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Achte nicht auf die Dividende! Darauf solltest du bei REITs wirklich schauen!

Foto: Getty Images

REITs und Dividende gehören für viele Einkommensinvestoren untrennbar zusammen. Und das in Teilen auch zu Recht: Mithilfe der Real Estate Investment Trusts, die zu einer hohen Dividende verpflichtet sind, kann man auch starke passive Einkünfte generieren.

Trotzdem sollte die Dividende nicht im Zentrum deiner Analyse stehen, auch wenn sie natürlich ein Teil davon ist. Im Folgenden wollen wir jedoch einen Blick darauf werfen, was möglicherweise wichtiger ist, als nur die Dividende oder die Dividendenrendite in den Vordergrund zu rücken. Grundsätzlich existieren hier einige andere, wichtigere Blickwinkel.

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REITs: Die Basis der Dividende!

Grundsätzlich sollten Foolishe Investoren auch bei REITs unternehmensorientiert agieren. Das heißt, sie sollten schauen, woher die Dividende denn letztlich rührt. Das führt unweigerlich zum Blick in das Portfolio beziehungsweise in die geschäftlichen Grundlagen, die ein REIT als solcher hat.

Wie wir im Jahre 2020 und in Zeiten von COVID-19 erkennen konnten, ist eine solche Perspektive wichtig. Bereiche wie Hotels oder auch der Einzelhandel können zyklisch sein und von einem Wirtschaftseinbruch nicht profitieren. Andere, diversifiziertere Geschäftsmodelle wie das Gesundheitswesen oder auch ein gut strukturiertes, allgemein diversifiziertes Portfolio haben operativ häufig stabil abgeliefert. Das kann auch für die Dividende wichtig sein. Das Fundament des Portfolios beziehungsweise die Ausrichtung zu analysieren, ist daher ein wichtiges Merkmal für einen REIT.

Allerdings ist das nicht alles: Zur Basis eines REITs gehört ebenfalls, das Immobilien-Portfolio etwas näher zu beleuchten. Die Frage, ob die Diversifikation rein quanitativ ausreichend ist, ist mindestens so wichtig wie die Qualität der Mieterstruktur. Wenn ein Mieter einen zu hohen Anteil am Portfolio hat, kann das ein Einzelrisiko implizieren.

Du siehst daher: Alleine der Blick in das Portfolio und in die Mieterstruktur sowie die operative Ausrichtung kann wichtig für deine Dividende sein. Womöglich wichtiger als die Dividende selbst.

Existieren Wachstumsmöglichkeiten?

Ein zweiter wichtiger Aspekt ist außerdem die Möglichkeit, weiterzuwachsen. Es mag zwar auch REITs geben, die aus dem Stegreif attraktive, hohe Dividenden ermöglichen und günstig bewertet sind. So manches Mal kann man hier zugreifen, um von einem günstigen Turnaround-Potenzial zu profitieren. Das Salz in der Suppe ist jedoch häufig ein moderates Wachstum, das auch die Dividenden steigen lässt.

Wachstumsmöglichkeiten können sich beispielsweise von Portfolioerweiterungen und Zukäufen ergeben. Je mehr Immobilien vorhanden sind, desto höher werden langfristig auch die Umsätze und Funds from Operations. Aber es gibt auch andere Optionen.

Grundsätzlich existieren REITs, die über wachsende Geschäftsmodelle verfügen. Datenzentren sind beispielsweise en vogue, aber auch in defensiven Segmenten wie dem Gesundheitswesen existieren wachsende Optionen. Das sollte ein zweiter Blickwinkel sein, auf den du bei deiner Auswahl setzt.

Wie nachhaltig ist die Dividende?

Zu guter Letzt sollten Foolishe Investoren außerdem überprüfen, wie nachhaltig eine Dividende ist. Der Gewinn ist dabei eine eher nicht ganz so zielführende Kennzahl, die außerdem durch Wertzuwächse oder Abschreibungen auf das Immobilienportfolio verwässert werden kann.

Aussagekräftiger ist hingegen ein Ausschüttungsverhältnis auf Basis der Funds from Operations. Hier bilden REITs regelmäßig den operativen Mieterfolg ab, eben ohne Wertgewinne. Welches Ausschüttungsverhältnis du dabei favorisierst, bleibt natürlich dir überlassen. Werte zwischen 50 und 80 % könnten hingegen insgesamt moderat für einen REIT sein. Teilweise auch höher, je nachdem, welche weiteren Aussichten du siehst.

REITs: Schau nicht nur auf die Dividende!

Wer bei REITs nur auf die Dividende achtet, der übersieht möglicherweise das Beste. Oder aber wichtige Risiken, die möglicherweise auch die Dividende betreffen. Foolishe Investoren achten daher besser auf das operative Grundgerüst sowie das Portfolio und das Ausschüttungsverhältnis. Wenn dann noch die Dividende passt, kann das ein attraktiver Gesamtmix sein.

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