2 REITs, die ich auf dem Radar habe

Corona hat den Real Estate Investment Trust (REIT)-Sektor hart getroffen. Im Frühjahr gerieten die Finanzmärkte für kurze Zeit in den Panikmodus. Kredite wurden zurückgefordert, wodurch einige in Schieflage gerieten.

Hypotheken-REITs (und ihre Aktien) trugen die Hauptlast des Schadens, aber auch Einzelhandels-REITs hatten zu kämpfen. Viele Mieter mussten aufgrund von Reise- und Gesundheitsbeschränkungen schließen und zahlten keine Miete. Jetzt läuft es wieder etwas besser und selbst wenn die Coronakrise noch nicht vorbei ist, sind die Läden doch wenigstens wieder geöffnet.

Während sich die Erholung fortsetzt, sollte man die folgenden zwei REITs im Auge behalten:

1 Store Capital

Store Capital (WKN: A12CRU) ist ein Triple-Net-Lease-REIT, der sich auf freistehende Gebäude mit nur einem Mieter konzentriert. (Tatsächlich ist STORE die Abkürzung für „Single-Tenant Operational Real Estate“.) Wie die meisten REITs war auch Store Capital von Mietzinsstundungen betroffen, als viele Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen konnten. April und Mai waren hart, doch die Zahlungen haben sich seither stetig verbessert. Das Unternehmen berichtete kürzlich, dass es 86 % der Augustmiete eingezogen und seine Kredite zurückgezahlt habe. Im August wurden keine Mietzinsstundungen beantragt.

Wie erwartet meldete Store Capital für das zweite Quartal einen Rückgang der Einnahmen. Die bereinigten Betriebsmittel aus dem operativen Geschäft, die die beste Methode zur Messung des Einkommens eines REITs darstellen, fielen um 5 % auf 108,7 Mio. US-Dollar bzw. 0,44 US-Dollar pro Aktie. Im Vorjahresquartal waren es noch 114 Mio. US-Dollar Umsatz oder 0,50 US-Dollar pro Aktie. Das Unternehmen zahlte seine normale Dividende von 0,35 US-Dollar pro Aktie. Dividendenkürzungen waren im REIT-Bereich nur allzu üblich, sodass dies ein gutes Zeichen ist.

Warren Buffett, der ein Großaktionär war, nutzte die Krise, um seinen Aktienanteil um 31 % zu erhöhen. Nun besitzt er knapp 10 % des Unternehmens. Dieses Vertrauensvotum sollten alle zur Kenntnis nehmen, die sich mit dem Kauf dieser Aktie beschäftigen.

2 New Residential Investment

New Residential Investment Corp. (WKN: A12DW2) ist ein Hypotheken-REIT, der während der Krise eine umfassende Änderung des Geschäftsmodells durchmachte. Vor COVID-19 stand New Residential an der Spitze des Marktes für nicht-qualifizierte Hypotheken. Das sind Hypotheken, die nicht unter die Richtlinien von Fannie Mae fallen (und daher nicht staatlich gesichert sind). Die Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt im März und April führten dazu, dass der Verbriefungsmarkt quasi eingefroren wurde. Das bedeutete, dass Unternehmen wie New Residential viele neu geschaffene Hypotheken hatten, die sie nicht leicht verkaufen konnten. Es handelte sich um Hypotheken mit höherem Risiko. Margin Calls zwangen das Unternehmen schließlich zum Verkauf von Vermögenswerten. New Residential verpflichtete sich, sich ganz auf Hypotheken zu konzentrieren, die von der Regierung garantiert werden können.

Die Möglichkeiten im Refinanzierungssektor sind im Moment sehr aussichtsreich. Die meisten Hypothekenbanken sind voll ausgelastet und verzeichnen Rekordvolumen und -margen. Rocket Companies (WKN: RKT001) hat vor Kurzem einen Börsengang durchgeführt und Aktien im Wert von 1,8 Mrd. US-Dollar an den Markt verkauft. Der Zeitpunkt ist sicherlich gut für einen Börsengang.

Ich frage mich, ob New Residential schnell auf ein Modell mit Regierungsgarantie umrüsten kann. Der Aufbau von Beziehungen zu den großen Kreditgebern wird einige Zeit in Anspruch nehmen. Wenn New Residential schnell hochfahren kann, kann es von diesem einmaligen Marktboom in einem Jahrzehnt profitieren, bevor der Refinanzierungstrend nachlässt.

Das Non-QM-Geschäft schlummert im Moment aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Unsicherheit, sodass sich New Residential ebenso gut an das Umfeld anpassen könnte, in dem es sich präsentiert. Es könnte immer wieder in den Non-QM-Bereich zurückkehren, wenn sich die Umstände ändern. Dies würde dem Unternehmen zusätzliches Wachstumspotenzial sowie ein stärker diversifiziertes Geschäftsmodell bieten.