Hamborner Reit: Immobilienunternehmen im Corona-Check

Im Laufe des Jahres habe ich das Unternehmen für Gewerbeimmobilien Hamborner Reit (WKN: 601300) vorgestellt und die Aktie auch selbst erworben. Der Investmentcase ist dabei, dass der derzeitige Abschlag auf das um Verbindlichkeiten bereinigte Immobilienvermögen, den sogenannten Net Asset Value (NAV), überzogen ist.

Im August hat die Firma ihre Zahlen zum ersten Halbjahr vorgestellt. Positiv dabei sind vor allem die leichten Zugewinne beim operativen Cashflow. Bei diesem werden die Gewinne aus Verkäufen nicht berücksichtigt. Das bedeutet für mich, dass das Geschäftsmodell der Hamborner Reit selbst während Corona funktioniert.

Offen ist natürlich trotzdem die Frage, wie sich die Zunahme von Homeoffice langfristig auf die Mietpreise auswirkt. In diesem Artikel möchte ich mich aber zunächst auf weitere Beobachtungen der letzten Wochen zu dem Unternehmen konzentrieren. Es gab nämlich einige interessante Entwicklungen.

Der Vorstand der Hamborner Reit kauft ein

Herr Karoff ist seit März 2020 Vorstandsvorsitzender des Hamborner Reit. Laut seinem Arbeitsvertrag muss er bis Dezember 2023 200 % seines durchschnittlichen Fixgehaltes in Aktien der Gesellschaft halten. Aktuell verdient er ein Fixum von 350 Tsd. Euro. Das bedeutet, dass er bis Ende 2023 ca. 700 Tsd. Euro in Anteilscheinen des Hamborner Reit halten muss.

Da er sich seit Amtsantritt an die Umsetzung der Vorgabe gemacht und in 21 kleineren Tranchen zugekauft hat, lässt sein Verhalten durchaus Rückschlüsse zu. Bei Preisen unter 8,00 Euro hat er größere Beträge investiert und aktuell ca. doppelt so viel Geld anlegt wie bei Preisen über 8,00 Euro. Lag der Preis der Aktie über 8,50 Euro, hat er bisher komplett auf Zukäufe verzichtet.

Insgesamt beträgt sein Aktienbestand ca. 20 % der geforderten Summe. Daher wird er auch weiterhin zukaufen müssen. Es sei denn, das Papier der Hamborner Reit geht ab wie eine Rakete. Dann werden die Aktionäre aber auch nicht traurig sein. Bei der Beobachtung der Umsetzung können Anleger Informationen für ihre eigene Strategie ableiten. Investieren sie ähnlich, erhalten sie derzeit eine Sicherheitsmarge von mindestens 25 % auf den NAV.

Strategieanpassung der Hamborner Reit

Im Rahmen des Halbjahresabschlusses hat Hamborner Reit eine Strategieanpassung bekannt gegeben. Bislang hatte man sich überwiegend auf einen Buy and Hold Ansatz fokussiert. Damit das möglich ist, hat man sich vor allem auf hochwertige Objekte in den beiden Säulen Einzelhandel und Büro konzentriert. Das Unternehmen ist deswegen von einem hohen Anteil bonitätsstarker Mieter aus systemrelevanten Bereichen, einer hohen Vermietungsquote von 98,2 % und einem WALT von 6,4 Jahren geprägt.

Zukünftig möchte man in beiden Säulen Objekte mit größerem Asset-Management-Bedarf und damit verbunden einem höheren Wertsteigerungspotenzial beimischen. Der Anteil dieser Objekte soll sich auf 10 bis 20 % belaufen. Dadurch soll der Portfoliomanagement-Ansatz wesentlich aktiver werden und die Immobilienzusammensetzung einer fortlaufenden Optimierung unterliegen.

Positiv ist dabei aus meiner Sicht, dass das Management der Hamborner Reit die defensive Finanzierungsstrategie beibehalten möchte. Durch die angepasste Strategie sollte man in der Lage sein, sich ergebende Chancen aus der Covid-19-Krise zu realisieren. Aufgrund des stabilen Kerngeschäfts und der zunehmend günstigen Refinanzierung des Fremdkapitals kann das Unternehmen dieses Risiko in meinen Augen eingehen.

Dividende und Guidance

Nachdem zu Beginn der Corona-Krise die ursprünglich geplante Dividende in ihrer vollständigen Höhe infrage gestellt wurde, hat sich das Unternehmen nun doch zur Beibehaltung ihres ursprünglichen Vorschlags entschieden. Mit dem Schlusskurs vom 03.09.2020 ergibt sich damit eine Dividendenrendite von 5,4 %.

Ursächlich ist hierfür, dass man für das Gesamtjahr inzwischen im Vergleich zum Vorjahr sogar mit leicht steigenden Miet- und Pachterlösen rechnet. Zudem geht man davon aus, dass der operative Cashflow nur noch leicht unter dem des Vorjahrs liegt. Dies ist vor allem auf die positive Entwicklung bei den Mieteingängen zurückzuführen. Der tiefste Stand wurde im April erreicht, als nur 90 % der vereinbarten Mieten eingegangen sind. Im Juli waren es bereits wieder 97 %.

Außerdem konnten Vereinbarungen zu Mietnachlässen/-stundungen zu einer Vielzahl von vorzeitigen Mietvertragsverlängerungen genutzt werden. Es mussten bisher auch nur zwei kleinere Einzelhandelsmieter einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens stellen, was wiederum die Qualität der Mieterstruktur des Hamborner Reit betont.