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Warum sind Sale-Lease-Back-Geschäfte für REITs so interessant?

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Foto: Getty Images

Bestimmt hast du schon einmal von Sale-Lease-Back im Kontext von REITs gelesen. Es handelt sich dabei um eine häufig praktizierte Form des Vorgehens. Zumindest bei vielen Real Estate Investment Trusts, die eine gewisse Qualität oder mögliche Wettbewerbsvorteile besitzen. Egal ob diversifiziert oder zum Beispiel im Cannabis-Segment.

Heute wollen wir diesem Begriff einmal ein wenig auf die Pelle rücken. Und schauen, was ein Sale-Lease-Back bedeutet, und gleichzeitig überlegen, warum diese Transaktionen für REITs von so großer Bedeutung sind.

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Sale-Lease-Back: Was das ist und warum REITs darauf setzen

Das Grundprinzip ist eigentlich relativ simpel. Hinter einer Sale-Lease-Back-Transaktion steckt der Verkauf einer Immobilie an einen REIT oder jemand anderen. Im Gegenzug wird diese Transaktion jedoch an einen weiteren Vertrag gekoppelt: Nämlich einen Mietvertrag. Im Zuge des Verkaufs kauft ein Real Estate Investment Trust zum Beispiel eine Produktionsstätte und vermietet sie direkt wieder an den vorherigen Besitzer, häufig derjenige, der in den Räumen operiert. Ein simpler Prozess, der jedoch mehrere Vorteile besitzt.

Für den Verkäufer und Mieter bedeutet das, dass er Cash aus dem Verkauf der Immobilie freisetzen kann. Das Geld wiederum kann er zum Beispiel in neue Produktionsmittel oder einen weiteren Standort investieren. Sprich: In langfristiges Wachstum, ohne weniger produktive Vermögenswerte in seiner Bilanz führen zu müssen. Im Gegensatz dazu erhalten REITs häufig langfristige Mietverträge durch den Sale-Lease-Back-Vertrag. Beide Parteien haben in der Regel ein Interesse daran, möglichst lange Verträge abzuschließen. Das schafft eine sichere Basis für den Mieter, der auch in Zukunft konsequent produzieren möchte. Aber eben auch für den Vermieter, der hohe, stabile und nicht selten moderat wachsende Mieterlöse erhält.

Das ist es im Wesentlichen auch bereits. Durch einen Sale-Lease-Back-Vertrag erhält ein REIT häufig die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen und somit in eigenes Wachstum zu investieren. Gleichzeitig benötigt man keine Mietersuche, da der passende Mieter mit dem Verkäufer in den Startlöchern steht. Es ist häufig ein dankbarer Mieter, der die eigenen vier Wände weiternutzt und für seine operativen Zwecke benötigt. Insofern ist das Geschäftsmodell sehr einfach und sicher, solange es nicht zu Leerstand oder Zahlungsausfällen kommt.

Ein Qualitätsmerkmal

Für mich sind Sale-Lease-Back-Verträge daher so etwas wie ein Qualitätsmerkmal, wenn es um REITs geht. Real Estate Investment Trusts, die sich in die Position für solche Deals gebracht haben, sind häufig Ansprechpartner und zuverlässige Geschäftspartner bei derartigen Transaktionen. Sicherheit gibt es außerdem für beide Seiten.

Im Zweifel ist das nicht das eine Kriterium, auf das ich bei der Auswahl meiner REITs achte. Aber es ist schon ein gewichtiges Instrument, mit dem man defensive Klasse, Stabilität und Qualität bei den Mietern im Portfolio erreichen kann. Insofern: Augen auf, wenn man das nächste Mal nach einem Real Estate Investment Trust sucht.

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