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Diese Value-Aktie könnte die Erwartungen übertreffen

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Foto: Getty Images

Wichtige Punkte

  • Der Einkaufszentrum-REIT Simon Property Group liegt immer noch weit unter den Höchstständen, die er 2016 erreicht hat.
  • Aber das Unternehmen geht aus der Pandemie mit einer relativ starken Position hervor.
  • Wenn sich die aktuellen Trends fortsetzen und diese Veränderungen im letzten Jahr dazu beitragen, könnte das Unternehmen leicht besser abschneiden, als die Investoren es erwarten.

Einkaufszentren wurden während des Stillstands der Pandemie 2020 und des darauf folgenden Einbruchs an der Börse in den Ruin getrieben. Die Aktien des Branchenriesen Simon Property Group (WKN: 916647) fielen um rund 70 %. Obwohl sich die Aktie in diesem Jahr um mehr als 80 % erholt hat und damit einen großen Teil des Rückgangs seit dem Tiefpunkt wieder wettgemacht hat, liegen die Aktien immer noch etwa 10 % unter dem Stand von Anfang 2020 (vor der Pandemie). Außerdem liegen sie etwa 40 % unter ihrem Höchststand von 2016, was darauf hindeutet, dass man sich an der Wall Street immer noch große Sorgen um die Zukunft dieses Einkaufszentrums macht. Die Wahrheit ist jedoch, dass es ihm alles in allem recht gut geht.

Es wird besser, viel besser

Wenn die Regierung dir sagt, dass du deine Gebäude während einer Pandemie nicht öffnen darfst, weil sie nicht systemrelevant sind, weißt du, dass die Zeiten hart werden. Und das waren sie … letztes Jahr. Jetzt, wo die Immobiliengesellschaft Simon Property Group ihre Einkaufszentren wieder geöffnet hat, geht es schnell bergauf. Um dir eine Vorstellung davon zu geben, wie viel besser die Situation heute ist, sagte Chief Executive Officer David Simon während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des zweiten Quartals 2021: „Der Gesamtumsatz für den Monat Juni war genauso hoch wie im Juni 2019.“ Mit anderen Worten: Die Einkaufszentren des REITs sind bereits wieder in der alten Form.

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Sicher, ein Teil davon ist wahrscheinlich auf die aufgestaute Nachfrage zurückzuführen, da die Verbraucher monatelang nicht persönlich einkaufen konnten. Die Zahlen enthielten jedoch auch eine interessante Nuance. Der CEO erklärte: „Wenn man zwei bekannte Mieter ausschließt, sind unsere Umsätze in den Einkaufszentren um 8 % im Vergleich zum Juni 2019 gestiegen.“ Mit anderen Worten: Einige Einzelhändler haben immer noch zu kämpfen, aber vielen anderen geht es recht gut.

Das erklärt, warum Simon im ersten Quartal seine Prognose für die bereinigten Betriebseinnahmen für das Gesamtjahr angehoben hat, wobei die Prognose für das „Worst-Case-Szenario“ deutlich verbessert wurde. Bei der Bekanntgabe der Ergebnisse zum zweiten Quartal am 2. August wurde die Gewinnprognose erhöht und die Spanne sowohl am oberen als auch am unteren Ende vergrößert. Außerdem erhöhte das Unternehmen die Dividende in den ersten beiden Quartalen des Jahres (nach einer Kürzung im Jahr 2020). Das ist normalerweise nicht die Art von Maßnahmen, die ein angeschlagenes Unternehmen ergreift.

Die versteckten Raketenschübe

Die Geschäfte von Simon laufen also relativ schnell wieder besser – aber es gibt da eine Nuance. Während der Pandemie arbeitete der REIT mit Mietern zusammen, die Hilfe brauchten. Das geschah oft in Form einer Anpassung der Mietverträge, sodass die Grundmieten gesenkt, aber die Umsatzanteilmieten erhöht wurden. Diese Veränderung hat dazu geführt, dass Simon in den schlechten Zeiten weniger Miete eingenommen hat, aber wahrscheinlich mehr Miete einnehmen wird, wenn die Kunden wiederkommen.

Es ist schwer, das heute in den Zahlen zu sehen. Eine wichtige Kennzahl, auf die die Wall Street achtet, ist zum Beispiel die Mietspanne, die angibt, wie viele neue Mietverträge im Vergleich zum Vorjahr abgeschlossen wurden. Simons Leasingspanne lag im zweiten Quartal dieses Jahres bei minus 21,8 %. Oberflächlich betrachtet ist das schrecklich, aber es ist verständlich, weil Simon die Grundmieten im Tausch gegen höhere Prozentmieten gesenkt hat. Und jetzt, wo die Umsätze wieder anziehen, könnte sich das Unternehmen leicht besser entwickeln, wenn diese prozentualen Mietvereinbarungen greifen.

SPG Chart

SPG-DATEN VON Y-CHARTS

Aber es gibt noch einen weiteren Haken an der Sache. Der Leasing-Spread reicht nur ein Jahr zurück. Wenn Simon also einen neuen Mietvertrag für ein Objekt unterzeichnet, das seit 13 Monaten (oder länger) leer steht, wird dies in diesen Zahlen nicht berücksichtigt. Diese Fläche wird wahrscheinlich zu einem Anstieg der Mieteinnahmen beitragen, der nicht in der Mietpreis-Spanne enthalten ist, aber dennoch zu den Umsatz- und Gewinnspannen beiträgt. Wenn Simon weiterhin leerstehende Flächen vermietet, werden sich versteckte Vorteile wie diese summieren.

Zusätzlich zu diesen internen Überraschungsmöglichkeiten nutzte Simon den Shutdown, um mit Partnern (zusammen bekannt als SPARC Group) in eine Gruppe von bekannten Einzelhändlern zu investieren, darunter J. C. Penney, Forever 21 und Brooks Brothers, um nur einige zu nennen. Das waren sicherlich schwierige Namen, aber laut CEO Simon „haben alle unsere globalen Marken innerhalb der SPARC-Gruppe ihr Budget in Bezug auf Umsatz, Bruttomarge und EBITDA in diesem Quartal übertroffen“. Wenn diese Art von Leistung anhält, könnte sich diese opportunistische Investition noch besser auszahlen, als die Wall Street heute erwartet.

Bereit für eine überwältigende Leistung

Es wäre nicht plausibel zu sagen, dass Simon den COVID-Kater schon hinter sich gelassen hat. Angesichts des Gegenwinds, mit dem das Unternehmen konfrontiert war, hat es sich jedoch außergewöhnlich gut entwickelt. Und angesichts der Stärken, die in einigen der von der Wall Street bevorzugten Kennzahlen nicht sichtbar sind, gibt es allen Grund zu glauben, dass Simon auch weiterhin überdurchschnittliche Ergebnisse erzielen und vielleicht sogar die optimistischsten Erwartungen der Analysten übertreffen kann.

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Dieser Artikel gibt die Meinung des Verfassers wieder, die mit der "offiziellen" Empfehlungsposition eines Premium-Beratungsdienstes von The Motley Fool nicht übereinstimmen kann. Eine Investitionsthese zu hinterfragen - sogar unsere eigene - hilft uns allen, kritisch über Investitionen nachzudenken und Entscheidungen zu treffen, die uns helfen, klüger, glücklicher und reicher zu werden.

Dieser Artikel wurde von Reuben Gregg Brewer auf Englisch verfasst und am 08.10.2021 auf Fool.com veröffentlicht. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können. Reuben Gregg Brewer besitzt Aktien der Simon Property Group. The Motley Fool besitzt keine der genannten Aktien. 

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