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3 große REIT-Risiken, die jeder Investor kennen muss

Foto: Getty Images

Viele REITs sind für Einkommensinvestoren oftmals besonders attraktiv. Aufgrund ihrer Steuerprivilegierung sind diese doch sehr spezifischen Unternehmen beziehungsweise Immobilienfonds im Gegenzug zu einer hohen Ausschüttung verpflichtet. Gewissermaßen ist hier daher eine hohe Dividende quasi vorprogrammiert.

Nichtsdestoweniger gibt es auch bei REITs gewisse Risiken. Werfen wir daher im Folgenden einen Blick auf drei solcher Risiken, die jeder Einkommensinvestor bei REITs kennen sollte, sowie die möglichen Auswirkungen. Einige Risiken könnten jedoch bei näherer Betrachtung möglicherweise gar nicht mehr so schlimm sein, wie sie auf den ersten Blick wirken.

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1) Das Gewinnrisiko

Ein erstes, großes Risiko, das derzeit alle REITs grundsätzlich eint, könnte man als Gewinnrisiko bezeichnen. Hierunter verstehe ich vor allem im Moment, dass viele REITs von einem wahren Immobilien-Boom profitieren dürften, der gegenwärtig die Bewertung der jeweiligen Immobilienportfolios in die Höhe treibt. Und diese Wertsteigerungen dürften sich gegenwärtig auch beim bilanziellen Gewinn deutlich bemerkbar machen.

Sofern sich im Immobilienmarkt allerdings künftig der Wind dreht und Immobilien möglicherweise wieder etwas weniger wert sind, könnte sich das durchaus in einem Verlust oder zumindest in einem schlechteren Ergebnis beziehungsweise Gewinn bei vielen REITs niederschlagen. Das sollten REIT-Investoren bedenken.

Nichtsdestoweniger sagt der Gewinn eigentlich relativ wenig über den Erfolg oder Misserfolg der eigentlichen geschäftlichen Tätigkeit eines REITs aus. Denn letztlich sind es die sogenannten Funds from Operations, die den Erfolg aus dem eigentlichen operativen Geschäft, der eigentlichen Vermietung und Verpachtung von Immobilien, eines REITs messen. Und solange diese Kennzahl, die letztlich quasi um Wertveränderungen bereinigt ist, intakt ist, dürfte das im Regelfall heißen, dass auch bei dem REIT weiterhin aus operativer Sicht alles läuft.

2) Das Leerstandsrisiko

Ein zweites Risiko, das man gewiss bei jedem REIT im Auge behalten sollte, ist das sogenannte Leerstandsrisiko. Viele besonders zuverlässige REITs weisen so beispielsweise stets eine geringe Leerstandsquote auf. Eine Tatsache, die allerdings natürlich nicht ewig anhalten muss.

Sollte so beispielsweise ein wichtiger Mieter ins Wanken geraten oder aber ein für den REIT wichtiger Geschäftsbereich, wie beispielsweise der stationäre Einzelhandel, Gegenwind erfahren, könnte das einen oder mehrere Mieter aus den Immobilien eines REITs vertreiben. Was sich natürlich negativ auf die operative Entwicklung des jeweiligen REITs auswirken dürfte.

Entsprechend kann es sich bezogen auf dieses Risiko anbieten, diese Kennzahl stets im Auge zu behalten. Sowie möglicherweise auf breit diversifizierte REITs innerhalb ihrer jeweiligen Mieterstruktur zu setzen beziehungsweise auf solche, die auf Immobilien setzen, die kaum in Bereiche investieren, die derzeit von einem strukturellen Wandel bedroht werden. So wie gegenwärtig beispielsweise der Einzelhandel, der reichlich Gegenwind vom aufkommenden E-Commerce erfährt.

3) Das Zinsrisiko

Zu guter Letzt existiert bei REITs auch noch ein gewisses Zinsrisiko. Vor allem steigende Zinsen könnten viele der Immobilienunternehmen ins Wanken bringen. Und das sogar in zweierlei Hinsicht.

Einerseits können steigende Zinsen zu einer Bedrohung für weniger gut kapitalisierte REITs werden. Sofern sich die Immobilienunternehmen beispielsweise in den Zeiten niedriger Zinsen viel Geld für weitere Käufe geliehen haben, könnten die steigenden Zinsen künftig zu Schwierigkeiten bei den Zinszahlungen sowie den Tilgungen führen. Möglicherweise führt diese Entwicklung sogar nicht nur dazu, dass bei solchen Kandidaten irgendwann einmal die Dividende gesenkt werden muss.

Andererseits können steigende Zinsen zudem ein Problem für die Aktienkursentwicklung werden. Sofern Anleger beispielsweise wieder höhere Renditen auf Festgeld und andere sichere Anlageformen erhalten, sinkt nach den Regeln der Aktienmärkte oftmals der Aktienkurs von Dividendenaktien, wozu die hoch ausschüttenden REITs natürlich von Natur aus zählen. Vor allem sofern der Differenzbetrag zwischen der aktuellen Dividendenrendite und möglichen Zinsen auf sicherere Anlageformen nicht allzu hoch ist, kann das prinzipiell problematisch für einen REIT sein.

Dennoch sollten Investoren an dieser Stelle bedenken, dass dieses Attraktivitätsmerkmal eigentlich nichts mit der grundsätzlichen operativen Entwicklung eines REIT zu tun haben muss. Entsprechend könnte es sogar sein, dass so manche REITs bei steigenden Zinsen langfristig gesehen noch attraktiver werden. Auch wenn die kurzweiligen Aktienkursverluste natürlich schmerzhaft sein können.

REITs sind spannend, aber …

Wie wir daher unterm Strich sehen können, besitzen auch REITs gewisse Risiken. Vor allem das Gewinnrisiko könnte in Zeiten stetig steigender Immobilienpreise kurz- bis mittelfristig akut werden, das Zinsrisiko und das Leerstandsrisiko sind hingegen gewissermaßen Dauerbrenner.

Dennoch sollte man natürlich auch bedenken, dass viele REITs nach wie vor eine hervorragende Möglichkeit darstellen, hohe und verlässliche Dividendenausschüttungen zu bekommen, die manchmal sogar der Verlässlichkeit von Betongold gleichen. Das macht diese spezielle Aktiengattung auch weiterhin sehr interessant, trotz der hier skizzierten Risiken.

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