Realty Income ist nur so stabil wie die Mieterlöse. Drum schauen wir den Mietern heute in die Zahlen

Realty Income (WKN: 899744) ist als Dividendenaktie überaus stabil, das ist insoweit bekannt. Ebenfalls relevant dürfte sein, dass das Portfolio mit inzwischen über 11.700 Einheiten sehr, sehr diversifiziert ist. Das ist die Ausgangslage, die viele Investoren kennen und auf die sie sich verlassen.

Gleichzeitig gilt, dass die Bilanz ziemlich in Ordnung ist. Zwei wichtige Eigenschaften, die eine hohe Relevanz besitzen. Allerdings dürfen wir eines nicht vergessen: Realty Income ist nur so stabil, wie es die Mieter sind. Zeit daher, genau diesem Kreis einmal näherzurücken. Auch hier sollte sich im Idealfall Qualität und Diversifikation zeigen.

Realty Income: Was steckt hinter den Mietern?

Zunächst einmal können wir bei Realty Income die 11.700 Immobilieneinheiten weiter aufteilen. Das Management des REITs gibt an, dass rund 84,5 % der Immobilien aus dem Einzelhandel stammen. Weitere 13,9 % seien Logistik-Immobilien und andere Bereiche sind mit lediglich 1,6 % abgedeckt. Das zeigt eine überaus starke Konzentration, keine Frage.

Allerdings zeigen die Einzelhändler selbst, dass sie ein breiteres Fundament haben. Rund 10,3 % der Immobilien gehören dem Bereich der Lebensmittel an, was tendenziell eher defensiv ist. Weitere 9,0 % sind sogenannte Convenience Stores, die andere Dinge des täglichen Bedarfs abdecken. Summa summarum sind fast 20 % daher zeitlos und defensiv. Aber es kommen noch 7,7 % an sogenannten Dollar-Stores dazu, die als solche preiswerte Artikel anbieten und geringe Konkurrenz durch den E-Commerce besitzen. Apotheken gehören mit 6,2 % ebenfalls in diese Kategorie, sowie außerdem 5,0 % an Heimwerker-Läden und 3,9 % an sogenannten General Stores. Das deckt mit ca. 42,1 % einen Immobilien-Markt ab, in dem es stabile Umsatzerlöse geben sollte.

Realty Income hat jedoch mehr zu bieten, was die Mieterstruktur angeht. Primär ist das ein sehr diversifiziertes und namhaftes Portfolio durch diese Bereiche. Mit 4,2 % ist Dollar Tree (ein Einzelhändler mit 1-Dollar-Artikeln) der größte Mieter. Walgreens folgt mit ca. 3,9 % der gemieteten Immobilien. Beide Unternehmen stehen pars pro toto für viele andere starke und krisenbeständige Namen. Unter anderem FedEx, Home Depot, Kroger oder auch 7-Eleven gehören dazu, jedoch allesamt mit geringeren Anteilen. Hohe Diversifikation, aber auch ein Fokus auf qualitative Mieter ist daher unbestreitbar vorhanden.

Wirklich ein starkes Portfolio

Für mich besitzt Realty Income auch nach diesem Überblick ein starkes, diversifiziertes Portfolio. Viele Unternehmen und insbesondere zeitlose Mieter mit gleichzeitig zeitlosem Angebot gehören zu den 11.700 Einheiten dazu. Natürlich sind es auch Restaurants und Fitnessstudios, die in Corona-Zeiten weniger erfreulich gewesen sind. Oder auch Kinos und andere, öffentliche Orte. Wir dürfen jedoch nicht vergessen, dass es sich auch dabei eigentlich um Geschäftsmodelle handelt, bei denen die Mieter definitiv auf ihre Lokalitäten angewiesen sein werden.

Das wiederum stellt das Fundament für die starke Dividende von Realty Income. In Summe bin ich sehr zufrieden. Wobei es gerade bei diesem REIT ja letztlich auf diese Summe ankommt.