Vonovia-Aktie oder Realty Income – was ich heute eher kaufen würde

Immobilien waren in der Vergangenheit meist eine lohnende Investition – und in meinen Augen werden sie das auch zukünftig sein. Allerdings dürfte es den meisten von uns schwerfallen, über direkte Immobilieninvestments eine ausreichende Diversifikation zu erreichen.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften sind daher eine sinnvolle Alternative zur gekauften Mietwohnung – zwei ihrer größten Vertreter sind die deutsche Vonovia (WKN:A1ML7J) und der US-Reit Realty Income (WKN:899744).

Welchen der beiden Immobilienriesen ich eher kaufen würde, möchte ich heute in einem Duell zwischen der Vonovia-Aktie und dem Realty-Income-Reit herausfinden – Ring frei für Runde 1!

Runde 1: Geschäftsmodell

Abgesehen davon, dass beide Unternehmen Immobilien vermieten, haben Vonovia und Realty Income nicht wirklich viele Gemeinsamkeiten – die Unterschiede fangen schon bei der Unternehmensform an.

Der Realty Income wird als Reit (Real Estate Investment Trust) geführt. Diese Unternehmensform verpflichtet den Realty Income zum einen dazu, einen festgelegten Teil des Gewinns an seine Aktionäre auszuschütten (ca. 90 %). Zum anderen genießen Reits einen nicht unerheblichen Steuervorteil auf Unternehmensebene – sie zahlen in den meisten Ländern nämlich überhaupt keine Steuern auf ihre Gewinne.

In Deutschland (und ich glaube sogar in ganz Europa) dürfen Reits nicht in Wohnimmobilien investieren – entsprechend ist Vonovia eine stinknormale europäische Aktiengesellschaft. Ohne Mindestausschüttung. Ohne Steuervorteil.

Ich persönlich bevorzuge die Reit-Struktur des Realty Income – den die Steuerersparnis kommt letztendlich in Form einer höheren Dividende uns Aktionären zugute. Unterpunkt 1 geht daher an den Realty Income.

Der Realty Income investiert in Gewerbeimmobilien und vermietet diese. Dabei ist er extrem breit gestreut – von der Apotheke über das Fitnessstudio bis hin zum Fast-Food-Restaurant wird im Realty Income fast alles an Gewerbe vermietet, was einem irgendwie in den Sinn kommen könnte.

Vonovia hingegen hat einen klaren Schwerpunkt – nämlich Wohnimmobilien. Diese befinden sich größtenteils in Toplagen wie Berlin, München oder dem Rhein-Main-Gebiet.

Welches der beiden Geschäftsmodelle sollten Investoren nun bevorzugen? Na ja, kommt auf die Strategie an! Ich investiere beispielsweise zwecks Diversifikation auch gerne in Wohnimmobilien – da würde Vonovia sehr gut passen. Wer allerdings in Gewerbeimmobilien investieren möchte, fährt mit dem Realty Income besser.

Kurz gesagt: Ob Wohnimmobilien oder breit gestreute Gewerbeimmobilien, das ist schlichtweg Geschmackssache!

Mein Fazit zu Runde 1: Aufgrund des Steuervorteils finde ich das Geschäftsmodell des Realty Income insgesamt attraktiver als das von Vonovia.

Vonovia   0   :   1   Realty Income

Runde 2: Die Bilanz

Immobilien sind vor allem deshalb ein lukratives Geschäft, weil man in diesem Segment mit viel Fremdkapital arbeiten kann. Wer es allerdings übertreibt mit der Verschuldung, der kann bei steigenden Zinsen oder fallenden Mieten schnell ein massives Probleme haben – nämlich dann, wenn die Zinsen für die Schuldentilgung die Mieteinnahmen übersteigen.

Bevor man also in börsennotierte Immobiliengesellschaften investiert, sollte man definitiv einen Blick in die Bilanz werfen!

