Wie man während der Inflation in Immobilien investiert

Wichtige Punkte

• W.P. Carey und Store Capital haben Triple-Net-Mietverträge, die bei steigender Inflation ansteigen.
• Extra Space Storage hat kurzfristige Pachtverträge, die nach Belieben nach oben angepasst werden können.

Die Geldmenge ist von Januar 2020 bis Januar 2022 um 41 % gestiegen. COVID-19-bedingte Konjunkturmaßnahmen und ein Jahrzehnt niedriger Zinsen haben Billionen von Dollar in die Wirtschaft gepumpt. Das sind eine Menge US-Dollar, die hinter der gleichen Menge an Ressourcen her sind.

Wenn die Geldmenge steigt und die Menge an Ressourcen und Produkten nicht, steigt die Nachfrage nach allem und es kommt zu einer Preisinflation. Mehr Menschen stürzen sich darauf, Häuser mit günstigen Krediten zu kaufen. Mehr Unternehmen nehmen Schulden auf, um in neue Projekte zu investieren. Nimm noch Probleme in der Lieferkette hinzu und du erhältst einen Anstieg des Verbraucherpreisindex (VPI) um 8,5 % in den letzten zwölf Monaten.

Die Inflation kann deine Rendite auffressen. Wenn du eine Aktie kaufst und sie um 10 % steigt, aber der Wert deines Geldes um 8,5 % gefallen ist, beträgt dein tatsächlicher Gewinn nur 1,5 %. Das heißt aber nicht, dass du dich zurücklehnen solltest. Aktien zu kaufen und sie langfristig zu halten, ist die beste Möglichkeit, die Inflation zu schlagen und deine Kaufkraft zu erhalten.

In Zeiten der Inflation flüchten sich die Anleger traditionell in Sachwerte. Die Verbraucherinnen und Verbraucher werden während der Inflation aufgrund von Budgetbeschränkungen auf einige der Einkäufe verzichten, aber die Inflation ist per Definition ein Anstieg der Preise für Vermögenswerte wie Immobilien. Schauen wir uns an, wie drei Real Estate Investment Trusts (REITs) – W.P. Carey (WKN:A1J5SB 2,60 %), Extra Space Storage (WKN:A0B7S6 2,4 3%) und Store Capital (WKN:A12CRU 3,48 %) – dein Portfolio vor der Inflation schützen können.

W.P. Carey

W.P. Carey ist ein diversifizierter REIT, der sich auf gewerbliche Einzelmietverträge konzentriert. Der REIT besitzt 1.336 Immobilien in den USA und Europa. Die aktuelle Vermietungsquote liegt bei 98,5 %.

Im Gegensatz zu den meisten REITs, die sich auf eine Immobilienart spezialisiert haben, besitzt W.P. Carey Industrie-, Lager-, Büro-, Einzelhandels- und Selfstorage-Immobilien. Außerdem berät das Unternehmen bei der Verwaltung eines Immobilienvermögens von fast 2 Milliarden US-Dollar. Wenn eine oder auch nur einige der Einnahmequellen des Unternehmens in eine schwierige Phase geraten, werden die anderen wahrscheinlich die Flaute auffangen und das Wachstum und die Dividende aufrechterhalten.

Derzeit liegt die Dividende bei 5,5 %, und du kannst davon ausgehen, dass sie weiter steigen wird; sie ist 24 Jahre lang in Folge gestiegen. Wie wird W.P. das Wachstum durch die Inflation aufrechterhalten? Der REIT hat einen zweiteiligen Inflationsschutz.

Die erste ist die Triple-Net-Vermietung. Die meisten Mietverträge sind Triple-Netto-Verträge, d.h. der Mieter ist für alle Instandhaltungs-, Steuer- und Versicherungskosten verantwortlich.

Der zweite Teil sind die Mieten. Achtundfünfzig Prozent der Mietverträge haben jährliche Mietsteigerungen, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind, und weitere 37 % haben feste Erhöhungen im Vertrag verankert. Während die Kosten gleich bleiben, steigen die Mieten und der erhöhte Gewinn fließt mit der hohen Dividende direkt in deine Taschen.

Store Capital

Store (Single Tenant Operational Real Estate) Capital ist ein diversifizierter REIT mit derzeit 2.866 Immobilien und einer Auslastung von 99,5 %. Wie W.P. Carey konzentriert er sich auf Triple-Net-Mietverträge mit nur einem Mieter. Wenn Wartungs- und Reparaturkosten anfallen, zahlt der Mieter sie.

