Der Marihuana REIT Innovative Industrie überzeugt mit dreistelligem Umsatzwachstum

Innovative Industrial Properties (WKN:A2DGXH), Eigentümer und Vermieter von Immobilien an Unternehmen, die im Cannabis-Sektor tätig sind, verzeichnete nach Börsenschluss am Mittwoch ein solides Ergebnis für das vierte Quartal und das Gesamtjahr 2018.

Die Reaktion des Marktes war gedämpft, wobei die Aktien am Donnerstag im Wesentlichen unverändert schlossen – genauer gesagt mit einer Veränderung um 0,2 %. Das liegt wahrscheinlich daran, dass die hohen Erwartungen bereits in den Kurs der Aktie eingepreist waren, die 2019 bis Donnerstag satte 71,3 % im Plus lag und damit die 12,6 % Rendite des S&P 500 weit übertraf.

So hat sich das Quartal für das als Real Estate Investment Trust (REIT) organisierte Unternehmen und seine Investoren entwickelt.

Die Ergebnisse von Innovative Industrial Properties: Die nackten Zahlen

DATENQUELLE: IIP. *ADJUSTED FUNDS FROM OPERATIONS (AFFO) IST EINE GENAU BEOBACHTETE KENNZAHL FÜR UNTERNEHMEN, DIE ALS REITS ORGANISIERT SIND, DA SIE DER WICHTIGSTE TREIBER FÜR DIVIDENDEN IST. **PROZENTSÄTZE, DIE MITHILFE VON ZAHLEN AUS DEM JAHRESABSCHLUSS BERECHNET WERDEN, NICHT DIE IN DER TABELLE AUFGEFÜHRTEN KURZFORMEN.

Das Umsatzwachstum von Innovative Industrial Properties (IIP) wurde durch den Erwerb neuer Immobilien und die jährliche Erhöhung der Basismiete für ausgewählte Immobilien getragen. Im letzten Quartal stiegen der Umsatz, Gewinn pro Aktie und der AFFO pro Aktie von IIP im Jahresvergleich um 152 %, 133 % bzw. 81 %.

Der Umsatz im vierten Quartal übertraf leicht die 4,6 Mio. US-Dollar, von denen die Wall Street im Vorfeld ausgegangen war. Während der Gewinn pro Aktie etwas unter der Konsensschätzung von 0,26 US-Dollar lag, wurde der AFFO pro Aktie – die wichtigere Renditekennzahl für REITs – von der Erwartung der Street von 0,37 US-Dollar beeinflusst.

Für das Gesamtjahr 2018 stiegen die Mieterlöse gegenüber dem Vorjahr um 128 % auf 14,34 Mio. US-Dollar, was vor allem auf Übernahmen sowie vertragliche Mieterhöhungen bei einigen Objekten zurückzuführen ist. Der Nettogewinn betrug 5,63 Mio. US-Dollar oder 0,75 US-Dollar pro Aktie, verglichen mit einem neuen Verlust von 395.000 US-Dollar oder 0,13 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2017. Der AFFO stieg um 314 % auf 9,73 Mio. US-Dollar, was einer Verdoppelung des AFFO pro Aktie auf 1,34 US-Dollar entspricht.

Was geschah mit Innovative Industrial Properties im Quartal?

