9 % Dividendenrendite! Diese Immobilienaktie könnte es in sich haben!

Immobilienaktien genießen heutzutage den Ruf, besonders sicher zu sein. Wen wundert es, denn in den vergangenen Jahren konnten die Immobilienpreise besonders stark aufwerten und könnten mittlerweile sogar eine Blase erreicht haben. Dieser Umstand ändert allerdings augenscheinlich nichts daran, dass Investitionen in Immobilien nach wie vor beliebt sind. Auch bei mir im Ort werden ständig neue Projekte von den örtlichen Immobilienhaien angegangen und auch etliche Mietwohnungen sind in den vergangenen Monaten und Jahren aus dem Boden gestampft worden.

Ich selbst halte Investitionen in Immobilienaktien für durchaus interessant, weshalb ich mir einen REIT (Real Estate Investment Trust) aus Übersee, Tanger Factory Outlet Centers (WKN: 886676), genauer angesehen habe. Es handelt sich hierbei um einen amerikanischen Private-Equity-Investor, der über ein großes Portfolio an Outletshoppingcentern in verschiedenen Staaten der USA beteiligt ist. Auch in Kanada ist der REIT vertreten.

Der Einzelhandel hatte in den letzten Jahren mit der drohenden Gefahr durch den E-Commerce zu kämpfen, weshalb man sehr genau aufpassen sollte, wenn man in Unternehmen investieren möchte, die hauptsächlich im Einzelhandel tätig und online nur wenig bis gar nicht vertreten sind.

Outletshopping ist jedoch eine ganz besondere Form von Einzelhandel: Zum einen sind die Outletcenter meistens so aufgebaut, dass sie für eine besondere Atmosphäre beim Shoppen sorgen und zum anderen werden die Waren in Outlets besonders günstig angeboten. Beides gewissermaßen Alleinstellungsmerkmale, mit denen gängige Läden aus der Innenstadt nicht mithalten können.

Trotzdem überwog die Angst vor dem E-Commerce, auch bei der Aktie von Tanger, weshalb der Kurs innerhalb des letzten Jahres eher nur eine Richtung kannte: nach unten. Wenn der Kurs sinkt, geht meist die Dividendenrendite dementsprechend nach oben. Sehen wir uns also im nachfolgenden Dividendencheck an, wie es allgemein um die Dividende von Tanger steht.

Die Dividendenrendite

Bei einem aktuellen Kursniveau von 15,41 US-Dollar je Aktie (Schlusskurs: 16.01.2020) und einer für das Geschäftsjahr 2019 annualisierten und gezahlten Dividende in Höhe von 1,43 US-Dollar ergibt sich eine aktuelle Dividendenrendite in Höhe von satten 9,28 % – was definitiv als sehr hoch und daher erhöht risikofreudig eingestuft werden kann.

Abzüglich Kapitalertragssteuern und Inflation (angenommene 2 %) bleiben also noch rund 5 % Nettorendite übrig – gar nicht schlecht. Sein investiertes Kapital hätte man – unabhängig davon, ob der Kurs steigt oder die Dividende zukünftig erhöht wird – also nach etwa 20 Jahren wieder drinnen. Mit der Höhe der Ausschüttung kann der US-REIT also definitiv schon punkten. Doch wie sieht es in puncto Konstanz und Wachstum der Dividende aus?

Dividendenkonstanz und Dividendenwachstum

Was die Dividendenkonstanz angeht, lässt sich Tanger nicht lumpen: Nach der Börsennotierung zahlt der REIT seit 1993 jährlich auf Quartalsbasis eine Dividende an seine Aktionäre aus. Damit war 2019 das 26 Jahr in Folge, in dem eine Dividende ausgeschüttet wurde, die im Lauf der Zeit auch ziemlich oft erhöht wurde.

Wurde im Jahr 1993 die erste Quartalsdividende in Höhe von 0,03 US-Dollar ausgeschüttet, so lagen wir bei der zuletzt ausgeschütteten Dividende bei 0,36 US-Dollar im Quartal. Das entspricht einem Dividendenwachstum von 1.100 % in dem zuvor genannten Zeitraum. Definitiv eine spannende Sache, vor allem weil die Dividende des REIT nie gekürzt worden ist. Doch ist die Dividende trotz E-Commerce-Schwierigkeiten noch nachhaltig?

Das Ausschüttungsverhältnis

Bei einem REIT empfiehlt es sich, das Verhältnis zwischen FFO (Funds From Operations) und Dividende anzusehen, da der Gewinn nicht so aussagekräftig ist wie die FFO. Im Bericht zum Drittelquartal des Geschäftsjahres 2019 finden wir auf 9-Monats-Basis einen FFO in Höhe von 1,68 US-Dollar je Anteil. Alleine dieser würde reichen, um die Dividende in Höhe von 1,43 US-Dollar nachhaltig zu decken.

Gehen wir davon aus, dass Tanger das Geschäftsjahr 2019 mit einem FFO von 2,00 US-Dollar je Aktie abschließt, ergäbe sich daraus ein Ausschüttungsverhältnis von 71,5 %. Etwas hoch, allerdings ist der Investitionsbedarf von Tanger nicht so enorm, dass das Ausschüttungsverhältnis eine ungesunde Größe darstellt. Außerdem ist davon auszugehen, dass der FFO über 2,00 US-Dollar liegen könnte, da das Geschäftsjahr 2018 beispielsweise mit einem FFO von 2,48 US-Dollar je Anteil abgeschlossen wurde.

Fazit

Die Dividendenpolitik von Tanger scheint aus allen drei überprüften Punkten heraus sehr aktionärsfreundlich zu sein. Wichtig zu wissen ist nur, dass die Erkenntnisse sich auf die Vergangenheit beziehen und nicht zwangsläufig die Zukunft darstellen. Möglicherweise könnte der E-Commerce Tanger wirklich nachhaltig schaden. Andererseits könnte Tanger sich aufgrund seiner Alleinstellungsmerkmale auch gegen den E-Commerce behaupten und somit ein abwechslungsreiches Shoppingerlebnis für diejenigen schaffen, die zusätzlich zum Onlineshopping gerne auch Offlineshopping erleben möchten.

Sollte Letzteres eintreffen, könnte die Aktie momentan recht günstig bewertet sein und eine attraktive Dividendenrendite für Einkommensinvestoren mit sich bringen. Vor allem wenn man bedenkt, dass die Dividenden auch in Zukunft steigen könnten. Mein persönliches Fazit lautet daher, dass Tanger durchaus Potenzial besitzt, aber nicht unbedingt ein Wert für risikoscheue Anleger ist. Hier könnte sich eventuell die Suche nach einem defensiveren Wert lohnen.