Warum dieser Healthcare-REIT glaubt, dass 2022 ein sehr gutes Jahr sein wird

Wichtige Punkte

• Welltower besitzt Seniorenwohnanlagen, von denen das Unternehmen einige sowohl besitzt als auch betreibt.
• Die Pandemie war ein massives Problem für Seniorenwohnanlagen, was den REIT dazu veranlasste, seine Dividende zu kürzen.
• Welltower sieht für das Jahr 2022 eine Reihe positiver Entwicklungen, die das Unternehmen wieder auf Kurs bringen sollten.

Die Rahmenbedingungen für Immobilienfonds (REITs) im Gesundheitsbereich wie Welltower (WKN: A1409D, 2,00 %) haben sich nicht geändert: Die Gesellschaft wird älter und ältere Menschen brauchen mehr medizinische Versorgung. Allerdings hat die Coronavirus-Pandemie das Segment der Seniorenwohnungen kurzfristig umgekrempelt und Welltower dazu veranlasst, seine Dividende um 30 % zu kürzen. Nach etwa zwei Jahren ist Welltower der Meinung, dass das Jahr 2022 ein Wendepunkt sein wird.

Seniorenwohnungen im Fokus

Obwohl Welltower etwa ein Drittel seiner Mieteinnahmen außerhalb des Sektors für Seniorenwohnungen erzielt (Gesundheitssysteme und ambulante medizinische Versorgung), stammt der Rest aus einer Form von Seniorenwohnungen. Der geringste Anteil entfällt auf Pflegeheime (5,5 % der Mieten), die wahrscheinlich der am stärksten betroffene Teilbereich der Seniorenwohnungen waren. Das ist eine moderate Summe, was positiv ist. Der REIT ist jedoch auch in anderen Seniorenimmobilien engagiert.

Etwa 23,5 % seiner Mieten stammen aus Objekten, die er auf Nettopachtbasis an andere vermietet. Im Grunde genommen sind die Betreiber dieser Objekte für alle Kosten auf Objektebene verantwortlich und müssen ihre Miete unabhängig davon zahlen, was in den Objekten passiert. Das ist ein ziemlich stabiles Geschäft, auch wenn einige Pächter von Zeit zu Zeit Schwierigkeiten haben. Der größte Teil der Mieteinnahmen von Welltower stammt jedoch aus den Seniorenwohnanlagen, die das Unternehmen sowohl besitzt als auch betreibt, was im Fachjargon SHOP genannt wird. Mit einem Anteil von 39,3 % an den Mieten ist dieses Geschäft die eigentlich treibende Kraft bei Welltower.

Aber es ist wichtig, einen Schritt zurückzutreten und das große Ganze zu betrachten. Im Grunde genommen stellt Welltower Betreiber ein, die die SHOP-Objekte verwalten, und zahlt ihnen eine Managementgebühr für ihre Dienste. Die tatsächliche Leistung der Immobilien fließt jedoch in die Gewinn- und Verlustrechnung des REITs ein. Wenn es den Immobilien gut geht, ist das ein Segen für den Cashflow. Wenn es den Immobilien schlecht geht, zum Beispiel während der Pandemie, ist das ein großer Gegenwind. Es handelt sich um eine Art fremdfinanziertes Spiel mit Seniorenwohnungen.

Die Zeiten ändern sich

Dies erklärt auch die Dividendenkürzung für 2020, da die Belegungszahlen bei SHOP gesunken sind und die Zahl der Neuzugänge zurückgegangen ist. Das war nicht nur bei Welltower der Fall, aber aufgrund seines großen SHOP-Engagements wurde der REIT von der Pandemie ziemlich schwer getroffen.

Zwei Jahre später sehen die Dinge jedoch schon viel besser aus. Vor allem die Belegungszahlen sind seit Februar 2021 trotz der neuen Coronavirus-Varianten, die in den Vordergrund getreten sind, allgemein gestiegen. Obwohl die Belegung immer noch deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie (87,2 %) liegt, geht der Trend in die richtige Richtung. Und mit 77,5 % hat die Belegung der SHOPs noch Luft nach oben. Der anhaltende Belegungszuwachs ist der erste Grund, warum Welltower davon ausgeht, dass 2022 ein gutes Jahr werden wird.

Aber es gibt noch ein größeres Bild, denn auch die Nachfrage wird wahrscheinlich deutlich steigen. Und das liegt nicht nur an den geringeren COVID-Befürchtungen. Es wird erwartet, dass die Zahl der über 80-Jährigen im Jahr 2022 um 3 % zunehmen wird, mit weiteren Steigerungen in der Zukunft. Einfach ausgedrückt: Es wird einen großen Aufschwung bei der Zahl der Menschen geben, die potenziell Seniorenwohnungen benötigen, was den Strom der Kunden erhöhen wird.

Diese Nachfrage wird Welltower dabei helfen, große Preiserhöhungen durchzusetzen, die zum Teil auf den Inflationsdruck zurückzuführen sind. Einige der Kosten, mit denen Welltower konfrontiert ist, sind jedoch wahrscheinlich nur vorübergehend. Das liegt vor allem am Einsatz von Leiharbeitern, die deutlich teurer sind als Angestellte. Wenn diese Kosten sinken, dürften sich die Gewinnspannen ausweiten. Das Management hofft also auf eine höhere Auslastung und mehr Umsatz pro Kunde.

Die große Wende

Wenn Welltower richtig liegt, dürfte sein SHOP-Portfolio im Jahr 2022 einen wichtigen Wendepunkt erreichen. Das könnte die Ergebnisse des REITs erheblich steigern, was die Anleger angesichts der starken Erholung der Aktie seit dem Tiefpunkt des pandemiebedingten Bärenmarktes zu erwarten scheinen. Die eigentliche Bewährungsprobe wird aber wahrscheinlich die Dividende sein. Die Trendwende wird erst dann abgeschlossen sein, wenn Welltower die Dividende wieder erhöht. Angesichts des Ausblicks des Managements könnte das tatsächlich für 2022 in Aussicht gestellt werden.