REIT mit 16,32 % Dividendenrendite und defensivem (staatlichen!) Geschäftsmodell: Jetzt ein Kauf?

Für dich als Einkommensinvestor dürfte es kein Geheimnis mehr sein, dass viele REITs inzwischen unter die Räder gekommen sind. Egal ob berechtigt, wie insbesondere in zyklischen Segmenten, oder auch unberechtigt, wie teilweise bei Qualitätsaktien: Die Immobiliengesellschaften hat es teilweise hart getroffen.

Das hat zu einigen Chancen geführt, speziell wenn die grundlegenden Geschäftsmodelle intakt sind. Je defensiver ein Geschäftsmodell, desto nachhaltiger die Dividenden, das ist hierbei häufig eine wertvolle Lektion.

Aber was ist derzeit mit der Geo Group (WKN: A11662)? Besitzt dieser US-REIT trotz einer Dividendenrendite von derzeit über 16 % und einem soliden, zeitlosen Geschäftsmodell stabile Aussichten? Eine Frage, die uns im Folgenden etwas intensiver beschäftigen soll.

Das macht der REIT

Falls dir die Geo Group bislang noch kein Begriff ist, ist das eigentlich alles andere als verkehrt. Der US-REIT gehört nämlich nicht gerade zu denjenigen, die viel Aufmerksamkeit erregen. Das hat womöglich mit dem grundlegenden Geschäftsmodell zu tun.

Die Geo Group ist nämlich als Gefängnis-REIT bekannt. Sprich, die Immobiliengesellschaft investiert in erster Linie in Gebäude, die dem Strafvollzug dienen. Eine Ausrichtung, die bei vielen womöglich Unbehagen auslöst, jedoch vergleichsweise defensiv und unzyklisch ist. Auch der US-amerikanische Staat benötigt schließlich solche Einrichtungen. Und dabei ist es egal, wie es um die Wirtschaft bestellt ist. Das könnte grundsätzlich für stabile Umsätze und Funds from Operations sorgen.

Zumindest in den letzten drei Jahren hat das zu einigermaßen sicheren und stabilen Dividenden geführt, die über diesem Zeitraum stets konstant geblieben sind. Derzeit werden hier 0,48 US-Dollar pro Quartal an die Investoren ausgezahlt, die bei einem aktuellen Aktienkursniveau von 11,76 US-Dollar (01.05.2020, maßgeblich für alle Kurse) einer Dividendenrendite von 16,32 % entsprechen. Ein ziemlich starker Wert, der attraktiv sein dürfte, sofern er beständig wäre.

Ist er beständig?

Ob er beständig ist, das ist jetzt natürlich die Kernfrage. Die Höhe der Dividendenrendite kann dabei natürlich ein warnender Hinweis sein, genauso wie die letzte Kürzung im Jahre 2017. Wobei das grundlegende Geschäftsmodell eigentlich sehr intakt und eher defensiver Natur ist.

Auch das Zahlenwerk zeichnet dabei eigentlich ein Bild der Stärke. Im ersten Quartal dieses Geschäftsjahres kam der US-REIT so beispielsweise auf Funds from Operations in Höhe von 0,55 US-Dollar auf bereinigter Basis. Wobei der nominelle Wert lediglich bei 0,39 US-Dollar liegt. Das ist zwar ein starker Wert, der jedoch gleichsam zeigt, dass das Ausschüttungsverhältnis hier am Limit sein könnte. Eine moderate Kürzung könnte eine Folge sein.

Zudem rechnet das Management mit kleineren Belastungen durch das Coronavirus. Höhere Anforderungen an die Sicherheit der Insassen, beispielsweise durch Hygienevorgaben, würden auch den Gefängnis-REIT treffen. Etwas Unsicherheit scheint es daher grundsätzlich zu geben bezüglich des künftigen Zahlenwerks. Dennoch rechnet das Management mit bereinigten Funds from Operations in einer Spanne zwischen 0,54 und 0,58 US-Dollar für das zweite Quartal. Das könnte ausreichend sein, um die Dividende weiterhin stabil zu halten.

Mit 27,2 Mio. US-Dollar in Cash per Ende des ersten Quartals ist leider vergleichsweise wenig Spielraum vorhanden. Wobei, wenn das defensive Geschäftsmodell für weitere operative Stabilität sorgt, werden hier wohl kaum Puffer benötigt. Eine interessante, wenngleich nicht einwandfrei zu bestimmende Ausgangslage, wenn du mich fragst.

Ein starker, stabiler REIT?

Die Geo Group könnte als REIT daher grundsätzlich interessant sein. Die Bewertung und insbesondere die über 16 % Dividendenrendite spiegeln eine günstige Ausgangslage wider. Wobei das Geschäftsmodell vergleichsweise konservativ bis defensiv sein dürfte. Gefängnisse haben schließlich immer Konjunktur.

Die Dividendenhistorie könnte jedoch zeigen, dass Kürzungen hier eine Option für das Management in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten sind. Wer daher verlässliches Einkommen sucht, der sollte sich womöglich woanders umsehen.