Warum die Aktie von Vonovia seit Jahresstart 32,7 % eingebrochen ist!

Ja, die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) ist seit Jahresanfang wirklich um 32,7 % eingebrochen. Wenn wir auf einen Chart blicken, so erkennen wir eine Performance, die von 41,93 Euro bis auf 28,23 Euro reicht. Wobei wir sagen können: Das Tief in diesem Jahr liegt sogar bei 26,95 Euro.

Wir wollen uns heute jedoch nicht mit der Suche nach einem Tief oder einem möglichen Tief aufhalten. Nein, sondern bei der Vonovia-Aktie einmal schauen, was die Auslöser für den starken Abverkauf sind. Ich sehe einige Faktoren mit Relevanz, die aber auch zeigen: Es könnte übertrieben sein.

Vonovia-Aktie: Verschuldung, Pricing-Power, hoch?

Bei der Vonovia-Aktie mag es einige Gründe für den Abverkauf gegeben haben. Angefangen womöglich mit einer eher teuren Bewertung. Das Kurs-FFO-Verhältnis lag zwischenzeitlich bei einem Wert von über 20 in der Spitze. Zum Jahresanfang hingegen von unter 20. Wobei sich diese Kennzahlen derzeit verändern, dazu später mehr. Jedenfalls ist die Dividendenrendite mit einem Wert von knapp 4 % bereits attraktiv gewesen. Aber: In den letzten Jahren gab es Zeiten, da sind es nicht einmal 3 % gewesen. Teuer, teuer? Womöglich.

Ein zweiter Grund, warum die Vonovia-Aktie so tief fällt, hängt mit dem mangelnden Ausgleich gegen Inflation zusammen. Inzwischen ist die Bewertung mit einem Kurs-FFO-Verhältnis von unter 10 und fast 6 % Dividendenrendite ausreichend, um das zu schaffen. Aber: Es benötigte womöglich den Fall. Der DAX-Wohnimmobilienkonzern besitzt nämlich kaum Pricing-Power. Die erste Ankündigung, dass man womöglich die Mietpreise erhöhen möchte, führte direkt zu einem öffentlichen und politischen Aufschrei.

Zudem bremst die Verschuldung. Vonovia besitzt kurz- und langfristig einen zweistelligen Milliardenbetrag an Fremdmitteln. Für Immobilienkonzerne ist das nichts Ungewöhnliches, es gibt schließlich häufig einen gewissen Kredithebel. Aber die Investoren fürchten, dass der DAX-Konzern zu ungünstigeren Konditionen refinanzieren muss. Das könnte sich wiederum auf das Wachstum auswirken.

Das ist … etwas tief!

Trotzdem dürfen wir bei der Vonovia-Aktie ein paar Dinge nicht außer Acht lassen. Zum Beispiel, dass das Geschäftsmodell als Wohnimmobilienkonzern sehr, sehr intakt und zeitlos ist. Nicht einmal zyklisch. Wohnungen sind knapp und selbst Leerstand dürfte schnell wieder vermietbar sein. Insofern ist ein nicht unerheblicher Teil der Umsätze sehr sicher.

Auch ist Vonovia eigentlich im Wachstumsmodus. Durch die Übernahme der Deutsche Wohnen kletterten die Funds from Operations je Aktie im ersten Quartal bereits auf 0,73 Euro je Aktie. Rechnen wir das auf ein Gesamtjahr hoch, so erhalten wir den oben bereits genannten Wert beim Kurs-FFO-Verhältnis von unter 10. Auch die Dividende je Aktie von 1,66 Euro, die dadurch sehr nachhaltig erscheint, deutet womöglich auf eine Unterbewertung hin.

Natürlich ist ein Risiko der Vonovia-Aktie, dass die Zinsen stark steigen und das Wachstum bremsen. Trotzdem die Frage: Was wäre notwendig, um die Investitionsthese zu zerstören? Das Chance-Risiko-Verhältnis ist nach dem Abverkauf von 32,7 % in diesem Jahr für mich jedenfalls attraktiv.