Aha. Die Vonovia-Aktie hat also ein Schuldenproblem

Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) fiel zur Mitte der letzten Woche um ca. 5 %. Man mag sagen: Mensch, das ist aber eine starke Performance. Allerdings hat es eine solche Volatilität zuletzt und in Zeiten steigender Zinsen des Öfteren gegeben. Mitunter ist wohl auch der Zinsschritt in den USA dafür verantwortlich.

Allerdings hat es bei dem DAX-Wohnimmobilienkonzern auch eine kritische Stimme gegeben. Der Tenor ist: Vonovia hat ein Schuldenproblem. Schauen wir uns das ein wenig näher an.

Vonovia-Aktie: Das Schuldenproblem!

Es ist die Rating-Agentur Moody’s, die sich den DAX-Wohnimmobilienkonzern näher angesehen hat. Im Rahmen dieses neuen Ratings hat Moody’s Vonovia abgestuft, allerdings den Ausblick auf stabil belassen. Das ist, na ja, irgendwo das Tagesgeschäft für die Ratingagentur. Aber doch auch ein Auslöser, warum die DAX-Aktie nachgegeben hat.

Bezeichnend: Moody’s stufte Vonovia ab, weil steigende Zinsen den Ausblick für Immobilienbewertungen und Fremdmittelposten verschlechterten. Oder, übersetzt auf den Wohnimmobilienkonzern: Es gibt ein Schuldenproblem, das aber nicht neu ist, in der Bilanz lauern seit geraumer Zeit über 50 Mrd. Euro in Fremdmitteln. Neu ist diese Erkenntnis also wahrlich nicht.

Trotzdem ist es bezeichnend für die Vonovia-Aktie, dass jetzt Moody’s den Ausblick etwas reduziert. Die relevantere Frage ist jedoch, wie viel davon bereits eingepreist ist. Wenn ich mir die Aktie auf einem Aktienkurs in Höhe von 21,60 Euro ansehe, so dürfte das Kurs-FFO-Verhältnis selbst mittelfristig irgendwo um die Marke von 10 kreisen. Vielleicht sogar etwas niedriger. Das Schuldenproblem ist zwar real. Allerdings hat das Management auch dafür eine Antwort in petto: Nämlich, indem man einen Teil der eigenen Immobilien verkauft, um die Verschuldung zu reduzieren. Rund 13 Mrd. Euro sollen dadurch erlöst werden, die insbesondere die kurzfristigen Verbindlichkeiten reduzieren dürften.

Deshalb die wirklich relevante Frage: Wie schwer wiegt die Erkenntnis nun noch, dass bei Vonovia die Verschuldung ein wenig drückt? Auch hinsichtlich der möglichen 7,65 % Dividendenrendite, selbst wenn das Management lediglich eine konstante Ausschüttung an die Investoren zahlen sollte.

Nicht unbedingt neu …

Das Rating von Moody’s mag die Investoren noch einmal verunsichert haben. Aber im Endeffekt ist der Neuigkeitengehalt mit Blick auf die Vonovia-Aktie vergleichsweise gering. Die hohe Verschuldung ist der Bremsklotz, den wir seit einigen Monaten mit Blick auf die hohe Inflation und steigende Zinsen sehen.

Entscheidender ist die Frage, was in die jetzige Bewertung eingepreist ist. Hier bin ich ein bisschen zuversichtlicher. Vor allem, da das Management auf einige relevante und drängende Fragen Antworten besitzt.