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Ist Realty Income Corporation wirklich eine starke Dividendenaktie?

Foto: Getty Images

Viele Dividendeninvestoren erachten den Real Estate Investment Trust (REIT) Realty Income (WKN:899744) als ideales Beispiel für eine großartige Aktie. Aber eine solide Dividende ist nicht alles, worauf es bei einer Entscheidung zur Investition ankommen sollte. Schauen wir doch mal, warum Realty Income ein so renommierter Dividendenwert ist – aber warum die Aktie dann doch nicht für alle Anleger geeignet ist.

Musterbeispiel für eine großartige Aktie

Realty Income ist ein sogenannter Net Lease REIT, d.h. er besitzt Immobilien, aber die Mieter sind für den größten Teil der Betriebskosten verantwortlich. Es handelt sich um ein relativ risikoarmes Geschäftsmodell, bei dem Realty Income die Differenz zwischen den Kapitalkosten und den verlangten Mieten kassiert. Darüber hinaus versucht man in der Regel, für die Kunden wichtige Immobilien zu erwerben, so dass daraufhin sehr langfristige Mietverträge abgeschlossen werden. Die durchschnittliche Restlaufzeit des Portfolios beträgt derzeit rund neun Jahre. Das unterstützt die Ergebnisse auch in schwierigen Zeiten. So stiegen beispielsweise die Funds from Operations (FFO) von Realty Income durch die Rezession von 2007 bis 2009 um 2,1 %, während die Erträge des S&P 500 Index um 2,3 % fielen.

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Auch ist Realty Income mit einem Portfolio von rund 6.000 Objekten durchaus ansehnlich. Das heißt allerdings auch, dass RI große Deals braucht, damit es weiter aufwärts geht. Allerdings werden durch die Größe dann auch stabilere Ergebnisse erzielt. Kein einzelner Mieter oder eine einzelne Immobilie ist für die Umsatzentwicklung so wichtig. Die beiden größten Mieter des REITs, die einzigen Namen, die mehr als 5 % der Mieten ausmachen, sind Walgreens und 7-Eleven, die beide riesige Ladenflächen gemietet haben. Auch dort ist das Risiko also verteilt.

Obwohl rund 83 % der Mieten aus dem Einzelhandel stammen, ist dies eine der größten Netto-Leasing-Assetklassen. Viele Konkurrenten konzentrieren sich ausschließlich auf den Einzelhandel. Das Engagement von Realty Income in den Bereichen Industrie (12 % der Mieten) und Büro (4 %) bietet wertvolle Diversifikation und zusätzliche Wachstumsmöglichkeiten. Das Gleiche gilt für das jüngste Engagement in Europa, wo man bisher nur rund 2 % der Mieten erwirtschaftet. Andere Netto-Leasing-REITs sind bereits in Europa tätig, so dass dies ein fruchtbarer Boden für einen Riesen wie Realty Income sein sollte.

Die Portfolio-Performance ist derweil seit langem stark. So liegt die Auslastung heute bei rund 98,3 %, aber selbst in den schlimmsten Tagen nach Beginn der letzten Rezession ist die Auslastung am Jahresende nie unter 96,6 % gefallen. Langfristige Mietverträge und die Fokussierung auf Objekte, die für die Mieter absolut notwendig sind, haben deutlich positive Auswirkungen. Und diese Stärke hat sich über eine Reihe von 26 aufeinanderfolgenden jährlichen Dividendenerhöhungen (ein Zeitraum, der zwei Rezessionen beinhaltete) für die Aktionäre ausgezahlt. Die Dividende wird auch monatlich ausgezahlt, so dass dies tatsächlich wie eine Lohnüberweisung ist. Die durchschnittliche Dividendenerhöhung in den letzten zehn Jahren lag bei rund 4,5 %, was über der historischen Inflationsrate liegt und bedeutet, dass die Kaufkraft der Dividende von Realty Income im Laufe der Zeit wächst.

Und bei all dem war man finanzpolitisch umsichtig. Die Bilanz von Realty Income ist mit einem Investment Grade Rating versehen. Etwa 96 % der Schulden sind ungesichert (d.h. sie nutzen wenig Hypotheken). Die Nettoverschuldung beträgt nur etwa 20 % der Kapitalstruktur. Die Ausschüttungsquote für die Dividende beträgt indes rund 80 % des FFO.

Realty Income ist ein großer Dividendenwert, und jeder Dividendeninvestor hätte die Aktie wohl gerne im Portfolio. Also was könnte dann doch gegen diese Erfolgsgeschichte sprechen?

Auf die Legende hören

Der berühmte Value-Investor Benjamin Graham half dabei, Warren Buffett zu dem zu machen, der er ist. Er gilt weitgehend als eine Säule des modernen Investment Researchs. Ihm war unter anderem wichtig, dass – lose zitiert – auch eine starke Aktie eine schlechte Investition sein kann, wenn man zu viel dafür hinlegt. Bei Realty Income sind sich die Anleger bewusst, wie großartig das Unternehmen ist – und dementsprechend ist der Preis für die Aktie gestiegen.

So liegt die Rendite der Aktie heute beispielsweise bei rund 3,5 %. Das sind volle 1,5 Prozentpunkte mehr als die rund 2 %, die man von einem börsengehandelten S&P 500 Fonds erhalten würden. Das gehört aber auch zu den niedrigsten Renditen, die je für die Aktie von Realty Income erzielt wurde. Die Kehrseite davon, dass sich Aktienkurs und Rendite in entgegengesetzte Richtungen bewegen, ist, dass der Aktienkurs nahe an seinen höchsten Niveaus in der Geschichte liegt.

Daten via YCharts

Das ist nicht das einzige Zeichen dafür, dass man hier draufzahlt. Unter Verwendung des für 2019 prognostizierten angepassten FFO von Realty Income beträgt das Verhältnis von Preis zu angepasstem FFO fast 23. Das ist eine Zahl, die man für einen Wachstumswert erwarten würde, nicht für einen Dividendenwert mit einer Wachstumsrate von 4,5 %. Realty Income ist zuverlässig, aber keine Rakete. All dies deutet darauf hin, dass es für die Anleger besser wäre, diesen begehrten REIT noch ein bisschen länger zu beobachten und dann beizeiten zu investieren.

Eine großartige – und teure – Aktie

Es ist nicht einfach, starke Dividendenwerte zu finden. Realty Income verdient tatsächlich diese Auszeichnung. Aber das weiß leider auch jeder, und die Aktien wurden entsprechend gehandelt. Das bedeutet, dass diese tolle Dividendenaktie derzeit leider teuer ist. So schmerzhaft es auch sein mag, die meisten Investoren sind besser dran, wenn sie noch ein bisschen warten und zu einem günstigeren Preis kaufen.

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The Motley Fool besitzt keine der angegebenen Aktien. Reuben Gregg Brewer besitzt keine der angegebenen Aktien.

Dieser Artikel erschien am 1.12.2019 auf Fool.com und wurde für unsere deutschen Leser übersetzt.

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