Warum ich Realty Income nie verkaufen werde

Wichtige Punkte

• Realty Income ist nicht nur ein Vorreiter in der Branche, sondern auch der mit Abstand größte Akteur im Bereich der Netto-Leasing-REITs.
• Die Größe verschafft diesem REIT wesentliche Vorteile.
• Angesichts der Größe des REITs ist das Wachstum vielleicht nicht so gewaltig, aber es sieht so aus, als hätte Realty Income eine dominante Position in der Branche eingenommen.

Durch den Kauf von VEREIT durch den Real Estate Investment Trust im Jahr 2021 kam ich in den Besitz von Realty Income (WKN: 899744, 1,88 %). Es war ein passendes und letztlich positives Ende eines Fehlers beim Investieren, den ich mit dem Kauf des VEREIT-Vorgängers American Realty Capital Properties begangen hatte. Aber jetzt will ich Realty Income so lange halten, bis ich es meiner Tochter vererbt habe. Hier ist der Grund dafür.

Langweilig im Kern

Realty Income ist ein sogenannter Net Lease REIT. Das bedeutet, dass das Unternehmen Immobilien mit nur einem Mieter besitzt, die Mieter aber für den Großteil der Betriebskosten der von ihnen bewohnten Immobilien verantwortlich sind. Jede Immobilie mit nur einem Mieter ist mit einem hohen Risiko verbunden, da es eben nur einen Mieter gibt. Aber wenn es sich auf ein ausreichend großes Portfolio verteilt, wie es hier der Fall ist, ist das Risiko eigentlich ziemlich gering. Das ist eine enorme Vereinfachung, ermöglicht es Realty Income aber, sich auf das Eintreiben von Mieten und die Erweiterung seines Portfolios zu konzentrieren, da es sich nicht um Dinge wie Kommunalsteuern und die Reinigung des Parkplatzes kümmern muss.

Außerdem hat Realty Income einen hohen Anteil an Einzelhandelsimmobilien, die etwa 85 % der Mieten ausmachen. Das bedeutet zwar, dass das Unternehmen stark in einem bestimmten Sektor engagiert ist, aber es gibt eine wichtige Besonderheit. Realty Income besitzt in der Regel Standardobjekte wie Apotheken und Supermärkte. Diese lassen sich relativ leicht weitervermieten oder verkaufen, wenn es nötig ist. Selbst hier ist das Risiko also nicht so groß.

Der Rest des Portfolios besteht aus Gewerbeimmobilien (rund 14 %) und einer Kategorie „Sonstige“, die im Grunde ein Platzhalter für opportunistische Investitionen ist. Auch wenn der Anteil der „Sonstigen“ im Vergleich zu den anderen Beständen gering ist, ist er wichtig – mehr dazu in einer Minute.

Die Bilanz von Realty Income hat ein Investment-Grade-Rating. Das bedeutet, dass das Unternehmen leichten Zugang zu Fremdkapital zu vernünftigen Zinssätzen haben sollte, was ihm niedrige Fremdkapitalkosten beschert. Der REIT wird in der Regel auch im Vergleich zu anderen Unternehmen auf dem Aktienmarkt mit einem Aufschlag bewertet, sodass er in der Regel auch günstigen Zugang zu Eigenkapital hat.

Streben nach Wachstum und Diversifizierung

Das größte Unterscheidungsmerkmal von Realty Income ist die Tatsache, dass es sich um einen großen Net-Lease-REIT handelt. Das Portfolio umfasst mehr als 11.000 Immobilien. Seine Marktkapitalisierung beträgt rund 40 Mrd. US-Dollar und ist damit mehr als doppelt so groß wie die des vergleichbaren REIT W.P. Carey. Einfach ausgedrückt: Realty Income kann Geschäfte abschließen, die kein anderer Net-Lease-REIT bewältigen könnte.

Und hier kommt der „andere“ Teil ins Spiel. Im Jahr 2010 kaufte Realty Income eine Sammlung von Weingütern von Diageo für 269 Mio. US-Dollar. Es handelte sich um ein einzigartiges Geschäft in einer Anlageklasse, die außerhalb der Norm des Unternehmens lag, aber mit einem soliden Pachtvertrag und einem engagierten Mieter einherging. Zum Zeitpunkt der Übernahme war dieses Geschäft ein Zeichen dafür, dass Realty Income über den Tellerrand hinausblicken konnte.

Die Kategorie „Sonstige“ des Unternehmens wird bald einen neuen Mieter bekommen, wenn Realty Income den Kauf eines Kasinos in Boston abschließt. Auch dieses Gebäude ist ein einzigartiger Vermögenswert mit einem ziemlich geschützten regionalen Glücksspielmarkt. Nur ist der Preis mit 1,7 Mrd. US-Dollar diesmal deutlich höher. Es gibt REITs, die sich auf den Besitz von Kasinos spezialisiert haben, aber Realty Income gehört nicht zu ihnen. Realty Income hat eine einmalige Gelegenheit genutzt, die keiner der anderen REITs in Betracht ziehen konnte.

Ebenso bemerkenswert ist, dass trotz des enormen Umfangs der Kasinoübernahme diese nicht mehr als 3,5 % der Mieteinnahmen von Realty Income ausmachen wird. Diese Diversifizierung kommt dem REIT in einem anderen Bereich zugute, auf den er sich derzeit konzentriert: Europa. Realty Income ist vor einigen Jahren auf der Suche nach Portfoliodiversifizierung und Wachstum in diese Region eingestiegen und hat seitdem festgestellt, dass die Verkäufer größere Objekte mit mehreren Einheiten kaufen wollen. Das Ausmaß des jüngsten Kasinogeschäfts von Realty Income beweist, dass das Unternehmen mehr als die meisten anderen Net-Lease-REITs abwickeln kann, ohne dabei aus dem Takt zu geraten.

Noch mehr zu mögen

Die Größe und die Vorteile beim Kapitalzugang, die Realty Income heute hat, heben den REIT von anderen Unternehmen ab. Das macht das Unternehmen zu einer sehr attraktiven Option für konservative Investoren, die ein Engagement im Bereich der Nettopacht suchen. Aber es gibt noch mehr zu mögen, zum Beispiel die monatliche Dividende, die seit über 25 Jahren jährlich erhöht wird und das Unternehmen zu einem Dividendenaristokraten macht. Die Rendite von Realty Income, die nach dem jüngsten Marktrückgang derzeit bei 4,3 % liegt, ist wahrscheinlich das untere Ende der Nettoleasingbranche. Aber jetzt, wo ich diese Aktie besitze, werde ich sie nicht verkaufen. Ehrlich gesagt könnte es sich lohnen, für sie zu zahlen, wenn du auf der Suche nach einem zuverlässigen Dividendenzahler bist, den du in dein Portfolio aufnehmen möchtest.