Quellen: Unternehmensangaben, Stand: 30.09.2018

Der Zinsdeckungsgrad gibt an, mit welchem Faktor der operative Gewinn die Zinszahlungen deckt – es gilt also: je höher, desto besser. Bei Immobilienwerten sollte der Zinsdeckungsgrad in der Regel nicht unter zwei liegen, lieber sehe ich allerdings Werte um die drei.

Der Zinsdeckungsgrad bei Vonovia ist am unteren Ende meiner persönlichen Range, beim Realty Income hingegen ist alles im grünen Bereich. Beim Verhältnis von Schulden zum Immobilienwert sieht die Sache nicht anders aus: Vonovia ist deutlich höher verschuldet als der Realty Income.

Mein Fazit zur Bilanz: Auch dieser Punkte geht an den Realty Income! Es sei allerdings erwähnt, dass die Verschuldung bei Vonovia nicht so dramatisch hoch ist, dass ich die Aktie nur deswegen nicht kaufen würde.

Vonovia   0   :   2   Realty Income

Runde 3: Bewertung

Wie bei allen Investments gilt auch bei börsennotierten Immobiliengesellschaften der folgende Leitsatz: Das beste Unternehmen der Welt ist eine schlechte Investition, wenn der Preis dafür zu hoch ist. Ein Blick auf die Bewertung ist daher unerlässlich.

Quellen: Unternehmensangaben, YAHOO FINANCE, Stand: 22.02.2019

Meiner Meinung nach ist das Verhältnis von Marktkapitalisierung zum FFO (Funds from Operations, operative Mieteinnahmen) die sinnvollste Kennzahl, um zu sehen, ob eine Immobiliengesellschaft teuer oder günstig ist. Generell halte ich Werte von über 20 für eher teuer.

Nach dieser Definition sind sowohl die Vonovia-Aktie als auch der Realty-Income-Reit teuer – genau das ist auch der Grund, warum ich bei beiden Unternehmen mit einem Investment zögere.

Da die Vonovia-Aktie allerdings etwas günstiger ist, bleibt dieser Punkt in Deutschland.

Vonovia   1   :   2   Realty Income

Runde 4: Die Rendite

Letzter und entscheidender Punkt in diesem Duell: die Dividendenrendite! Denn wer in Immobilienaktien – insbesondere in Reits – investiert, für den spielt die Dividende definitiv eine wichtige Rolle.

Quellen: YAHOO FINANCE, Stand: 25.02.2019

Der Realty Income schüttet etwas mehr aus als Vonovia – zumindest auf den ersten Blick. Denn bei wem die Dividende von Vonovia innerhalb des Sparerfreibetrags liegt, für den ist sie steuerfrei. Bei US-Unternehmen – zu denen der Realty Income ja zählt – werden generell erst einmal 30 % Quellensteuer einbehalten.

Einen Teil davon kann man sich zwar zurückholen – trotzdem gibt es Konstellationen, bei denen von der Vonovia-Dividende mehr übrig bleibt als von der des Realty-Income-Reits. Trotz höherer nominaler Dividendenrendite!

Daher gibt es beim Punkt Rendite keinen wirklichen Sieger für mich – diese Runde endet daher unentschieden.

Vonovia   2   :   3   Realty Income

And the Winner is …

… der Realty-Income-Reit – die solidere Bilanz hat den entscheidenden Ausschlag in diesem Duell gegeben! Könnte ich nur eine einzige Immobilienaktie kaufen, dann würde ich mich auch tatsächlich für den Realty Income entscheiden – nicht für Vonovia.

In einem gut diversifizierten Immobilienportfolio hingegen möchte ich auch Wohnimmobilien haben – und in diesem Segment ist Vonovia eines der besten Investments, die ich bisher gefunden habe.

Deshalb befindet sich die Vonovia-Aktie auch weit oben auf meiner Watchlist – beim nächsten Kursrücksetzer stehen die Chancen daher nicht schlecht, dass ich hier zuschlagen werde.