Warum REITs wie Realty Income im März um über 30 % fielen

Die Aktien der Immobilieninvestmentgesellschaft Realty Income (WKN: 899744) fielen laut Daten von S&P Global Market Intelligence im März um rund 31 %. Doch das war bei Weitem nicht der einzige Netto-Leasing-REIT (Real Estate Investment Trust), der im letzten Monat schwere Zeiten erlebte. National Retail Properties (WKN: A0JMJZ) fiel um knapp 37 % und STORE Capital (WKN: A12CRU) brach sogar um 45 % ein.

Zum Vergleich: Der S&P 500 fiel um 13 %. Der durchschnittliche REIT, gemessen am Vanguard Real Estate ETF, fiel um 20 %. Die Netto-Leasing-REITs wurden im Vergleich zum Gesamtmarkt und zu anderen REITs also besonders hart getroffen.

Und nun?

Netto-Leasing-REITs wie Realty Income, National Retail und STORE gelten normalerweise als risikoarme Investments. Sie besitzen Immobilien, die sie an einzelne Mieter vermieten, die dann wiederum für die meisten Kosten der Immobilie selbst aufkommen müssen. Die Mietverträge sind oft langfristig gestrickt und sehen eine Option für den Vermieter vor, in Ausnahmesituationen die Miete zu erhöhen. Das macht diese REITs in Rezessionsphasen stabil. Die REITs behalten die Differenz zwischen Finanzierungskosten und Mieteinnahmen und müssen, vereinfacht gesagt, einfach nur abwarten, bis die Miete auf dem Konto ankommt.

Das Haar in der Suppe ist, dass viele Immobilien dieser REITs an Einzelhändler vermietet sind. National Retail ist im Grunde zu 100 % in Einzelhandelsimmobilien investiert. Bei Realty Income stammen 86 % der operativen Gewinne aus dem Sektor. STORE Capital gibt zwar an, dass nur 19 % seiner Mieteinnamen aus dem Einzelhandel stammen, doch zusätzlich stehen Dienstleister für weitere 65 %. Das macht insgesamt 84 % in dem Bereich, den Branchenkollegen insgesamt als Einzelhandel beschreiben würden. Alle drei sind diesem Sektor also stark ausgesetzt.

Der breite Marktcrash im März wurde durch die Verbreitung von COVID-19 verursacht. Um die Ausbreitung zu verlangsamen, haben die Vereinigten Staaten die Bürger aufgerufen oder sie dazu gezwungen, sich physisch voneinander zu distanzieren. Dazu gehört auch die Schließung nicht essenzieller Geschäfte. Diejenigen, die noch geöffnet sind, arbeiten nicht auf voller Kapazität: Restaurants etwa bieten nur noch Mahlzeiten zum Mitnehmen an oder liefern nach Hause. Sogar die Geschäfte, die als essenziell angesehen werden (wie etwa Apotheken), sehen derzeit einen Einbruch der Ladenbesucher, da viele Menschen sich an die Ausgangssperren halten und daher meist zu Hause bleiben. Das ist eine schlechte Situation für jeden Vermieter, der Einzelhandelsflächen besitzt.

Daten von YCharts

Daher gibt es nun Bedenken, dass Einzelhandels-REITs wie Realty Income, National Retail und STORE ihre Renten nicht pünktlich erhalten. Noch schlimmer, einige Mieter könnten sogar pleitegehen, wenn die Kontaktbeschränkungen lange genug aufrechterhalten werden. Das könnte recht wahrscheinlich dann passieren, wenn die Mieter dieser REITs nicht die finanzielle Stärke haben, nach dem Ende der Maßnahmen wieder zu öffnen. Eine Insolvenzwelle im Einzelhandel würde für diese REITs zu niedrigeren Belegungsquoten führen.

Die Investoren scheinen derzeit das Schlimmste zu erwarten. Das ist nicht ganz unvernünftig, da die Ausbreitung von COVID-19 in den USA immer noch an Fahrt gewinnt. Das große Problem ist, dass REITs Schwierigkeiten haben könnten, ihre Dividenden zu zahlen, wenn diese Situation noch länger anhält.

Und weiter?

Netto-Leasing-REITs haben sich zwar bisher in Rezessionen und anderen schwierigen Zeiten gut gehalten, doch keines dieser Unternehmen hat jemals etwas wie COVID-19 erlebt. Der Ausblick in die Zukunft ist ungewiss, weshalb die Kursverluste sehr stark ausfielen. Das wiederum könnte allerdings spekulativen Investoren gefallen: Die Dividendenrenditen aller drei REITs sind nun so hoch wie lange nicht mehr – wobei es natürlich ein gewisses Risiko gibt, dass die Dividenden gekürzt werden, sobald das langfristige Ausmaß der Zerstörung durch COVID-19 klarer wird.

Doch Retail Properties und Realty Income blicken auf beeindruckende jahrzehntelange Historien steigender Ausschüttungen an ihre Aktionäre (STORE ist noch nicht so alt) zurück. Selbst wenn die kurzfristigen Belastungsfaktoren zu Dividendenkürzungen führen, wäre ein erneutes Dividendenwachstum anschließend weit oben auf der Agenda des Managements. Wenn du glaubst, dass die Vereinigten Staaten COVID-19 überleben und früher oder später wieder zur Normalität zurückkehren, könnte nun ein guter Moment sein, sich Realty Income, National Retail und STORE genauer anzuschauen.