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Der beste REIT: Was sollte er mitbringen?

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Der beste REIT ist natürlich mehr als nur die Dividende. Aber das ist ebenfalls ein gewisser Bestandteil. Im Endeffekt geht es bei den Real Estate Investment Trusts sehr häufig und in Summe darum, ein solides passives Einkommen zu erhalten.

Aber was gehört denn dazu, was nicht die Dividende betrifft? Heute möchte ich drei Merkmale mit dir teilen, die einen womöglich besten REIT ausmachen. Unternehmensorientiert gehört eben doch mehr dazu als eine starke Dividende mit Wachstum und Nachhaltigkeit. Beschränken wir uns heute auf diesen Fokus.

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Der beste REIT: Eine solide Bilanz!

Für einen womöglich besten REIT ist eine solide Bilanz durchaus eine Herausforderung. Umso wichtiger ist es für mich jedoch, diesem Merkmal die nötige Aufmerksamkeit zu schenken. Im Endeffekt geht es um Immobilien und einen kleineren oder auch mal größeren Hebel, um sich ein Portfolio zusammenzustellen.

In Zeiten wie diesen erkennen wir, dass eine solide Bilanz immer wichtig ist. Steigen die Zinsen, so ist das zumindest eine Herausforderung. Der beste REIT muss das entsprechend abfedern und kompensieren können. Übrigens spielt hier für mich die Dividende eine nicht unerhebliche Rolle. Kehrt ein Management zu viel für die Ausschüttungen heraus, so muss das Wachstum eben häufig mit Fremdmitteln finanziert werden, dafür steigt die Verschuldung signifikant.

Ein langfristig orientiertes Management findet einen Kompromiss aus der Möglichkeit, Wachstumschancen wahrzunehmen, die Bilanz zu wahren und trotzdem eine gute Dividende zu ermöglichen. Das ist für mich ein Merkmal, auf das man bauen muss.

Geschäftsmodell mit Zukunft!

Der beste REIT besitzt natürlich auch ein Geschäftsmodell mit Zukunft. Idealerweise sollte es eine Ausrichtung sein, die defensive Klasse besitzt. Für mich sind das zum Beispiel Wohnimmobilien oder Datenzentren. Selbst die Logistik kann ein solcher Markt sein. Gleichzeitig sollte es jedoch andere Qualitäten geben, die diesen Punkt skizzieren.

Ein Geschäftsmodell eines REITs kann viele Gesichter haben. So zum Beispiel auch die Vertragsstruktur. Für mich zählen Triple-Net-Lease-Verträge zu den Konstrukten, die ich als besonders defensiv und zuverlässig erachte. In Kombination mit langfristig orientierten Mietverträgen, die idealerweise selbst Wachstumsmöglichkeiten vorweisen und ein Quäntchen Pricing-Power haben, gibt es lediglich noch Leerstand, der zur Bedrohung werden kann.

Einen REIT, den wir als den besten herauspicken, sollte möglichst viele Qualitäten in dieser Form auf sich vereinen. An das Beste dürfen wir hohe Ansprüche stellen.

Der beste REIT: Diversifikation, aber nicht zu viel!

Zu guter Letzt muss der beste REIT noch eine andere Gratwanderung meistern. Für mich ist das ein ideale Portfolio-Komposition. Weniger Immobilien erhöhen grundsätzlich die Chance, Zukäufe führen schließlich zu Wachstum. Viele hingegen sind ein Qualitätsmerkmal, das Beständigkeit ermöglicht und bei dem einzelner Leerstand nicht mehr ins Gewicht fällt.

Ideal ist für mich ein diversifiziertes, aber nicht zu breites Portfolio. Vielleicht eine Anzahl im höheren Hunderterbereich oder im niedrigen Tausender-Bereich. Wobei das natürlich diskutabel ist. Im Endeffekt sollte es hier die Weichenstellung geben, eine gute Wachstumschance zu wahren, aber auch das Risiko zu reduzieren. Nicht einfach, aber es gibt Kandidaten, die zumindest sehr viel Positives auf sich vereinen.

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