Service Properties mit 0,6 anstatt 36 % Dividendenrendite: Ist der REIT jetzt kein Kauf mehr?

Die Aktie von Service Properties (WKN: A2PSPV) ist in den letzten Jahren keine sonderlich gute Investition gewesen. Alleine in den letzten ca. fünf Jahren ist es hier von einem Aktienkursniveau von ca. 28 Euro auf das derzeitige Kursniveau von 5,55 Euro (17.04.2020, maßgeblich für alle Kurse) bergab gegangen. Das entspricht einem Minus von rund 80 %.

Nun trifft das Coronavirus diesen Hotel-REIT besonders hart. Eine Entwicklung, die man auch am Aktienkurs festhalten kann. Seit dem Ausbruch der Krise ist hier der Kurs schließlich von knapp über 20 Euro auf das derzeitige Kursniveau eingebrochen. Ein Großteil dieser Performance ist somit auf die letzten Wochen und Monate zurückzuführen gewesen.

Eine Entwicklung, die auch mit der rapide gekürzten Dividende zusammenhängt. Aber ist der US-REIT jetzt kein Kauf mehr? Oder womöglich gerade jetzt? Eine spannende Frage, die uns im Folgenden einmal etwas näher beschäftigen soll.

Das Attraktivitätskriterium ist weg: Die Dividende

Zugegeben, ein weiteres Attraktivitätskriterium ist zumindest kurzfristig weg. Service Properties hat unlängst verkündet, dass man die eigene Dividende zunächst deutlich reduzieren wird. Statt wie zuvor 0,54 US-Dollar auszuzahlen, beläuft sich die derzeitige Ausschüttung lediglich noch auf einen mickrigen Cent. Bei einem derzeitigen Kursniveau von 5,87 US-Dollar entspricht das einer lausigen Dividendenrendite von 0,6 % pro Jahr. Das ist echt wenig.

Dass die Dividende nicht aufrechterhalten werden kann, hat sich rein bewertungstechnisch bereits abgezeichnet. Ausgehend von einer Ausschüttung in Höhe von 2,16 US-Dollar auf annualisierter Basis würde selbst jetzt die Dividendenrendite noch bei 36,7 % liegen, wobei der REIT inzwischen wieder ordentlich Boden gutgemacht hat

Aber dennoch: Die Dividendenkürzung ist Ausdruck der aktuellen Probleme. Das Hotelgeschäfte dürfte kurzfristig komplett zum Erliegen kommen und der Erhalt der Liquidität steht jetzt an oberster Stelle. Ansonsten besteht keinerlei Aussicht, dass es hier noch einmal zu operativen Verbesserungen kommen wird. Wobei so mancher Investor generell fragen dürfte, ob es hier noch Verbesserungen gibt. Oder der US-REIT ein weiterer Rohrkrepierer oder sogar Pleitegeier sein wird.

Gibt es eine Turnaround-Fantasie?

Generell ist diesbezüglich zu sagen, dass Service Properties zumindest solide kapitalisiert ist. Die derzeitigen Sicherheiten und Kreditlinien belaufen sich auf über eine Milliarde US-Dollar. Das kann ein solides Cash- und Kreditpolster sein, mit dem die Krise gemeistert werden kann. Zumindest wenn die Einschränkungen des Coronavirus mittelfristig eingegrenzt werden und das Hotelgeschäft allmählich wieder Fahrt aufnimmt, besteht eine Perspektive der Besserung.

Dabei sollten wir als Investoren nicht vergessen, wie profitabel Service Properties vor der Krise war. Der Hotel-REIT kam noch im vierten Quartal des letzten Börsenjahres auf Funds from Operations in einer Größenordnung von 0,92 US-Dollar, wodurch damals die Dividende von 0,54 US-Dollar bei einem Ausschüttungsverhältnis von knapp 59 % sehr ausreichend gedeckt worden ist. In normalen Zeiten ist der REIT somit sehr profitabel und konnte sich seine Dividende locker leisten.

Die spannende Frage ist daher: Wird Service Properties diese schwierige Periode meistern und zu alter Stärke zurückfinden? Falls deine Meinung dazu ja ist, so könnte Service Properties gerade jetzt ein Kauf für Contrarians auf der Suche nach günstigen und zukünftig womöglich dividendenstarken Aktien sein. Selbst wenn der REIT jetzt bewiesen hat, dass die Sicherheit der Ausschüttungen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht unbedingt sicher sein muss. Wobei auch das Coronavirus womöglich eine Ausnahme ist.

Keine Frage: Die Probleme sind gigantisch

Wir brauchen wohl nicht zu diskutieren, dass die aktuellen Probleme gigantisch sind. Wie gesagt: Ein Großteil des Hotelalltages ist zum Erliegen gekommen. Daran gibt es wenig schönzureden.

Aber dennoch: Wer langfristig auf einen operativen Turnaround bei diesem REIT setzt und glaubt, dass Service Properties wieder in die alte Spur zurückfinden kann, der findet hier eine zumindest günstige Bewertungslage. Ob dieses Kalkül aufgeht, wird die Zeit zeigen.

In einigen Fällen haben opportunistische, problembehaftete Ausgangslagen jedoch langfristig zu den größten (Dividenden-)Renditen geführt. Vielleicht ist Service Properties eine dieser Chancen. Wobei es das Risiko gewiss auch zu bewerten gilt.