Die Nische von Store sind Sale-Leaseback-Transaktionen. Es kauft Gebäude von Unternehmen und vermietet sie dann an das Unternehmen zurück, dem sie gehörten. 80 % der jüngsten Übernahmen entfallen auf bestehende Beziehungen. Das bedeutet nicht, dass der Kundenstamm nicht breit gefächert ist, aber der größte Kunde macht nur 3 % des Umsatzes aus und die zehn größten Kunden machen 18 % aus.

Die Unternehmen verkaufen ihre Immobilien an Store, um mit dem Erlös ihr zukünftiges Wachstum zu finanzieren, und Store verfügt über das Know-how, die Käufe zu finanzieren und den Erlös schnell an die Unternehmen weiterzuleiten. Allein im ersten Quartal 2022 kaufte Store 111 neue Immobilien mit einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen von 13,1 Millionen US-Dollar.

Store verfügt über den gleichen doppelten Inflationsschutz: Fixkosten und an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Mietpreisanpassungen. Die Geschäftsführung von Store geht davon aus, dass der von ihr ansprechbare Markt 3,9 Billionen US-Dollar beträgt. Natürlich wird Store diese Größe nicht erreichen, aber der Umsatz ist in den letzten fünf Jahren um 73 % gestiegen und hat noch viel Luft nach oben.

Extra Space

Extra Space ist ein Selfstorage-Roll-up-Unternehmen. In den letzten zehn Jahren hat das Unternehmen so viele Selfstorage-Anlagen im ganzen Land gekauft, dass seine Aktien um über 500 % gestiegen sind. Die Gesamtrendite (Stand: 31.03.2022), einschließlich der Dividenden, liegt in den letzten zehn Jahren bei über 1.200 %. Das hat ihn zu einem der erfolgreichsten REITs am Aktienmarkt gemacht.

Die Roll-up-Strategie wurde von Wayne Huizenga und Blockbuster in den frühen 1990er Jahren populär gemacht. Das Unternehmen spezialisiert sich auf eine bestimmte Nische – also Videotheken für Blockbuster und Selfstorage für Extra Space – und kauft kleine Läden und kleinere Konkurrenten auf, um im ganzen Land zu wachsen. Durch die Größenvorteile des Unternehmens ist jeder Standort für Extra Space profitabler als für die kleinen Läden, so dass sich die meisten Übernahmen sofort auszahlen.

Derzeit besitzt das Unternehmen 985 Standorte, verwaltet 828 Standorte von Dritten und besitzt weitere 283 Standorte in Joint Ventures. Mit diesen drei Kategorien verfügt das Unternehmen über 1,5 Millionen Standorte in 41 Bundesstaaten. Kein Markt trägt mehr als 1 % zum Gesamtumsatz bei und kein geografischer Markt mehr als 12 %.

Der Vorteil von Extra Space in Bezug auf die Inflation sind die Mietpreise. REITs, die gewerbliche Bürogebäude oder Lagerhallen besitzen, binden sich in der Regel an langfristige Mietverträge von 10 oder sogar 20 Jahren. Wenn sie nicht wie W.P. Carey große Preisanpassungen eingebaut haben, entgehen ihnen Preiserhöhungen, wenn die Inflation überhand nimmt. Die Pachtverträge von Extra Space werden oft von Monat zu Monat abgeschlossen, sodass das Unternehmen die Mieten viel flexibler erhöhen kann.

Außerdem hat Extra Space mehr technische Möglichkeiten, um herauszufinden, welche Kosten der Markt in den von ihm gekauften Lagern tragen wird. Wenn er eine Anlage für das Fünffache des Gewinns kauft und dann die Preise aufgrund der Inflation anheben kann, wird er immer wieder inflationsbedingte Renditen für die Anleger erzielen.

Die Aufnahme von REITs in dein Portfolio kann es vor der Inflation schützen

In einer Welt mit Zentralbanken ist ein gewisses Maß an Inflation eine Gewissheit. Wenn sie bei 2 oder 3 % liegt, schadet sie deinem Portfolio nicht, aber Inflationsraten von 9 % oder noch mehr zehren an deiner Kaufkraft. Diese REITs können ein guter Anfang sein, um dein Portfolio zu schützen, aber du solltest auch deine anderen Anlagen prüfen, um festzustellen, wie sie mit einer hohen Inflation umgehen können.