Sollte man in Single-Tenant-Immobilien investieren?

Wichtige Punkte

• Vermieter, die speziell Objekte für Einzelmieter besitzen, sind in der Regel Net Lease REITs.
• Realty Income konzentriert sich auf notwendige Mieter, was dem Unternehmen geholfen hat, die Pandemie relativ sicher zu überstehen.
• National Retail Properties konzentriert sich auf Geschäfte, die dringend benötigt werden, und Objekte, die leicht zu besetzen sind.

Als die Coronavirus-Pandemie im Jahr 2020 ausbrach, mussten viele Geschäfte geschlossen werden, aber die, die als notwendig erachtet wurden, blieben geöffnet. So konnten die Real Estate Investment Trusts (REITs), die ihre Vermieter waren, eine schwierige Zeit relativ sicher überstehen. Der auf Einzelmieter spezialisierte Realty Income (WKN:899744) zum Beispiel erhöhte trotz der Pandemie in jedem Quartal des Jahres seine Dividende.

Hier erfährst du, warum du in Erwägung ziehen solltest, einen REIT, der Single-Tenant-Immobilien besitzt, in dein Portfolio aufzunehmen.

Was ist mit Nettomietverträgen?

Das ist zwar nicht immer der Fall, aber sehr oft gehört eine Single-Tenant-Immobilie einem Net-Lease-REIT. Das Interessante daran ist, dass der Mieter für den Großteil der Betriebskosten des Objekts verantwortlich ist, während der Vermieter, stark vereinfacht gesagt, lediglich die Miete einnimmt.

Für ein einzelnes Objekt ist das für den Vermieter ein hohes Risiko, denn der Verlust des Mieters würde bedeuten, dass keine Miete mehr eingeht. Bei einem ausreichend großen Portfolio ist das Risiko für das einzelne Objekt jedoch deutlich geringer. Und dank der Tatsache, dass der Mieter für die meisten Betriebskosten auf dem Grundstück verantwortlich ist, ist das Risiko für den Vermieter relativ gering.

Wie bereits erwähnt, hat Realty Income – der größte Netto-Leasing-REIT mit über 10.000 Immobilien – das Jahr 2020 ohne Dividendenausfälle überstanden. Das Gleiche gilt für den Konkurrenten National Retail Properties (WKN:A0JMJZ) mit rund 3.200 Objekten, der seine Dividende im dritten Quartal wie schon seit Jahren erhöht hat. Beide REITs haben ihre Dividende übrigens auch 2021 wieder erhöht.

Das soll nicht heißen, dass diese beiden REITs nicht mit Widrigkeiten zu kämpfen hatten. Wie bei allen Vermietern gab es Bedenken, dass die Mieter nicht zahlen würden. Und einige Mieter zahlten tatsächlich nicht mehr. Aber genügend Mieter hielten stand, so dass Realty Income und National Retail Properties – zwei Vorreiter im Bereich der Nettovermietung – den Berichtszeitraum mit unversehrten Dividenden überstanden. Sie sind zwei der besten Beispiele dafür, wie man mit Einzelmietobjekten in guten wie in schlechten Zeiten sein Einkommensportfolio stabil halten kann.

Was du besitzt, zählt auch

Lage, Lage, Lage ist einer der Schlüssel zum Investieren in Immobilien. Aber auch das, was auf dem Grundstück steht, ist sehr wichtig. Zusammen mit dem Standort erklärt dies die Stärke, die diese beiden REITs in einer sehr schwierigen Zeit gezeigt haben.

Einige der größten Mieter von Realty Income sind zum Beispiel Lebensmittelgeschäfte und Drogerien – wichtige Einzelhändler, die geöffnet blieben. Zum Ende des dritten Quartals machten Convenience Stores 11,6 % des REIT-Portfolios aus, dicht gefolgt von Lebensmittelgeschäften mit 10,9 %, Dollar Stores mit 7,5 % und Drogerien mit 7,2 %. Insgesamt machen diese stark frequentierten Geschäfte des täglichen Bedarfs etwa 37,2 % der Mieteinnahmen von Realty Income aus.

Natürlich besitzt der REIT auch andere Geschäfte, die von den Sorgen um das Coronavirus betroffen waren, wie z. B. Kinos (ca. 5,2 % der Mieten), aber die Stärke seiner auf das Notwendige ausgerichteten Mieter bildete eine Grundlage, die ihn über zwei Jahre lang durch die Pandemieangst getragen hat, ohne dass die Dividende gekürzt wurde.

O DIVIDENDEN-DATEN VON Y-CHARTS

Bei National Retail Properties verhält es sich in etwa genauso. Convenience Stores machen etwa 17,6 % der Mieten aus, während Autohäuser (Reparaturwerkstätten und ähnliches) 12,1 % der Mieten ausmachen, insgesamt also knapp 30 % der Mieten. National Retail Properties ist nicht so stark in Lebensmittelläden (0 %) und Drogerien (1,3 %) engagiert wie Realty Income, aber das liegt daran, dass das Unternehmen sich auf den Besitz kleinerer Objekte in erstklassigen Lagen konzentriert, die in der Regel eher allgemeiner Natur sind und die es bei einem Leerstand leicht neu nutzen kann.

Bei größeren Objekten, die schwieriger zu besetzen sind, ist das Management vorsichtig. Wenn zum Beispiel ein Lebensmittelgeschäft frei wird, wäre der naheliegendste neue Mieter ein anderes Lebensmittelgeschäft. Das schränkt die Möglichkeiten erheblich ein. In diesem Fall haben ein starker Kern von notwendigen Geschäften und gute Standorte, die bei einem Leerstand leicht neu besetzt werden könnten, diesem REIT geholfen, ohne Kürzung durch das Jahr 2020 zu kommen.

Der Beweis liegt in der Dividendenvorgeschichte

Das Entscheidende ist jedoch, dass der Fokus von Realty Income und National Retail Properties auf Einzelmieter schon viel länger als nur ein Jahr glänzt. In diesem Zusammenhang können diese beiden Ikonen der Branche auf jährliche Dividendenerhöhungen über einen Zeitraum von etwa drei Jahrzehnten verweisen. Das ist die Stärke des Net-Lease-Ansatzes, vor allem wenn sich REITs wie diese auf konservative Immobilien konzentrieren, in denen notwendige Geschäfte untergebracht sind.

Wenn du noch keinen Net-Lease-REIT wie Realty Income oder National Retail Properties besitzt, solltest du noch heute einen Einstieg in einen solchen erwägen.