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Ein Sonderbericht

Jetzt noch in Immobilien investieren?

Ein Motley Fool Sonderbericht

Eine Frage der Rendite

Jetzt noch in Immobilien investieren?

Immobilien sind eine beliebte Anlage-Klasse, insbesondere hierzulande. Aber ist Betongold jetzt noch eine Investition wert?

Foto: Getty Images


Immobilien sind mehr als bloß das private Häusle-bauen. Für viele Investoren steckt hinter dem Betongold auch eine attraktive Möglichkeit, um sein Geld renditeträchtig zu investieren. Das Kalkül hinter einer Immobilien-Investition ist eigentlich recht simpel:

Es können langfristig Renditen in Form von Wertzuwächsen generiert werden. Aber auch bei vermieteten Immobilien durch die Mietzahlungen. Sowohl passive Einkünfte als auch Vermögensaufbau im Allgemeinen sind mit vier Wänden und einem Dach daher grundsätzlich möglich.

Allerdings existieren viele verschiedene Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren: von direkten Investitionen, über offene und geschlossene Immobilienfonds bis hin zu börsennotierten Immobiliengesellschaften oder auch Real Estate Investment Trusts (was sich dahinter versteckt, dazu später mehr, versprochen!).

Heute wollen wir einigen relevanten Fragen nachgehen: Sollte man als Investor auf Immobilien setzen, auch jetzt noch? Und was sind für Foolishe Investoren die vielversprechendsten Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren?

Immobilien: Die Basics

Man kann das Investieren in eine Immobilie relativ simpel halten: kauf ein Haus oder eine Wohnung. Vermiete sie oder nutze sie selbst, und spare dir so entweder selbst konsequent Mietzahlungen oder erhalte ein passives Einkommen durch zahlende Mieter. Wie wir außerdem sehen werden, standen die Chancen historisch nicht schlecht dafür, dass sich die Immobilie im Wert prächtig entwickelt hat – wobei das natürlich auf die Lage, die Art der Immobilie und ihre Nutzung sowie auch auf die Region ankommt.

Trotzdem existieren gewisse Faktoren, die man als Immobilien-Investor wissen sollte. Ein gängiges Manko, das mit einer direkten Immobilien-Investition sehr häufig verbunden ist, ist das Einzelrisiko. Die meisten, insbesondere privaten Investoren werden sich bloß ein begrenztes Portfolio an Immobilien zulegen können. Mit Kaufpreisen, die sich in der Regel mindestens im sechsstelligen Bereich bewegen, ist ein hohes Maß an Diversifikation für den Großteil fast unmöglich. Das birgt Risiken, die man berücksichtigen sollte und die ein diversifiziertes Aktienportfolio etwas abfedern kann.

Leerstand ist beispielsweise etwas, das deine Renditen bei einer vermieteten Immobilie kurz- oder längerfristig ausbremsen dürfte. Kein Mieter, keine Zahlung ist hier die Devise. Im gewerblichen Raum ist das je nach Lage inzwischen zu einem Problem geworden. Wir alle kennen in unseren Städten vermutlich Standorte, die einfach nicht mehr gefragt sind.

Aber auch andere, größere Risiken sind mit Direktinvestitionen verbunden: Renovierungen, Schäden und Mängel müssen konsequent beseitigt werden, was die Rendite schmälert. Ärger mit Mietern kann ebenfalls eine Baustelle sein. Wer sehr direkt in Immobilien investiert, investiert dadurch eigentlich kaum passiv, sondern ziemlich aktiv.

Ein Blick auf die historischen Daten zeigt jedoch, dass Immobilien trotz all dieser Faktoren lukrativ gewesen sind. Insbesondere in Top-Lagen haben Investoren signifikante Wertgewinne realisiert, die teilweise die Aktienmärkte schlagen – oder zumindest mit ihnen gleichziehen konnten.

Immobilien-Rendite vs. Aktienmarkt-Rendite

Wie wir anhand gängiger Statistiken erkennen können, haben Immobilien als Gesamtkonstrukt eine wirklich solide Rendite erzielt. Wobei natürlich die jeweilige Region und andere Faktoren für den genauen Erfolg entscheidend sind. Nicht umsonst werden die drei wichtigsten Erfolgskriterien im Immobilien-Segment wie folgt bezeichnet: Lage, Lage, Lage!

Aber, zurück zu den Durchschnittswerten. Der folgende Überblick zeigt, wie sich Immobilien historisch entwickelt haben:

  • Seit dem Jahre 1870 hat es ein Immobilien-Vergleichsindex mit 16 Staaten (unter anderem sind Deutschland, Frankreich und die USA enthalten gewesen) auf eine durchschnittliche Rendite von 7,8 % pro Jahr geschafft – wobei das nur die Wertzuwächse berücksichtigt. Der Aktienmarkt kam im Vergleichszeitraum global gesehen auf eine Rendite von 6,9 % p. a.
  • In Deutschland lag die Immobilienrendite innerhalb dieses Zeitraums sogar bei 7,9 % pro Jahr. Deutsche Aktien haben es hingegen auf ca. 7 % Rendite pro Jahr gebracht.
  • In Frankreich liegen die Zahlen bei 6,4 % für Immobilien und lediglich 2,9 % bei Investitionen in Aktien. Etwas Kontext: Hier rächt sich möglicherweise, dass Frankreich in Teilen die Wirtschaft verstaatlicht hat, was die Renditen ausbremst.

Das spricht grundsätzlich natürlich für Immobilien – vor allem über derart lange Zeiträume. Allerdings sollten wir die Statistiken auch kritisch hinterfragen: Wenn wir beispielsweise die letzten ca. 40 Jahre, also seit ca. 1980, in den Fokus rücken, so läge die Immobilienrendite global gesehen bei 5,8 %, wohingegen die Aktienmärkte um 8,3 % zulegen konnten. Mit Immobilien wäre jedoch insgesamt eine Top-Rendite möglich gewesen.

