52 Jahre stabile Dividenden, 4,64 % Dividendenrendite: Ist US-REIT Federal Realty jetzt ein Kauf?!

Die Aktie von Federal Realty (WKN: 985247) gehört historisch gesehen zu den stabileren Zahlern, die die Börsenwelt hervorgebracht hat. Innerhalb der letzten 52 Jahre erhöhte der US-REIT in jedem einzelnen Jahr die Dividende. Damit ist der Ausschütter nicht bloß ein Aristokrat, sondern sogar ein sogenannter Dividendenkönig.

Die Ausgangslage könnte hierbei sogar vergleichsweise preiswert sein: Gemessen an den momentanen Quartalsdividenden in Höhe von 1,05 US-Dollar je Aktie und einem aktuellen Aktienkursniveau von 90,47 US-Dollar (12.06.2020, maßgeblich für alle Kurse) käme Federal Realty auf eine Dividendenrendite in Höhe von 4,64 %. Eine attraktive, hohe Ausschüttung für einen König.

Aber was ist die Aktie von Federal Realty jetzt? Ein Kauf? Eine spannende Frage, die jetzt aufgrund der operativen Ausrichtung schwieriger denn je sein könnte.

Die operative Ausrichtung, die Foolishe Investoren kennen sollten

Federal Realty ist nämlich eigentlich ein sogenannter Retail-REIT. Sprich ein Real Estate Investment Trust, der auf den Einzelhandel setzt. Rund 100 Shoppingcenter in den USA gehören zum Immobilienportfolio dieser Immobiliengesellschaft. Glücklicherweise eher im Outdoor-Bereich, was die momentanen Probleme ein kleines bisschen abfedert.

Nichtsdestotrotz erscheint die Lage aktuell deutlich angespannt: Das Coronavirus hat schließlich gerade den Einzelhandel sehr empfindlich getroffen und zu temporären Schließungen geführt. Federal Realty besitzt hier zwar den Vorteil, über Center in exklusiven und einzigartigen Lagen mit Top-Mietern zum Teil zu verfügen. Des Weiteren ist die Mieterschicht diversifiziert, sodass nicht alle Mieter ihre Läden schließen mussten. Das Coronavirus dürfte jedoch für operative Einbußen sorgen und schürt das Risiko, dass es künftig ausfallende Mieten und mehr Leerstand geben könnte. Das ist nicht von der Hand zu weisen.

Federal Realty hat sein Portfolio inzwischen zwar etwas breiter aufgestellt. So gehören inzwischen 2.700 Wohneinheiten zum Immobilienreich des Unternehmens. Allerdings bleibt hier ein großer Teil der Lage angespannt. Zumindest eben, bis das Coronavirus eingedämmt beziehungsweise besiegt sein wird.

Lass uns diese Lage etwas quantifizieren

Für den Moment scheinen die operativen Auswirkungen allerdings noch vergleichsweise harmlos zu sein, wie wir mit Blick auf die aktuellen Quartalszahlen feststellen können. Federal Realty musste zwar im ersten Quartal dieses Geschäftsjahres moderat schlechte Ergebnisse präsentieren. Jedoch noch immer in einem soliden Rahmen

Die Funds from Operations gaben leicht auf lediglich noch 1,50 US-Dollar je Aktie nach, nach einem Vorjahreswert in Höhe von 1,56 US-Dollar. Damit beläuft sich das Ausschüttungsverhältnis der aktuellen Quartalsdividende auf einen Wert von ziemlich genau 70 %. Ein moderater Wert, der noch immer etwas Puffer für einen operativen Einbruch haben könnte.

Auf annualisierter Basis könnte Federal Realty gemessen an diesem Wert auf Funds from Operations in Höhe von 6,00 US-Dollar je Aktie kommen. Beim momentanen Aktienkursniveau von 90,47 US-Dollar würde das einem Kurs-FFO-Verhältnis von knapp über 15 entsprechen, was in Anbetracht der Dividendenqualität moderat bewertet erscheint. Es gilt jedoch weiterhin, das Risiko im Einzelhandelssegment zu würdigen.

Eine schwierige Ausgangslage

Keine Frage: Federal Realty besitzt viel Qualität und eine solide Historie. Die derzeitigen 4,64 % Dividendenrendite erscheinen attraktiv. Genauso wie die insgesamt günstige Bewertung, gemessen an den noch immer starken Funds from Operations.

Es könnte sich hier allerdings eine schwierige Zeit abzeichnen, wobei das erste Quartal noch nicht die vollen Auswirkungen des Coronavirus beinhalten muss. Ich würde diese Qualitätsaktie daher zunächst lieber auf der Watchlist parken und den weiteren Verlauf beobachten, bevor ich investiere und sich die vermeintlich günstige Bewertung als Value-Falle herausstellt.