3 Zahlen unterstreichen die enorme Chance von Redfin

Wenn man den Aktienkurs von Redfin (WKN:A2DU22) nur am 9. Mai beobachtet hätte, könnte man meinen, dass das Management während der Telefonkonferenz ein ziemlich düsteres Bild gemalt hat.

Und auf die eine oder andere Weise könnte man argumentieren, dass das wahr ist – zumindest in naher Zukunft. Die Verluste verdoppelten sich, da das Unternehmen stark in Marketing und Infrastruktur investierte, und das Management ging von einem höheren Verlust aus, als es die Analysten im zweiten Quartal dieses Jahres erwartet hatten.

Hier sind drei Zahlen, die wirklich unterstreichen, wie groß das Wachstum sein könnte.

Weniger als 1 %

Der Anteil von Redfin an den bestehenden US-Hausverkäufen betrug in diesem Quartal bemerkenswerte 0,83 %. Das ist ein winziger Teil des riesigen US-Immobilienkuchens, aber Redfin steigert ihn schnell – 0,83 % entsprechen einer Steigerung von 13 % gegenüber dem ersten Quartal 2018, und das ist ein mehr als doppelt so hoher Wert wie der Marktanteil von Redfin 2014 von 0,33 %.

Redfin versucht, seine Brokerage-Dienstleistungen auf verschiedene Weise zu differenzieren, aber der Werte, der für mich (und, wie ich denke, die meisten Verbraucher) am deutlichsten ankommt, sind reduzierte Listungs- und Maklergebühren. Redfin erhebt eine Listungsgebühr von 1 bis 1,5 % und eine variable Maklergebühr des Käufers (ebenfalls unter 3 %). Die Schätzung des Unternehmens ist, dass der durchschnittliche Kunde, der ein Haus für 500.000 US-Dollar mit Redfin verkauft oder kauft, insgesamt 12.000 US-Dollar an Gebühren sparen würde.

Ich kann ein wenig voreingenommen sein, weil ich einen Discount-Makler (volle Offenlegung: nicht Redfin) benutzt habe, als ich mein Haus gekauft habe – und 8.000 US-Dollar beim Abschluss sparte, weil er mir einen Teil der Gebühr zurückerstattete, den die Verkäufer ihm zahlten. Aber ich kann mir schwerlich ein günstigeres Argument vorzustellen als „wir berechnen Ihnen weniger als andere Leute für im Wesentlichen den gleichen Service“.

Ist es verrückt zu glauben, dass Redfin eines Tages 5 % Marktanteil erreichen könnte, wenn sich mehr Menschen mit der Vorstellung anfreunden, dass man einen ähnlichen Wert zu niedrigeren Kosten erhalten kann?

Fünf

Das ist die Anzahl der Märkte, in denen der neue RedfinNow-Dienst verfügbar ist. (Im Gegensatz dazu ist Redfins ausgereiftestes Geschäft, die Immobilienvermittlung, in 91 Märkten und für rund 78 % der gesamten US-Bevölkerung verfügbar.)

RedfinNow ist meiner Meinung nach das spekulativste und faszinierendste Geschäft von Redfin. So funktioniert es:

Nehmen wir an, ein Verkäufer muss aus welchen Gründen auch immer schnell sein Haus verkaufen. RedfinNow wird ihm sofort Geld für das Haus gegen eine Gebühr von 7 % anbieten. Das macht es etwas teurer, als das Haus mit einem traditionellen Immobilienmakler auf den Markt zu bringen (2,5 bis 3 % Gebühr für den Makler des Verkäufers, gleicher Betrag für den Makler des Käufers) und viel teurer, als das Haus mit Redfin zu listen.

Aber es geht auch viel schneller und bequemer.

Jetzt haben Unternehmen, die Geld für Häuser anbieten, oft den Ruf, sich auf Kosten von Hausbesitzern zu bereichern, die wegen eines schnellen Abschlusses schwache Angebote annehmen müssen. Aber es sieht so aus, als würde Redfin das mit Blick auf den Kunden angehen. CEO Glenn Kelman sagte bei der letzten Verkündung der Ergebnisse: „Im April haben wir begonnen, Hausbesitzer, die ein sofortiges Angebot auf redfin.com suchen, zu fragen, ob sie auch mit einem Redfin-Listing-Agenten besprechen wollen, wofür ihr Haus in einem konventionellen Verkauf verkauft werden kann. Mehr als drei von vier interessierten sich für beide Optionen.“

Das scheint eine sehr vernünftige Art zu sein, die Dinge anzugehen.