• Das Unternehmen zahlte am 15. Januar eine vierteljährliche Dividende von 0,35 US-Dollar pro Aktie an die am 31. Dezember registrierten Aktionäre, was einer Steigerung um 40 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Zum Schlusskurs vom Donnerstag entspricht das einer Rendite von 1,96 %.
• IIP erwarb im Laufe des Quartals zwei Immobilien und zwei nach dem Quartalsende bis zum 13. März, dem Datum der Veröffentlichung der Ergebnisse. Die Mietverträge sind dreifach netto, wobei die Mieter für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Wartungskosten verantwortlich sind.
• Im Laufe des Quartals (im Oktober) „erwarb IIP eine 58.000 Quadratfuß große Cannabis-Anbauanlage in Colorado für rund 11,3 Mio. US-Dollar (ohne Transaktionskosten) und schloss einen langfristigen Mietvertrag mit The Green Solution ab“, heißt es im Quartalsbericht.
• Im Laufe des Quartals (im Dezember) erwarb IIP zudem „eine 75.000 Quadratfuß große Anlage für den Anbau und die Verarbeitung von medizinischem Cannabis in Illinois und schloss einen langfristigen Mietvertrag mit einem Tochterunternehmen von Ascend Wellness Holdings ab“, und zwar für 25 Mio. US-Dollar ohne Transaktionskosten.
• Nach dem Quartalsende (im Februar) erwarb das Unternehmen „ein 43.000 Quadratfuß großes Industriegelände in Kalifornien und schloss einen langfristigen Mietvertrag mit einem erfahrenen Betreiber ab, der beabsichtigt, die Anlage für den Cannabis-Anbau nach Abschluss der Sanierung mit einer Gesamtinvestition von IIP von voraussichtlich rund 11,5 Mio. US-Dollar (ohne Transaktionskosten) zu betreiben“.
• Nach dem Quartalsende (im März) erwarb IIP „eine Immobilie in Ohio und schloss einen langfristigen Mietvertrag mit einem Tochterunternehmen von PharmaCann ab … für Anlagen, die nach Abschluss der Entwicklungen voraussichtlich insgesamt 58.000 Quadratfuß umfassen werden, wobei die Gesamtinvestition von IIP voraussichtlich 20,0 Mio. US-Dollar (ohne Transaktionskosten) betragen wird“.

Große Dividendenerhöhung angekündigt

Am 12. März gab Innovative Industrial Properties seine achte vierteljährliche Dividende in Folge von 0,45 US-Dollar pro Aktie bekannt, die am 15. April an die am 29. März registrierten Aktionäre ausgezahlt wird. Diese Dividende entspricht einer Erhöhung um 29 % gegenüber der Dividende des vierten Quartals und einer Erhöhung um 80 % gegenüber der Dividende des ersten Quartals 2018.

Was das Management zu sagen hatte

In der halbjährlichen Analystentelefonkonferenz fasste Alan Gold, Executive Chairman von Innovative Industrial Properties, die Bemühungen im Jahr 2018 und das aktuelle Portfolio zusammen:

„Wir haben sechs Immobilien in fünf neuen Bundesstaaten erworben, darunter sowohl Folgegeschäfte mit unseren Mandantenpartnern … als auch neue Mieterbeziehungen. Wir sehen, dass sich diese Dynamik 2019 fortsetzt, indem wir unsere erste Immobilie in Kalifornien erwerben und eine weitere Transaktion mit PharmaCann in Ohio durchführen …

Bis heute besitzen wir 13 Immobilien in elf Staaten mit einer Gesamtfläche von rund 1.128.000 Quadratfuß, die zu 100 % langfristig an hochwertige, lizenzierte Cannabis-Betreiber vermietet sind. Unsere aktuelle Mischrendite für diese Immobilien beträgt 15,1 %, wobei jeder Mietvertrag eine jährliche Mindestmietsteigerung von 3 bis 4 % und eine gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit von über 14 Jahren aufweist.“

Ein Blick nach vorn

Innovative Industrial Properties bietet keine Prognose im Quartalsbericht. Zur Verkündung der Ergebnisse kommentierte Gold jedoch die Pipeline, die er als „extrem stark“ einschätzt:

„Wir haben etwa 47 Mio. US-Dollar an Transaktionen unter Vertrag. Wir haben knapp 40 Mio. US-Dollar an Transaktionen im Rahmen einer Absichtserklärung. Wir haben weitere 10 Mio. US-Dollar in den Endverhandlungen. Wir haben eine sehr starke, wachsende Pipeline mit sehr starken Mietern.“

Zusätzlich zum Interesse am Erwerb von Vermögenswerten in den bestehenden Staaten zielt IIP auch darauf ab, „ in neue Staaten wie Florida zu expandieren“, sagte Gold.