Warum ist diese 1,7-Milliarden-Dollar-Immobilienübernahme so wichtig?

Wichtige Punkte

• Realty Income kaufte 2021 den Konkurrenten VEREIT und vergrößerte damit sein Geschäft massiv.
• Realty Income hat vom ersten Tag an erklärt, dass VEREIT dem Unternehmen die Möglichkeit geben würde, Geschäfte zu machen, die andere REITs nicht einmal in Betracht ziehen könnten.
• Der Kauf eines Kasinos in Boston beweist dies und zeigt, wie groß der Abstand zwischen Realty Income und seinen Konkurrenten ist.

Der Net Lease Real Estate Investment Trust (REIT) Realty Income (WKN:899744 2,31% ) ist ein Vorreiter in seiner Nische und im gesamten REIT-Universum. Das war schon vor dem Kauf von VEREIT im Jahr 2021 so, aber jetzt, wo der Deal abgeschlossen ist, zeigt sich die Stärke der beiden Unternehmen. Die Übernahme eines Kasinos für 1,7 Mrd. US-Dollar durch Realty Income ist tatsächlich die Art von Deal, die das Unternehmen von der Masse abhebt.

Die Grundlagen des REIT

Realty Income besitzt Einzelmieter-Immobilien, bei denen die Pächter für den Großteil der Betriebskosten der von ihnen bewohnten Objekte verantwortlich sind. Das wird als Nettopachtvertrag bezeichnet. Jede einzelne Immobilie ist eine hochriskante Investition, da es nur einen Mieter gibt. Aber über ein ausreichend großes Portfolio von Objekten verteilt, ist es ein relativ risikoarmer Investitionsansatz. Vor der Übernahme von VEREIT hatte Realty Income ein riesiges Portfolio von rund 6.500 Immobilien. Nach der Übernahme stieg das Portfolio auf mehr als 11.000.

Häufig kaufen Net-Lease-REITs Immobilien im Rahmen von Sale-and-Leaseback-Geschäften, bei denen der Eigentümer das Objekt an den REIT verkauft und dann einen langfristigen Mietvertrag abschließt. Der frühere Eigentümer erhält Bargeld, das er z. B. für Investitionspläne verwenden kann, und der REIT erhält einen zuverlässigen und meist zufriedenen Mieter. Das ist eine Win-Win-Situation, wie sie besser nicht sein könnte. Allerdings erfordern verschiedene Arten von Immobilien unterschiedliche Investitionssummen. Realty Income besitzt viele kleine Einzelhandelsimmobilien, die relativ günstig zu erwerben sind. Konkurrent W.P. Carey ist stärker in Lagerhallen und Industrieanlagen engagiert, die größer sind und in der Anschaffung mehr kosten. Das ist wichtig, denn einer der Gründe, warum Realty Income VEREIT gekauft hat, war der Wunsch, eine ausreichende Größe zu erreichen, um wirklich große Deals abzuschließen.

Das große Geschäft und mehr in der Zukunft

Deshalb ist die Entscheidung von Realty Income, Encore Boston Harbor von Wynn Resorts ( WKN:663244 1,12 % ) zu kaufen, so wichtig. Es handelt sich um eine einzelne Immobilie, die 1,7 Milliarden US-Dollar gekostet hat. Einige REITs haben sich auf den Besitz von Kasinos spezialisiert, so dass der Kauf eines solchen Objekts durch einen REIT nicht schockierend ist. Aber dass Realty Income sich dazu entschließt, ist schon ein Statement. Das Unternehmen geht davon aus, dass diese eine Immobilie etwa 3,5 % seiner Mieten ausmacht. Das ist ein riesiger Vermögenswert, denn das ist ungefähr so viel wie die rund 550 Dollar Tree-Märkte, die Realty Income im Portfolio hat.

Um fair zu sein: Dass Realty Income einen großen Deal abgeschlossen hat, ist keineswegs schockierend. Das Management hat erklärt, dass dies das Ziel war. Der einzige Schock ist, dass es sich um ein Kasino handelt, was den REIT ein wenig aus seiner Komfortzone bringt. Aber das ist ein gutes Zeichen für die Zukunft, denn der Deal brachte einen großen 30-Jahres-Pachtvertrag mit sich. Die Aussichten sind positiv, weil Realty Income daran arbeitet, in Europa zu expandieren, wo der Anteil der Nettomietverträge noch nicht so hoch ist. Einer der Schlüsselfaktoren für Verkäufer ist es, Unternehmen zu finden, mit denen sie problemlos langfristige Beziehungen aufbauen und Geschäfte mit mehreren Objekten abschließen können. Realty Income ist eindeutig ein solches Unternehmen, und die Größe des Casino-Deals beweist dies.

Der Vorteil für europäische Unternehmen, die Kapital über Sale-and-Leaseback-Geschäfte aufnehmen wollen, besteht darin, dass sie ein großes Geschäft mit Realty Income abschließen können, anstatt mehrere kleine Geschäfte mit verschiedenen Partnern. Realty Income kann nicht nur die finanzielle Seite des Deals abwickeln, sondern es ist auch unwahrscheinlich, dass ein milliardenschweres Portfolio die Diversifizierung von Realty Income beeinträchtigt. Auch das können nur wenige andere Net-Lease-REITs von sich behaupten, wenn überhaupt.

Prämie aus gutem Grund

Realty Income hat eine der niedrigsten Renditen im Bereich der Nettopacht-REITs, weil es ein Vorzeigeunternehmen ist, das gegenüber seinen Konkurrenten Vorteile hat. Der Kauf des Casinos macht diese Vorteile deutlich und zeigt, warum die Prämie hier den Eintrittspreis wert ist. Wenn du auf der Suche nach einem Net-Lease-REIT bist, ist Realty Income mit seiner Dividendenrendite von 4,4 % auf jeden Fall einen Blick wert. Wahrscheinlich stehen noch weitere große Käufe an, von denen jeder dazu beitragen wird, diesen Branchenführer weiter von der Masse abzuheben.