REITs vs. Mietimmobilien: Mit welcher Strategie ich mehr Geld verdient habe

Wichtige Punkte

• Meine vermietete Eigentumswohnung hat in den letzten sechs Jahren weit mehr als Annaly eingebracht.
• Eine ungewöhnlich starke Immobilienhausse trug zu diesem Gewinn bei.
• Der Schlüssel war, beim Investieren zu bleiben und nicht zu verkaufen, als die Preise anfingen zu steigen.

Ich investiere, seit ich 14 Jahre alt bin. Irgendwie sind das die letzten 18 Jahre (wie kann ich schon 32 sein?). In dieser Zeit hatte ich immer einen Job und habe gespart, hunderte von Büchern über Investitionen gelesen, die Börsennachrichten verfolgt, einen Abschluss in Finanzwesen gemacht und vieles mehr. Kurz und knapp: Ich habe viel Zeit, Energie und Geld an der Börse investiert.

Das Geld, das ich in dieser Zeit mit Aktien verdient habe (in zwei ausgewachsenen Bullenmärkten), verblasst im Vergleich zu dem, was ich mit Mietimmobilien verdient habe. Das liegt natürlich nicht daran, dass ich ein genialer Immobilieninvestor bin. Das liegt vor allem am richtigen Timing und am Glück, aber auch an den Schulden, die mit dem Investieren in Mietimmobilien verbunden sind.

Um dieses Konzept zu veranschaulichen und zu zeigen, wie einige der Prinzipien, die ich bei Immobilieninvestitionen befolgt habe, meine Rendite an der Börse verbessert hätten, vergleiche ich zwei Investitionen, die ich ungefähr zur gleichen Zeit getätigt habe. Im Dezember 2014 kaufte ich eine 600 Quadratfuß große Eigentumswohnung mit der Absicht, sie zu vermieten, nachdem ich mindestens ein Jahr lang darin gewohnt hatte. Im Februar 2016 kaufte ich 100 Aktien von Annaly Capital Management (WKN:909823 2,15 %), einem Hypotheken-REIT, der oft eine Dividendenrendite von über 10 % hat. Beginnen wir mit Annaly.

Annaly

Annaly ist ein Hypotheken-REIT (Real Estate Investment Trust). Er leiht sich Geld und investiert es in hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, die in der Regel vom Staat garantiert werden. Er verdient Geld mit der Differenz zwischen den beiden Zinssätzen. Solange sein Kreditzins niedrig bleibt und die Hypotheken, die er kauft, nicht vorzeitig zurückgezahlt werden, wirft er Geld ab, das er an seine Aktionäre ausschüttet.

Ich habe den REIT als Einkommensquelle gekauft. Er hatte eine hohe Dividendenrendite und eine niedrige Volatilität, also habe ich gedeckte Calls auf die Position verkauft, um die Dividendenrendite zu steigern. Hier ist eine Tabelle mit allen Transaktionen, die ich seit dem ersten Kauf mit Annaly getätigt habe:

Im Laufe der Jahre habe ich mit Annaly 566 US-Dollar an Dividendeneinnahmen und 204 US-Dollar an Optionenprämien verdient. Die Aktie wurde mehrmals von mir verkauft und ich habe sie in der Regel kurz darauf wieder gekauft, mit Ausnahme einer zweijährigen Periode, in der ich sie nicht besaß (und mir einige gute Dividenden entgehen ließ). Es ist durchaus möglich, dass ich mehr Geld verdient hätte, wenn ich die Covered-Call-Strategie aufgegeben und die Aktie einfach die ganze Zeit gehalten hätte. Hier siehst du, wie die Gesamtrendite von Annaly seit Februar 2016 aussieht.

ANNALY GESAMTRENDITE. DATEN VON YCHARTS.

Mietimmobilien

Ich habe die Eigentumswohnung im Dezember 2014 für 90.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von etwa 5.000 US-Dollar gekauft (beachte, dass ich in diesem Beispiel der Einfachheit halber nur runde Zahlen verwende). Ich habe im Laufe eines Jahres darin gelebt, was für den Kauf als Wohnsitz erforderlich ist, und dann angefangen, sie zu vermieten.

Seitdem ich mit der Vermietung begonnen habe, hat die Immobilie einen Cashflow von etwas mehr als 12.000 US-Dollar erwirtschaftet. Meine Gesamtinvestition beläuft sich auf etwa 24.000 US-Dollar, wenn man die Anzahlung und alle Hypothekenzahlungen, die ich vor der Vermietung geleistet habe, mit einbezieht. Das ist eine Rendite von 50 % in etwa fünf Jahren. Aber die Rendite geht noch weiter.

