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Wird der Mietpreisdeckel zur Gefahr für Immobilienaktien?

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Vor einigen Monaten machte die Nachricht des Berliner Mietpreisdeckels die Runde und sorgte für großes Aufsehen. Es war die Rede vom Ende der freien Marktwirtschaft und von Gesetzesentwürfen wie im Kommunismus. Doch die rot-rot-grüne Regierung in Berlin, allen voran die Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke), hat sich endgültig durchgesetzt. Augenscheinlich nicht nur gegen Lobbyverbände, sondern auch gegen den grünen Koalitionspartner.

Der Mietendeckel ist seit dem 30. Januar beschlossene Sache und wird mit Erscheinen des nächsten Amtsblattes in Kraft treten. Damit werden die Mieten rückwirkend zum 18. Juni 2019 für mindestens fünf Jahre eingefroren.

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Das wurde beschlossen:

  • Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen – Wohnungen mit Mietpreisbindung ausgenommen.
  • Für bestehende Mietverhältnisse werden verbindliche Mietobergrenzen festgelegt, extrem hohe Mieten können auf Antrag abgesenkt werden.
  • Bei Neuvermietungen von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vereinbart werden, zudem darf diese die Mietobergrenze nicht übersteigen.
  • Das Gesetz soll rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 wirksam werden.
  • Wohnungsneubau ist ausgenommen.
  • Modernisierungsumlagen von monatlich mehr als 50 Cent pro Quadratmeter werden genehmigungspflichtig.
  • Wirtschaftliche Härtefälle der Vermieter werden auf Antrag geprüft. Sollte es zu einer Unterdeckung kommen, können abweichende Mieterhöhungen genehmigt werden oder die Stadt übernimmt die Differenz.
  • Verstöße sollen als Ordnungswidrigkeit und mit Geldbußen von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Was sind die Folgen des Mietpreisdeckels?

Wie wirkt er sich auf Unternehmen wie Vonovia (WKN: A1ML7J) und Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C) aus, die einen hohen Immobilienbestand in Berlin haben?

Gut 15 % der Mietwohnungen in Berlin gehören großen Konzernen, die sich auf die Vermietung spezialisiert haben. Darunter gehören die größten Positionen börsennotierten Unternehmen:

Deutsche Wohnen 115.612
Vonovia 41.943
ADO Properties (WKN: A14U78) 22.238
Covivio SE
(WKN: 659094)
15.700
Akelius (nicht börsennotiert) 13.817

Den größten Teil seines Bestandes, gut 95.000 Wohnungen, hat die Deutsche Wohnen vom Land Berlin erworben. Vonovia hat sich über die letzten Jahre darauf spezialisiert, alte Immobilien zu kaufen und diese zu modernisieren. Die Kosten der Modernisierung wurden anteilig auf die Mieten umgelegt. Nach der Amortisationszeit wurden die Mieten jedoch nicht reduziert, was Sanierungen lange Zeit sehr lukrativ machte. Dies dürfte sich zukünftig schwieriger gestalten.

Ein weiterer wichtiger Hebel für Investoren ist die Miete. Besonders die Aktiengesellschaften sind getrieben, die Rendite zu steigern, damit Anleger zufrieden sind und sich der Aktienkurs positiv entwickelt. Neben den Wertsteigerungen der Gebäude spielen die Mieteinnahmen eine erhebliche Rolle:

Kennzahlen der Deutsche Wohnen im Geschäftsjahr 2018:

Erlöse aus Vertragsmieten 785,5 Mio. Euro
Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung 656,2 Mio. Euro
Ergebnis aus Verkauf 43,1 Mio. Euro

Eine Chance, um die Margen weiterhin hoch zu halten, sehe ich bei der Konzentration auf Neubauten im gehobenen Mittelklasse- und Premiumsegment. Diese Projekte sind nicht vom Mietendeckel betroffen und Interessenten gibt es genügend.

Wer sind die Leidtragenden?

Nach der Ankündigung und finalen Umsetzung des Mietpreisdeckels wurden bereits viele Investitionen in die Modernisierung von Bestandswohnungen gestoppt. Leidtragende dürften neben den mittelständischen Bauunternehmen, Dachdeckern etc. auch die Mieter sein. Einzelne Vermieter kündigten bereits an, dass neue Mieter für etwaig anfallende Renovierungen selbst aufkommen müssten.

In einem Interview mit Wallstreet-Online (vom 14.08.2019) sagt der bekannte Berliner Wohnungsinvestor Jakob Mähren:

„Es ist ein Fakt, dass Eigentümer notwendige Sanierungen auf Eis legen und die Instandhaltung von Immobilien auf die lange Bank schieben müssen.“ und „Wenn nun auch noch Vermieter in ihrer Position als Wohnungsgeber abgestraft und bevormundet werden, wird es zu deutlich weniger verfügbaren Wohnungen kommen.“

Fazit: Anlegen oder nicht?

Nach dem Kurseinbruch der Deutsche Wohnen-Aktie im Juni 2019 von über 42 auf 32 Euro hat sich die Aktie wieder erholt. Der Tiefpunkt von 29,19 Euro (26.08.2019) wurde überwunden und seitdem ist der Kurs wieder auf aktuell 38,29 Euro (12.02.2020) angestiegen. Mutige Investoren können hier immer noch zuschlagen. Das Allzeithoch von 54,45 Euro (09.02.2007) ist noch ein gutes Stück entfernt. Auch die Vonovia-Aktie kennt seit dem 13.12.2019 nur noch eine Richtung: bergauf! Hier wurde sogar mit 52,88 Euro (10.02.2020) ein neues Allzeithoch erreicht.

Das Geschäftsmodell der Immobilienkonzerne ist langfristig nicht gefährdet. Wohnraum in den großen Städten wie Berlin ist nach wie vor ein knappes Gut. Somit ist der Immobilienmarkt lukrativ und bietet auch in den nächsten Jahren viel Potenzial. Zur Diversifikation des Depots kann daher ein Unternehmen aus dem Bereich Immobilien nicht schaden.

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Sören Edelmann besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.

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