Sind Immobilien jetzt zu teuer …?

Auch der Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen und wie wir mit Blick auf die Niedrigzinspolitik rund um den Globus erkennen können, sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren signifikant gestiegen. In Metropolregionen wie Frankfurt oder München belaufen sich die Quadratmeterpreise schon heute auf Werte zwischen 6.000 und 14.000 Euro. Nein, nicht pro Zimmer – sondern pro Quadratmeter, du hast richtig gelesen. Das lässt auch nach der Einschätzung von einigen Immobilienexperten auf einen Boom schließen, der möglicherweise nicht mehr nachhaltig ist.

Bedingt durch die gestiegenen Preise der Immobilien könnte die zukünftige Renditeerwartung auf einem historischen Tief liegen. Das lässt sich auch mit Blick auf die derzeitigen Mietrenditen festhalten, die man als Investor noch erzielen kann: In einigen Regionen – wie eben den besagten Metropolregionen – liegen die Mietrenditen lediglich noch zwischen 3 % und 3,5 %.Möglicherweise wird hier die Luft für Investoren allmählich enger. Zumal man auch die obig genannten unternehmerischen Risiken berücksichtigen sollte, die den künftigen Renditen gegenüberstehen.

Existieren hiervon auch Ausnahmen? Ja, natürlich: Magdeburg beispielsweise hat es zuletzt noch auf Mietrenditen von teilweise bis zu 7 % pro Jahr geschafft. Auch in ländlicheren Regionen und mittelgroßen Städten könnte man teilweise noch höhere Renditen als in Großstädten erhalten.

Vor allem, da sich durch Trends wie der Digitalisierung auch die Arbeitswelt verändern könnte, was das teure Wohnen in den Metropolen nicht mehr attraktiv werden lässt. Trotzdem bleibt ein Zwischenfazit, dass die Immobilienpreise heute schon alles andere als preiswert sind. Sowie auch, dass die Renditen, die Investoren erwarten können, sich auf einem historischen Tiefstand befinden. Eine Korrelation mit den Niedrigzinsen kann das nur in Teilen entkräften.

Besseres Immobilien-Investment: REITs?

Für Investoren, die Interesse an Immobilien-Investitionen haben, können REITs ein spannender Weg sein, um von dieser Anlageklasse zu profitieren. Hinter diesen vier Buchstaben (das kleine „s“ steht nur für den Plural) stecken die Worte Real Estate Investment Trust. Das wiederum impliziert auch, was hinter solchen börsennotierten Immobiliengesellschaften steckt: eine Mischung aus Immobilienfonds und Unternehmen, die Immobilien und Dividende pur verspricht.

REITs besitzen steuerliche Privilegien. In den meisten Regionen zahlen diese speziellen Immobiliengesellschaften kaum bis keinerlei Steuern. Dafür sind sie verpflichtet, rund 90 % ihrer Gewinne an die Investoren per Dividende auszuzahlen. Wobei der Gewinn eine Kennzahl ist, die wir im REIT-Kontext weniger verwenden sollten. Wichtiger sind die Funds from Operations, die den Betriebsgewinn ohne Wertveränderungen messen, sehr vereinfacht ausgedrückt.

Mithilfe von REITs kann ein jeder Investor sehr passiv in Immobilien investieren und damit hohe Dividenden generieren. Auch Wertveränderungen können zu einem steigenden Aktienkurs führen. Wobei es in der Regel darum geht, dass ein REIT konsequent weiter wächst und das Portfolio erweitert – das ist in der Regel ein Auslöser dafür, dass die Dividenden konsequent wachsen. Sowie auch der Aktienkurs moderat klettert.

REITs bieten viele Vorteile für Investoren: Erwähnenswert ist neben der besseren und direkten Investitionsmöglichkeit (ohne Makler, Grunderwerbssteuern und Bürokratie) das Investieren in kleineren Schritten. Rein theoretisch können Investoren lediglich einen einzigen Anteil handeln. Zudem ist man ab dem ersten Euro, beziehungsweise Anteil, sehr direkt diversifiziert.

Als Beispiel: Realty Income (WKN: 899744) besitzt als einer der bekannteren REITs ein Immobilien-Portfolio mit über 6.500 Einheiten. Das ist ein hohes Maß an Diversifikation, das Privatinvestoren nur selten erreichen können und das Einzelrisiko deutlich minimiert. Zumal man sich als Investor auch ein breit diversifiziertes REIT-Portfolio mit vielen verschiedenen Akteuren zulegen kann.

Wichtig für den Erfolg mit REITs ist die geschäftliche Ausrichtung des Immobilien-Portfolios: Dabei existieren viele Möglichkeiten, egal ob im Einzelhandel, im Hotel- und Reisemarkt, oder auch in eher defensiveren Segmenten wie Wohn-Immobilien oder dem Einzelhandel des täglichen Bedarfs (Apotheken, Supermärkte). Aber auch im Gesundheitswesen und damit in kritische Infrastruktur kann man investieren, ein Beispiel hierfür wäre Medical Properties (WKN: A0ETK5). Oder auch in Senioren-Einrichtungen, wo LTC Properties (WKN: 884625) ein interessanter Name sein könnte.

Zudem existieren sogar REITs, die eine monatliche Dividende ermöglichen, was einem noch mehr das Gefühl geben kann, im Immobilien-Markt aktiv investiert zu sein. Defensiv und wahrscheinlich auch zuverlässig sind aufgrund des hohen Dividenden-Fokus Ausschüttungsrenditen zwischen 4 und 6 % gut erzielbar.


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Offenlegung: Vincent besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.