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Warum die Berliner Mietpreisdiskussion eine gute Einstiegsmöglichkeit bei Vonovia bietet!

Vonovia  (WKN: A1ML7J) ist mit einer Marktkapitalisierung von 22,9 Mrd. Euro (Stand: 09.09.2019) der größte deutsche Immobilienkonzern. Das DAX-Unternehmen steht daher im Rahmen der aktuellen Mietpreisdiskussion in Berlin im besonderen Fokus.

Worum dreht sich die aktuelle Mietpreisdiskussion in Berlin?

Der Berliner Senat plant einen Mietpreisdeckel und möchte das entsprechende Gesetz Anfang 2020 in Kraft treten lassen. Der Mietpreisdeckel stellt eine Verschärfung der seit Juni 2015 geltenden Mietpreisbremse dar. Die wichtigsten Eckpunkte umfassen das Einfrieren der aktuellen Mieten für die nächsten fünf Jahre und die Einführung einer absoluten Obergrenze für die Mieten. Diese Obergrenze liegt in nahezu allen Fällen unter der aktuellen Miete. Bisher beziehen sich die Pläne lediglich auf das Bundesland Berlin.

Der Berliner Senat möchte sich durch das Einfrieren der Mieten für die kommenden fünf Jahre Zeit verschaffen, um in dieser Zeit mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Kritiker sehen dabei jedoch das große Risiko, dass ein Mietpreisdeckel Investoren abschreckt und so weniger Geld in Neubauten und Modernisierungen fließt. Insbesondere internationale Großinvestoren werden ihr Geld lieber in anderen Ländern investieren. Dadurch würde genau der gegenteilige Effekt eintreten und sich die Wohnungssituation in Berlin nochmals deutlich verschärfen. Auch Bundeskanzlerin Merkel ist der festen Überzeugung, dass sich bezahlbarer Wohnraum nur durch Investitionen in den Bau neuer Wohnungen lösen lässt.

Wie stark ist Vonovia von den Plänen des Berliner Senats betroffen?

Der große Vorteil von Vonovia liegt darin, dass der Konzern sehr breit aufgestellt ist. Als größter deutscher Immobilienkonzern besitzt Vonovia Wohnungen über ganz Deutschland verteilt. Zudem expandiert der Konzern aus Bochum immer stärker in das europäische Ausland. Insbesondere die Märkte in Frankreich, Schweden und Österreich stehen dabei im Fokus. Das führt dazu, dass sich nur 11,6 % der Vonovia-Wohnungen in Berlin befinden. Daher würde die Einführung eines Mietpreisdeckels die Mieteinnahmen von Vonovia laut eigenen Angaben wohl nur um 1 % senken.

Jetzt könnte man meinen, die Gefahr bestehe darin, dass sich andere Bundesländer das Berliner Gesetz zum Vorbild nehmen und ebenfalls einführen. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist in großen Teilen Deutschlands jedoch sehr gering. Sowohl die CDU/CSU als auch die FDP schließen die Einführung eines Mietpreisdeckels in von ihnen regierten Ländern aus. Daher besteht das Risiko eines Mietpreisdeckels neben Berlin aktuell nur in Thüringen, Brandenburg und Bremen. Insgesamt liegen 16,3 % der Vonovia-Wohnungen in diesen vier Bundesländern. Wenn man bedenkt, dass von diesen 16,3 % alleine 11,6 % auf Berlin entfallen, ist der Schaden für Vonovia selbst bei einer weiteren Ausbreitung des Gesetzes in rot-rot-, rot-grün- oder rot-rot-grün-regierten Bundesländer überschaubar.

Ergibt sich jetzt eine Kaufchance bei Vonovia?

Vom Hoch bei 48,84 Euro am 16. Mai dieses Jahres ist der Kurs der Vonovia-Aktie bis auf 42,20 Euro (Stand: 09.09.2019) gefallen. Das entspricht einem Minus von 13,6 %. In der gleichen Zeit lag die DAX-Rendite bei einem Minus von lediglich 0,7 %. Doch ist Vonovia deshalb nun ein Schnäppchen? Ich denke schon. Die Umsätze konnten in den letzten beiden Jahren jeweils um mehr als 9 % gesteigert werden und nach den schwachen letzten Monaten liegt das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei nur noch 9,9. Auch für Dividendenjäger wird Vonovia mit einer Dividendenrendite von 3,6 % aktuell immer interessanter.

Der Konzern ist grundsolide aufgestellt und in einem Markt tätig, der auch in Zukunft extrem gefragt sein wird. Die ganze Diskussion rund um einen Mietpreisdeckel ist ja nur entstanden, weil die Mieten immer weiter steigen. Kurzfristig werden die Unsicherheiten den Kurs wahrscheinlich weiter belasten. Für einen Foolishen Investor zählt aber in erster Linie der langfristige Ausblick und dieser ist bei Vonovia durchaus positiv. Der Konzern besitzt ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio und versucht dieses noch stärker über die deutschen Grenzen hinweg zu erweitern. Dadurch wird Vonovia immer unabhängiger von der Gesetzgebung einzelner Länder. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird auch in Zukunft mehr Wohnraum benötigt werden und dadurch bieten sich Vonovia weiter gute Wachstumschancen. Hinzu kommt als positiver Katalysator noch das aktuell sehr gute Zinsumfeld für Vonovia. Aufgrund der niedrigen Zinsen kann sich der Konzern aktuell sehr günstig finanzieren.

Meiner Meinung nach sollte man Vonovia aktuell genau beobachten. Kurzfristig ist viel Unsicherheit im Umfeld vorhanden und dies kann zu weiteren Rückschlägen führen. Langfristig sehe ich den Immobilienkonzern aus Bochum jedoch sehr gut aufgestellt und auch der Berliner Mietpreisdeckel wird aus meiner Sicht langfristig keinen großen Einfluss auf die Gewinne von Vonovia haben. Daher könnte die aktuelle Unsicherheit rund um Vonovia meiner Meinung nach für Foolishe Investoren ein guter Zeitpunkt sein, um sich die Aktie einmal genauer anzuschauen.

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Robin Gey besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.