Immobilien: Platzt jetzt die Blase?

Immobilien haben in den letzten Jahren einen enormen Wertzuwachs erfahren.

Immobilien-Boom infolge niedriger Zinsen

Der große Preisanstieg begann in Deutschland nach der Finanzkrise ab circa 2009. Lag der nominale Immobilien-Preisindex damals bei 98,4, stand er Ende 2020 schon bei 167,59. Der starke Anstieg wurde vor allem durch die sehr niedrigen Zinsen angetrieben.

Inflation führt zu Zinswende

Käufer wollten einerseits ihr Kapital vor der Inflation schützen, fehlende Zinsen ausgleichen und andererseits die günstige Situation nutzen. Doch mittlerweile hat sich vielerorts eine Blase gebildet, die in den nächsten Jahren platzen könnte. Grund sind die bald steigenden Zinsen. Zentralbanken müssen auf die hohe Inflation reagieren, die in Deutschland im April 2022 bei 7,4 % lag.

Die Immobilien-Falle

Ein Risiko bei der kommenden Abwertung könnte die hohe Verschuldung der Bürger sein, denn nur die wenigsten Menschen zahlen Immobilien per Überweisung. Steigen die Zinsen, wächst die Zinslast für die Immobilien-Besitzer. Steigt sie zu schnell, genügt das Einkommen nicht mehr, um die Kosten zu decken. Dies führt zu Zwangsverkäufen und weil niemand mehr bereit ist, die überteuerten Preise zu zahlen, zu noch größeren Verlusten.

Experten gehen aktuell von einer Überbewertung am Immobilienmarkt von 40 % aus. Sollte er zu seinen langfristigen Mittelwerten zurückkehren, müsste er nach meiner eigenen Auswertung um etwa 27 % fallen.

Selbst die Bundesbank kommt zu einem ähnlichen Ergebnis. „Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 und 40 % über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, heißt es in einem Monatsbericht.

Immobilien-Preise könnten in den nächsten Jahren fallen

Zuletzt stiegen die Preise, wie bei einer Blasenbildung üblich, immer schneller. Nach 7,5 % von 2019 zu 2020, waren es von 2020 zu 2021 schon 11,3 %. Seit 1975 liegt der nominale Preisanstieg in Deutschland hingegen bei durchschnittlich nur 2,63 %.

In den 1970er-Jahren gab es eine ähnliche Situation wie heute. Die Immobilien-Preise legten stetig und stark zu. Doch dann erhöhte die Zentralbank sprunghaft die Zinsen, was von 1982 bis 1987 zu einem Preisrückgang um etwa 6,8 % führte.

Die Wende hat begonnen

Erste Anzeichen für einen Wende am Immobilien-Markt sind bereits jetzt erkennbar. So können sich immer weniger Menschen aufgrund der hohen Preise einen Immobilien-Kauf leisten. Dies führt zu weniger Nachfrage.

Viele Bürger haben aber auch die Zinswende vor Augen und wollen deshalb nun schnell verkaufen. Doch die hohen Preise sind die Käufer nun nicht mehr bereit zu zahlen.

Viele Käufer fürchten aktuell aber auch hohe Sanierungskosten. Grund ist die verschärfte Klimapolitik. Dies macht Immobilien unattraktiver.

Zudem sind viele Banken kaum noch bereit, die hohen Preis zu finanzieren.

Dies alles sind Anzeichen einer Wende am Immobilien-Markt. In einigen Jahren könnten sich so wieder günstige Einstiegspreise ergeben.