weniger als der aktuelle Aktienkurs, etwas mehr als ein Jahr später.

Wie wir wissen, liebt Buffett es, gierig zu sein, wenn andere ängstlich sind und tut es gerne, indem er die besten Aktien in angeschlagenen Bereichen kauft. Daher investierte Berkshire auch in Bank of America und Goldman Sachs nach der Finanzkrise. Die günstige Bewertung hat vielleicht bei Store auch eine Rolle gespielt.

Obwohl wir die genauen Gründe nicht kennen und vielleicht auch nie erfahren werden, kann man sagen, dass die Investition viele der Qualitäten hat, die Buffett gerne sieht, und sie wurde zum Zeitpunkt des Kaufs mit einem großen Rabatt gehandelt.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um die Aktie zu kaufen?

Wie ich bereits erwähnte, ist Store Capital deutlich teurer als damals, als Buffett die Aktie gekauft hat, also ist es offensichtlich kein Schnäppchen mehr. Allerdings ist es immer noch ein Unternehmen mit einem großen Wachstumspotenzial, das mit weniger als dem 16-fachen des für 2018 erwarteten bereinigten FFO (die REIT-Version von “Gewinnen”) handelt, also würde ich die Aktie keineswegs als teuer bezeichnen.