Der Immobilienmarkt in Utah, wo ich lebe, ist in den letzten fünf Jahren wie verrückt gewachsen. Laut einer Schätzung, die ich 2021 erhalten habe, ist die Eigentumswohnung jetzt etwa 229.000 US-Dollar wert. Das entspricht einem Wertzuwachs von 154 %, also 14,3 % pro Jahr. Aber warte, da ist noch mehr!

Ich habe die ganze Zeit über die Hypothek abbezahlt. In den ersten Jahren habe ich die Hypothek selbst bezahlt, und dieser Betrag ist in der Gesamtinvestition von 24.000 US-Dollar enthalten, aber seit der Vermietung hat der Mieter diese Hypothekenzahlungen übernommen. Im Moment beträgt die Gesamtverschuldung der Immobilie 72.000 US-Dollar. Das bedeutet, dass 157.000 US-Dollar an Eigenkapital in der Immobilie stecken.

Rechnen wir das alles mal zusammen: Ich habe 24.000 US-Dollar investiert, 12.000 US-Dollar an Cashflow erhalten und habe 157.000 US-Dollar an Eigenkapital. Das bedeutet, dass sich meine Investition von 24.000 US-Dollar in 169.000 US-Dollar verwandelt hat. Das ist eine Rendite von 604 %, 48 % auf das Jahr hochgerechnet. Wenn ich die Immobilie verkaufen würde und beim Verkauf einen durchschnittlichen Steuersatz von 20 % hätte, würden die Steuern die jährliche Rendite auf 39 % reduzieren.

Der Vergleich

Natürlich würde niemand in etwas anderes investieren, wenn 48 % jährliche Rendite in irgendeiner Weise mit Immobilieninvestitionen verbunden wären. Es gab ein paar Faktoren, die sich zu meinen Gunsten ausgewirkt haben, was nicht immer (oder sogar oft) der Fall sein wird. Schauen wir uns diese an:

• Kapitalzuwachs: Es ist nicht normal, dass der Marktpreis einer Eigentumswohnung um 14 % pro Jahr steigt. Eine Kombination aus niedrigen Zinssätzen, dem Bevölkerungswachstum in Utah und einem begrenzten Angebot hat zu dieser Preissteigerung beigetragen.
• Die Zinssätze: Die Zinssätze haben mir in zweierlei Hinsicht geholfen. Sie trugen zum Preisanstieg bei und verringerten außerdem meine Hypothekenzahlung. Das bedeutet, dass mir jeden Monat mehr Geld zur Verfügung stand und ein größerer Teil meiner Zahlung in die Tilgung floss.
• Andere Ausgaben: Die Zinsen waren nicht meine einzigen relativ geringen Ausgaben. Während der Mietzeit habe ich die Klimaanlage, die Waschmaschine und das Garagentor ersetzt. Andere größere Ausgaben gab es nicht. Bei einer 40 Jahre alten Eigentumswohnung hätte ich viel mehr Probleme haben können und wahrscheinlich auch mehr Leerstand.

Abgesehen davon, dass ich mit ein paar Mietfaktoren Glück hatte, war Annaly keine gute Investition. Selbst wenn ich die Position nicht mit Optionen gehandelt hätte, ist eine Gesamtrendite von 39 % über mehr als sechs Jahre ein fettes “meh”.

Wir schließen mit einem abgewandelten Szenario ab, das sich etwas besser nachvollziehen lässt. Nehmen wir an, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 90.000 US-Dollar, die einen Cashflow von 10.000 US-Dollar erzielt und nach fünf Jahren einen Marktpreis von 150.000 US-Dollar hat. Angenommen, du investierst nicht in Annaly, sondern in Prologis (WKN:A1JBYP 4,00 %), einen Industrie-REIT, der sich besser entwickelt hat.

Die Gesamtrendite von Prologis läge bei 270 %, und in der Spitze bei über 300 %.

ANNALY GESAMTRENDITE. DATEN VON YCHARTS.

Aus der Investition von 24.000 US-Dollar in die Eigentumswohnung wurden 10.000 US-Dollar Cashflow und 78.000 US-Dollar Eigenkapital (150.000 US-Dollar – 72.000 US-Dollar), insgesamt also 88.000 US-Dollar. Das ist eine Gesamtrendite von knapp 270 %.

Beide Strategien können sehr profitabel sein – solange du durchhältst. Das Ein- und Aussteigen aus meiner Annaly-Position hat wahrscheinlich die Gesamtsumme der Dividenden, die ich in dem Zeitraum verdient habe, halbiert. Bei Prologis würde der Abzug der Dividenden die Rendite auf 210 % senken.

Nun, ein Investor erzielt eine ziemlich gute Rendite, wenn er die Wohnung verkauft. Aber was dann? Du müsstest Steuern auf den Kapitalgewinn zahlen, auf monatliche Mieteinnahmen verzichten und dann den Erlös in eine neue Investition stecken. Bei Aktien und Mietimmobilien ist es meist sinnvoll, sie langfristig zu halten.