Werden Net Lease REITs die Inflation überleben?

Wichtige Punkte

• Net Lease REITs sind in der Regel langsame und langweilige Schildkröten.
• Viele Investoren betrachten sie als Alternative zu Anleihen.
• Es gibt eine Möglichkeit, wie Netto-Leasing-REITs besser sind als Anleihen, wobei sich einige in der Branche durch diese eine Schlüsselkennzahl besonders auszeichnen.

Langsam und stetig gewinnt man das Rennen, lautet eine oft wiederholte Maxime. Der Kauf von zuverlässigen, langweiligen Unternehmen ist zwar nicht für jeden der richtige Weg, aber für die meisten Anleger/innen ein guter Weg, um langfristig erfolgreich zu sein. Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden quasi als Schildkröten geboren, weshalb manche sie als Alternative zu Anleihen betrachten. Das gilt vor allem für den Net-Lease-Sektor, bei dem die Mieter/innen den Großteil der Betriebskosten für die Nutzung einer Immobilie tragen. Aber es gibt einen entscheidenden Unterschied zwischen einer Anleihe und einem REIT. Angesichts der steigenden Inflation wird es immer wichtiger, diese Kennzahl der Branche im Auge zu behalten.

Das Problem mit einer Anleihe

In einem diversifizierten Portfolio sollen Anleihen im Allgemeinen Sicherheit und Stabilität bieten. Das liegt daran, dass sie im Grunde ein Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer sind, der – so gut es im Finanzwesen möglich ist – garantiert, dass der Verkäufer das Geld bei Fälligkeit der Anleihe zurückgibt und bis dahin regelmäßige Zinszahlungen leistet. Die Zahlungen sind normalerweise im Voraus festgelegt.

Wenn du also die Anleihe bis zur Fälligkeit hältst und das Unternehmen, dem du Geld geliehen hast, finanziell stark ist, hast du einen stetigen Einkommensstrom und kannst dein Geld wieder investieren, wenn die Anleihe fällig wird. Dieser Einkommensstrom und die Rückzahlung sorgen für Stabilität, wenn die Aktienkurse schwanken.

Das Problem ist die Inflation, also die Tendenz, dass Dinge im Laufe der Zeit teurer werden. Dadurch sinkt die Kaufkraft der Zinszahlungen, die normalerweise auf einem statischen Niveau liegen, mit der Zeit. Das gilt auch für den Wert der Anleihe, da du sie in der Zukunft zurückbekommst, wenn die von dir investierten US-Dollar nicht mehr so viel wert sind.

REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, hohe Dividenden von einem operativen Unternehmen zu erhalten, das wachsen kann. Auf diese Weise vermeiden REITs die negativen Auswirkungen der Inflation auf die Anleihen und bieten dennoch hohe Erträge. Aber nicht alle REITs sind gleich. Einige, insbesondere Net-Lease-REITs, neigen zu langen Mietverträgen mit Mietpreisen, die sich während der Vertragslaufzeit nicht ändern. Das bedeutet, dass die Inflation auch hier zu einem Problem werden kann.

Die schlechten und die guten Nachrichten

Four Corners Property Trust (WKN:A142WX  1,26 % ), das aus Darden Restaurants (WKN:895738 -2,30 % ) ausgegliedert wurde und größtenteils ein Portfolio von Restaurantimmobilien besitzt, hat zum Beispiel einen Vertrag mit seiner ehemaligen Muttergesellschaft, der eine jährliche Mietsteigerung von 1,5 % vorsieht. Auf Darden entfallen etwa 60 % der Mieten von Four Corners. 1,5 % jährliche Steigerungen sind zwar besser als die Nullrunde, die ein Anleiheinvestor bekommen würde, aber bei einer Inflationsrate von etwa 7,8 % halten die Mieten dieses REITs nicht mit den steigenden Kosten Schritt. Im Moment sieht es so aus, als hätte Darden ein ziemlich gutes Geschäft gemacht.

Das Beängstigende ist, dass einige hochwertige Mieter, wie z. B. Apotheken, tatsächlich Mietverträge bekommen können, die überhaupt keine Mietsteigerungen beinhalten. Solche Mieten machen etwa 4 % des Kuchens bei W.P. Carey (WKN:A1J5SB 0,37 % ) aus. Feste Mieterhöhungen wie die, die Four Corners seiner ehemaligen Muttergesellschaft gewährt hat, machen 37 % der Mieten von W.P. Carey aus. Aber der Rest der Mieten, 59 %, sind in irgendeiner Weise an die Inflation gebunden. Das bedeutet, dass die meisten Objekte, die W.P. Carey besitzt, in diesem Jahr und in der Zukunft Mietsteigerungen erfahren werden, die der Inflation entsprechen.

Es gibt Ober- und Untergrenzen, die sowohl W.P. Carey als auch seine Pächter vor massiven Inflationsschwankungen wie der heutigen schützen. Dieser REIT mit Nettopachtverträgen hat jedoch einen Vorsprung vor anderen Unternehmen, die statischere Verträge und/oder einen größeren Anteil an Verträgen ohne jegliche Preisanpassung haben.

Die Quintessenz

Wie zu erwarten, sprechen REITs wie W.P. Carey gerne über ihre inflationsgebundenen Mietpreisanpassungen und heben diese hervor, während REITs ohne solche Erhöhungen das Thema eher meiden. Aber es ist ein Thema, auf das du achten solltest, denn Netto-Leasing-REITs sind oft konservativ geführte Dividendenzahler.

Das Inflationsrisiko wird im Net-Lease-Sektor oft als negativ angesehen, aber wenn du dir die Aufschlüsselung der Mietpreissteigerungen ansiehst, kannst du die am besten positionierten Namen herausfinden, wenn die Wall Street der drohenden Inflation entgegentritt. Einfach ausgedrückt: Netto-Leasing-REITs werden diese Zeit überstehen, aber einige Netto-Leasing-REITs werden in einem inflationären Umfeld besser abschneiden als andere.