Auf diese Weise können die Kunden entscheiden, was ihren Bedürfnissen am besten entspricht, und Redfin profitiert in beiden Fällen von der Transaktion. Es ist mir nicht ganz klar, bei welcher Option Redfin mehr profitiert – sicher, die Gebühren sind höher, wenn das Unternehmen das Haus kauft, aber dann muss Redfin auch für Renovierungen bezahlen, ganz zu schweigen von den zusätzlichen Kosten und dem Risiko, diese Häuser in der Bilanz zu führen. Im Gegensatz dazu könnte der Aufbau der Maklerbeziehung in einem Offenmarktverkauf bedeuten, dass Redfin von Wiederholungsgeschäften (58 % mehr Folgegeschäft im Vergleich zu anderen Maklern) bei deutlich geringeren Kosten profitieren kann.

So kann RedfinNow das Wachstum unterstützen, indem es entweder:

• … hochinteressante Leads für das Brokerage-Geschäft generiert – und damit einen weiteren klaren Marketing-Trichter für seine Agenten bereitstellt.
• … Häuser findet, die dann umgebaut und an potenzielle Immobilienkäufer verkauft werden.

Während ich keine Daten kenne, die den ersten Punkt genauer beziffern (vor allem, weil Redfin erst im April begonnen hat, das zu erforschen), gibt es viele Daten zum zweiten Punkt. RedfinNow wuchs im vergangenen Jahr schnell und erwirtschaftete im ersten Quartal 2019 einen Umsatz von 21,4 Mio. US-Dollar gegenüber nur 3,1 Mio. US-Dollar im ersten Quartal 2018.

Fünfzehn

Das ist die Anzahl der Länder, in denen Redfin derzeit seinen Brokerage-Kunden entweder Hypotheken- oder andere Dienstleistungen verkauft. Diese sind in neun Staaten sowie im District of Columbia verfügbar, während Redfin nur Hypothekendienstleistungen in zwei weiteren Staaten und nur rechtliche Dienstleistungen in drei weiteren Staaten anbietet.

Ich gehe davon aus, dass diese Dienstleistungen in den kommenden Quartalen und Jahren in weitere Staaten expandieren werden, was Redfin einen weiteren enormen Wachstumshebel bietet, da das Unternehmen beginnt, in diese Märkte einzudringen.

Das Leistungsversprechen von Redfin für diese Dienstleistungen ist einfach: Komfort.

Kunden, die alle drei Bereiche (Brokerage, Hypothek und Titel) nutzen, können einen einzigen digitalen Abschluss ihres Geschäfts bekommen, anstatt in einem physischen Büro mit allen Beteiligten zusammensitzen zu müssen. Ich wäre erstaunt, wenn Redfin nicht irgendwann finanzielle Anreize für die Menschen bieten würde, ihre Immobiliendienstleistungen zu „bündeln“ – aber im Moment ist das nicht nötig.

Das hat zwei Gründe: Erstens ist es für das Management wichtig zu verstehen, was die Grundnachfrage nach diesen Diensten ist, ohne Anreize zu bieten. Zweitens hat Redfin noch gar nicht genügend Personal eingestellt, um alle seine aktuellen Kunden zu bedienen. CEO Kelman bemerkte bei der jüngsten Telefonkonferenz, dass „Redfin Mortgage potenzielle Kunden ablehnen musste, weil wir nicht genügend Personal eingestellt hatten, um so viele Menschen gut zu bedienen“.

Das ist ein Problem, wenngleich ein sehr positives.

Dieser Bereich der Dienstleistungen ist im Moment noch winzig, aber ich erwarte, dass er in den kommenden Quartalen wesentlich zum Ergebnis von Redfin beitragen kann.

Die Zukunft ist vielversprechend

Längerfristig sieht man, dass der Plan des Managements allmählich Gestalt annimmt.

Früher war seine Logik einfach: man nutzt die Website, um Leads zu generieren, und verkauft dann Brokerage-Dienstleistungen.

Jetzt wird es allmählich komplexer: Leads von der Website generieren, Leuten Brokerage-Dienstleistungen verkaufen, dann Cross-Selling bei Hypotheken- und anderen Dienstleistungen. (Oder kaufe einfach das Haus komplett und verkaufe es gleich weiter – vielleicht an einen Redfin-Käufer, der Hypotheken- und andere Dienstleistungen in Anspruch nimmt!) Schöpfe Wert an jedem Punkt der Immobilientransaktion ab und integriere schrittweise Dienstleistungen für ein nahtloses Kundenerlebnis.

Redfin hat also nicht nur eine große Chance, Marktanteile zu gewinnen – das Unternehmen hat auch eine große Chance, jeden Kunden, der in sein Universum eintritt, besser zu monetarisieren.

Wenn das keine Wachstumsperspektive ist, dann weiß ich auch nicht.