Warum die Aktie von Medical Properties 25 % seit Jahresstart korrigierte!

Die Aktie von Medical Properties (WKN: A0ETK5) erlebt ebenfalls ein schwarzes Jahr 2022. Wobei der Kursverlauf eher tief in die roten Zahlen verschwunden ist. Rund ein Viertel hat der Börsenwert nachgegeben. Das ist etwas schlechter als gängige Vergleichsmärkte, aber unterm Strich noch in der Spur.

Vielleicht kennst du die fundamentale Bewertung von Medical Properties: Zu den derzeitigen Aktienkursen liegt die Dividendenrendite bei 7,44 %. Auch das Kurs-FFO-Verhältnis ist mit einem Wert von deutlich unter 10 inzwischen auf einem Deep-Value-Territorium. Trotzdem ist es natürlich legitim zu fragen, was denn eigentlich das Problem ist.

Genau dem wollen wir heute einmal auf den Grund gehen. Es könnte einige operative Hindernisse geben, aber womöglich auch einen intakten Kern.

Medical Properties: Darum 25 % im Minus!

Um vielleicht das vorwegzunehmen: Das Minus ist in Euro, insofern sind Währungseffekte Teil dieser Erkenntnis. Aber trotzdem ist die Performance insgesamt schwach, wir können diesen Aspekt daher außer Acht lassen. Zumal es fundamentale, relevante Gründe für uns als Investoren gibt.

Medical Properties ist als REIT, der auf Immobilien im Gesundheitswesen setzt, vermutlich mit weniger Pricing-Power ausgestattet. Krankenhäuser und Kliniken sind zwar nicht zyklisch, was ein Vorteil ist. Aber bei der Größe der Immobilien kann man nicht einfach an der Preisschraube drehen. Zumal die Einrichtungen teilweise zur kritischen Infrastruktur gehören. Das in Zeiten der Inflation erscheint plötzlich weniger attraktiv. Wobei wir uns an der defensiven Klasse natürlich trotzdem festhalten können.

Außerdem besitzt Medical Properties eine Menge Schulden. Derzeit beläuft sich die Nettoverschuldung auf 11,2 Mrd. US-Dollar. Das Management verweist selbst darauf, dass die Verschuldung dem 6-Fachen des EBITDA entspricht. Natürlich ist das eine hohe Kennzahl, die in Zeiten steigender Zinsen bei einigen Anlegern Warnsignale auslöst. In Teilen auch zu Recht.

Aber es gibt eine Chance für Medical Properties, ohne an die Dividende gehen zu müssen. Das Management wies zuletzt schließlich Funds from Operations je Aktie in Höhe von 0,47 US-Dollar aus, was bedeutend weniger ist als die aktuelle Dividende von 0,29 US-Dollar. Das heißt, das Management kann die Differenz bei einem Ausschüttungsverhältnis von 61,7 % verwenden, um an der bilanziellen Situation zu arbeiten. Ganz ehrlich: Das sollte man auch.

Ein einfaches Setting

Bei Medical Properties gibt es für mich daher eigentlich ein einfaches Setting: Der US-REIT ist hoch verschuldet. Steigende Zinsen können eine Belastung darstellen. Pricing-Power gibt es kaum. Wohl in der Vergangenheit solide Zuwächse, die jedoch mit einer steigenden Verschuldung einhergingen.

Jetzt ist die Zeit für einen strategischen Wandel. Anstatt Wachstum zu profitieren, sollte das Management an der bilanziellen Situation arbeiten. Gelingt das und es reduziert sich die Nettoverschuldung, so ist diese Aktie jetzt eine interessante Investition. Aber mit steigenden Zinsen steigt eben auch das Risiko ein wenig.