Immobilien sind zu teuer? Hier gibt es durch den Crash einen Euro für 68 Cent

Adidas (WKN: A1EWWW) befand sich in den letzten Wochen inmitten eines veritablen Shitstorms, nachdem man verkündet hatte, man wolle die Mietzahlungen für die Stores während der Schließung in der Quarantäne aussetzen. Der Konzern hat in der Zwischenzeit eingelenkt und zahlt wieder Miete. Trotzdem können viele kleinere Unternehmen das Coronagesetz der Bundesregierung nutzen. Ihnen darf nicht gekündigt werden, wenn sie ihre Mietzahlungen vorübergehend einstellen, weil sie durch die behördlichen Schließungen finanziell betroffen sind.

Die Rückstände aus den Mietzahlungen und möglicherweise komplett ausfallende Mieter trifft wiederum die Vermieter. Diese haben ihrerseits Verbindlichkeiten bei Banken, denen sie nachkommen müssen. Außerdem kann es zu Abschreibungsbedarf bei den Immobilien kommen, wenn sich der erwartete Ertragswert einer Immobilie dauerhaft verschlechtert. In dieser Gemengelage kann man die Aktie des Hamborner REIT (WKN: 601300) mit ca. 32 % Rabatt zum Nettoinventarwert kaufen.

Was ist die Besonderheit an dem Unternehmen?

Das Unternehmen ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) nach deutschem Recht. Grundsätzlich ist dieser einem offenen Immobilienfonds nicht unähnlich. Die Gesellschaft wirbt Geld von Anlegern ein und legt dieses in einem Portfolio aus Immobilien an. Dabei muss mindestens eine Eigenkapitalquote von 45 % einbehalten und 90 % des HGB-Jahresüberschusses an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Der zweite Punkt ist wichtig, weil das Unternehmen auf Gesellschaftsebene von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit ist.

Durch diese Rahmendaten ergibt sich der Vorteil gegenüber einer normalen Immobilienaktie wie zum Beispiel Vonovia (WKN: A1ML7J), dass durch die Steuereinsparung ein größerer Teil der Gewinne für die Aktionäre zur Ausschüttung zur Verfügung steht. Durch die hohe Ausschüttungsquote und die Vorschriften zur Eigenkapitalausstattung ist allerdings das Wachstum des Unternehmens begrenzt. Daher hat der Hamborner Reit zwischen 2012 und 2016 Kapitalerhöhungen vorgenommen, um neues Wachstum generieren zu können.

Gegenüber einem offenen Immobilienfonds ist der klare Vorteil, dass das Management nicht auf Mittelzuflüsse und -abflüsse reagieren muss und die Aktie börsentäglich gehandelt werden kann. Dadurch kann es allerdings zu Übertreibungen vom Markt kommen. Dass diese aber nicht schlecht sein müssen, haben wir von Mr. Buffett gelernt und können diese durchaus zu unserem Vorteil nutzen. Denn ein Nachteil von REITs in ruhigen Zeiten ist, dass die Chancen bei einer Investition eher limitiert sind.

Aktuelle Entwicklungen in der Coronakrise

Das Unternehmen hat diesen Monat eine Stellungnahme zu einer Anpassung der Dividende und zu den Auswirkungen von Corona auf die Geschäftstätigkeit veröffentlicht. Das Management stellt in den Raum, nur noch die gesetzliche Mindestausschüttung von 0,18 Euro je Aktie zu tätigen. Dies würde mit dem Ziel erfolgen, maximale Liquidität aufgrund der Unsicherheiten aus der Coronapandemie zu sichern. Es ergibt sich trotzdem noch eine Dividendenrendite von über 2 % bei dem aktuellen Kurs. Sollte die komplette Dividendenzahlung später erfolgen, ergibt sich eine Rendite von ca. 6 %.

Aktuell scheinen die Auswirkungen für das Unternehmen beherrschbar zu sein. Ein Drittel der Mieteinkünfte machen bonitätsstarke Einzelhändler wie Edeka, Kaufland und Rewe aus, die von keinen Schließungen betroffen sind. Insgesamt geht das Unternehmen davon aus, dass 75 % der Flächen aufgrund ihrer Systemrelevanz oder weil es sich um Büroflächen handelt von keiner Schließung betroffen sind. Bei einem Volumen von 19 % der Mieterträge gibt es Anfragen an den Hamborner Reit, die Mietzahlungen vorläufig auszusetzen oder zu reduzieren. Das entspricht ca. der Nettomarge des Unternehmens, kurzfristig würde das Unternehmen unterm Strich mit einer schwarzen Null abschließen. Die Liquidität ist mit rd. 80 Mio. Euro an Barmitteln und kurzfristig abrufbaren Darlehen gewährleistet. Da noch viele Immobilien nicht beliehen sind, hat das Unternehmen noch weiteres Potenzial, um Liquidität zu generieren.

Kurzfristig ist das Unternehmen also gut gewappnet. Auf dem Papier sieht es für die Zukunft rosig aus. Es gibt nur noch einen verschwindend geringen Teil an Mietverträgen, die im Jahr 2020 auslaufen. Die größte Gefahr besteht also dadurch, dass Mieter in Schieflage geraten und ihren Mietrückständen und Mietzahlungen auch nach dem Ende der Quarantäne nicht nachkommen. Da es sich bei den größten nicht systemrelevanten Mietern um Firmen aus eher defensiven Sektoren wie Net Cologne und Telefonica (WKN: A1J5RX) handelt, sind dauerhafte Mietausfälle unwahrscheinlich. Sonst liegt eine breite Diversifizierung vor, die das Risiko beherrschbar macht. Da die Vermietungsquote seit 2015 stetig mindestens 98 % betrug, kann man davon ausgehen, dass die Lagen der Objekte des Hamborner Reit auch zukünftig gefragt sein werden.

Ist der NAV-Discount gerechtfertigt?

Kurzfristig sollten die Probleme aus der Coronakrise für das Unternehmen beherrschbar sein. Auch langfristig sehe ich keinen erheblichen Abschreibungsbedarf für die Immobilien des Unternehmens. Daher halte ich die Möglichkeit, einen Euro für 68 Cent zu kaufen, für außerordentlich spannend. Es ergibt sich aktuell die seltene Gelegenheit, mit einer Anlage in einen REIT eine jährliche zweistellige Rendite einzufahren.

Dass die aktuellen Kurse interessant sind, sieht man an der Kauftätigkeit des seit März amtierenden neuen Vorstandsvorsitzenden Niclas Karoff. Er hat die Kurse der letzten Wochen zu Käufen von Hamborner-Aktien im Wert von ca. 85.000 Euro genutzt. Zwar hat er gemäß dem System der Vorstandsvergütung die Auflage, bis Ende 2023 nach aktuellem Stand 700.000 Euro an Aktien des Unternehmens zu halten. Trotzdem ist es positiv, dass er direkt ca. 12 % seines Ziels zu den aktuellen Kursen inmitten der Coronakrise erworben hat.