1 grünes Licht und 1 Warnhinweis für LTC Properties

Wichtige Punkte

• Der Seniorenwohnungs-REIT LTC Properties meldet bald seine Gewinne.
• Die Ausschüttungsquote von LTC Properties ist hoch und sollte im Auge behalten werden.
• Die Belegung von LTC Properties verbessert sich, und wenn sich dieser Trend fortsetzt, würde dies die Dividende stützen.

Seniorenwohnungen standen vom ersten Tag an im Mittelpunkt der Corona-Krise. LTC Properties (WKN:884625), bei dem sich die Mieten etwa 60:40 auf Pflegeheime und betreutes Wohnen aufteilen, hatte schon so einige Probleme. Aber das Unternehmen hat es geschafft, sich ohne Dividendenkürzung durchzuschlagen, und wird seine vierteljährliche Zahlung bis zum ersten Quartal 2022 aufrechterhalten, was den Aktien eine Rendite von 6,4 % verleiht, basierend auf einem aktuellen Aktienkurs von etwa 35 US-Dollar. Da sich der Real Estate Investment Trust (REIT) auf die Veröffentlichung der Jahresergebnisse 2021 vorbereitet, gibt es zwei Dinge, auf die du achten solltest: das eine ist ein potenzieller Warnhinweis, das andere ist positiv.

1. Die schlechten Nachrichten

Für Investoren ist die größte Warnhinweis, die es zu beachten gilt, wahrscheinlich die Ausschüttungsquote von LTC Properties. Im dritten Quartal 2021 zahlte der REIT rund 100 % seiner für die Ausschüttung verfügbaren Mittel aus. Das ist eine sehr beunruhigende Zahl, denn sie bedeutet, dass LTC Properties nicht viel Spielraum hat, wenn noch mehr Dinge schiefgehen.

Das Problem ist, dass bereits eine Menge schief gelaufen ist und es immer mehr werden. Grundsätzlich sind ältere Menschen stärker gefährdet, an dem Coronavirus zu erkranken, als jüngere Menschen. Und es verbreitet sich sehr leicht in Gruppen. LTC Properties besitzt speziell Objekte, in denen ältere Erwachsene in Gruppen untergebracht sind.

Die gute Nachricht ist, dass LTC Properties im Gegensatz zu einigen anderen REITs für Seniorenwohnungen keine eigenen Immobilien betreibt. Die Mieterinnen und Mieter müssen also ihre Miete zahlen, egal was auf der Ebene der Immobilie passiert. Das funktioniert allerdings nicht so gut, wenn ein Mieter nicht genug verdient, um die Miete zu zahlen. Dann muss LTC Properties Zugeständnisse machen oder einen anderen Mieter finden. In den letzten Jahren musste das Unternehmen beides tun.

2. Die gute Nachricht

Damit kommen wir zu den positiven Dingen. Zunächst einmal hat sich der REIT bereits von einem Hauptmieter (Senior Lifestyle) getrennt, der in finanzielle Schwierigkeiten geraten war. Dieser Prozess, der im dritten Quartal 2021 weitgehend abgeschlossen war, wird 2022 und darüber hinaus Früchte tragen, wenn stärkere Mieter die Objekte wieder auf Kurs bringen. Mit anderen Worten: Dieses Negativum sollte sich sehr bald in ein Positivum verwandeln.

Aber das ist nicht die einzige potenziell gute Nachricht. Die Auslastung der Immobilien des Unternehmens ist ebenfalls gestiegen, nachdem sie im Jahr 2020 gesunken war. Während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des dritten Quartals erklärte Clint Malin, Chief Investment Office von LTC Properties: “Die privat bezahlte Belegung lag am 30. September bei 77 %, am 30. Juni bei 75 % und am 31. März bei 73 %. Für unser qualifiziertes Portfolio lag die durchschnittliche monatliche Auslastung im September bei 71 %, im Juni bei 70 % und im März bei 69 %.”

LTC DIVIDENDENRENDITE DATEN VON YCHARTS.

Um fair zu sein, der Trend geht in die richtige Richtung, aber die absoluten Zahlen sind immer noch nicht so toll. Im Grunde genommen gibt es noch mehr zu tun. Angesichts des bedarfsgerechten Charakters von Seniorenwohnungen ist der Richtungswechsel jedoch erfreulich und hat sich trotz der anhaltenden Pandemieprobleme, mit denen die Welt konfrontiert ist, fortgesetzt. Es bleibt abzuwarten, wie sich neue Varianten auf den Trend auswirken, aber wenn sich die Zahlen weiter verbessern, wird LTC Properties in einer zunehmend guten Verfassung sein. Und das wird die Fähigkeit des Unternehmens stärken, weiterhin seine Dividende zu zahlen.

Wenn das Unternehmen seine Ergebnisse vorlegt, solltest du besonders auf die Verbesserungen auf Portfolioebene achten.

Viele Unwägbarkeiten

Natürlich gibt es noch andere Dinge, die bei LTC Properties beobachtet werden müssen, wie z. B. die Umstellung auf Fremdfinanzierung anstelle von Immobilienkäufen. Dieser Schritt soll dazu dienen, schon heute Bargeld zu erhalten, anstatt darauf warten zu müssen, dass sich die Mieten für neue Objekte verbessern. Wenn man das Geschäft jedoch auf den Punkt bringt, müssen Einkommensanleger besonders darauf achten, ob der REIT in der Lage ist, seine Dividende zu stützen. Das wird eine Mischung aus der Ausschüttungsquote und der Frage sein, wie gut sich die Immobilien von der Pandemie erholen. Darauf solltest du dein Hauptaugenmerk richten, wenn LTC Properties am 18. Februar die Ergebnisse veröffentlicht.