Wird Realty Income trotz 5,33 % Dividendenrendite die eigene Dividende noch verdoppeln?

Die Aktie von Realty Income (WKN: 899744) hat im Kreis der Dividendenzahler einen Legendenstatus erreicht. Seit ca. 50 Jahren zahlt das Unternehmen konstant eine Ausschüttung an die Investoren aus. Inzwischen sogar mit mehr als 25 Jahren Börsenluft. Entsprechend gehört das Unternehmen zum Kreis der Dividendenaristokraten.

Allerdings ist es nicht bloß das: Zudem zahlt Realty Income eine monatliche Dividende aus und kann mit viel Konstanz und Wachstum glänzen. Dabei sind es gegenwärtig 0,233 US-Dollar, die alle Pi mal Daumen 30 Tage an die Investoren ausgezahlt werden und bei einem Aktienkursniveau von 52,37 US-Dollar (17.04.2020, maßgeblich für alle Kurse) einer Dividendenrendite von 5,33 % entsprechen.

Doch trotz all der Konstanz und der inzwischen wieder höheren Rendite: Kann der US-REIT jetzt langfristig noch die eigene Dividende verdoppeln? Eine spannende Frage, die wir im Folgenden mal etwas näher beleuchten wollen.

Der Blick in die Historie

Grundsätzlich dürfte die Historie hier einige, interessante Aspekte offenbaren: Realty Income kann schließlich seit mehr als 25 Jahren mit einer stabilen und wachsenden Ausschüttungshistorie glänzen. Entsprechend dürfte ein Teil der Antwort hier lauern.

Tatsächlich kann The Monthly Dividend Company dabei eine Historie vorweisen, bei der es eine Verdopplung der Auszahlung bereits gegeben hat. Wobei wir hier weit zurückgehen müssen: Im Jahre 2005 hat der REIT nämlich eine monatliche Ausschüttung in Höhe von 0,11625 US-Dollar an die Investoren ausgezahlt. Das entspricht in Anbetracht der aktuellen Dividende in Höhe von 0,233 US-Dollar ca. einer Verdopplung.

Trotz des eher gemächlichen Wachstums können wir zunächst festhalten: Ja, Realty Income verfügt grundsätzlich über eine Historie und einen Lauf, der eine weitere Verdopplung ermöglichen könnte. Zwar vielleicht erst in weiteren 15 Jahren. Vielleicht sogar in einem noch längeren Zeitraum. Allerdings wäre das grundsätzlich möglich.

Wird es das Geschäftsmodell ermöglichen?

Zumindest wenn das Geschäftsmodell mitspielt. Grundsätzlich gilt hier, dass der US-REIT über ein stabiles und operativ starkes Portfolio mit mehreren Tausend Immobilien verfügt. Dabei zeigt insbesondere der Crash: Ein großer Teil der Mieterlöse ist relativ sicher. Eben weil Realty Income die Immobilien an einen großen Teil systemrelevanter Mieter aus Bereichen wie dem Einzelhandel vermietet, die selbst in Zeiten von Schließungen geöffnet haben.

Realty Income verfügt zudem über sogenannte Triple-Net-Lease-Verträge, die einerseits ein moderates Wachstum durch regelmäßige Mieterhöhungen liefern. Sowie zum anderen gewisse mit Immobilien verbundene Kosten an die Mieter abwälzen. Ein Geschäftsmodell, das einen großen Teil operativer Stabilität und moderates Wachstum sichert. Das spricht ebenfalls für moderat steigende Ausschüttungen.

Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt gegenwärtig neun Jahre, entsprechend ist ein großer Teil der künftigen Mieterlöse gesichert. Aber auch künftig werden viele Kunden ihre Verträge vermutlich verlängern. Allerdings ist das eine Kennzahl, die es im Auge zu behalten gilt.

Was dagegensprechen könnte

Aber es gibt natürlich auch einige Aspekte, die langfristig gegen eine Verdopplung sprechen könnte. Die Historie und das Geschäftsmodell sind schließlich bloß Indikatoren. Und es gilt, die entsprechenden Risiken ebenfalls zu evaluieren.

Ein großes Risiko ist dabei ein höherer Leerstand, beispielsweise in Folge der Coronakorrektur. Dabei könnte es einige Mieter treffen. Wobei die Diversifikation und ein großer Teil prominenter, großer Mieter hiervor schützen sollte. Aber auch weniger Funds from Operations, beispielsweise durch Mietminderungen in der Krisenzeit, könnte ein Risiko sein. Zumindest hat das im deutschen Markt eine Diskussion im Immobilienbereich ausgelöst.

Realty Income hat jedoch bereits bewiesen, dass man historisch auch Krisen meistern konnte. Die letzte Finanzkrise ist schließlich ursprünglich eine Immobilienkrise gewesen und trotzdem hat Realty Income Konstanz und Wachstum geliefert. Das macht Mut, dass es auch dieses Mal wieder so sein wird.

Was jetzt: Verdopplung möglich oder nicht?

In meinen Augen spricht grundsätzlich vieles dafür, dass Realty Income ein weiteres Mal die eigene Dividende verdoppeln kann. Allerdings wird es dafür viel Zeit benötigen. Und weiterhin ein stabiles, operatives Geschäft ohne größeren Leerstand.

In einem solchen Szenario werden Einkommensinvestoren vermutlich viel Freude mit wachsenden Ausschüttungen haben. Wobei auch das Reinvestieren der bisherigen Ausschüttungen zu einem starken, langfristigen Wachstum führen kann.