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3 REITs, die man jetzt gut kaufen kann

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind sehr attraktiv, vor allem für eine gewisse Sorte Einkommensanleger. Aber die Suche nach dem richtigen REIT kann schon eine Herausforderung sein, da es mehr als 200 REITs auf den öffentlichen Märkten der USA gibt. Und: Es gilt nicht nur den richtigen zu finden, sondern auch, den richtigen REIT zum richtigen Preis zu finden.

Hier sind drei gut verwaltete, relativ preiswerte REITs, die attraktive Dividenden bieten – allesamt Kandidaten, die man jetzt gut kaufen kann.

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Die folgende Tabelle verwendet die Guidance der einzelnen Unternehmen zu Funds from Operations (FFO), einer bevorzugten Kennzahl für den Cashflow eines REITs.

Unternehmen Marktbewertung FFO Dividende
W.P. Carey (WKN:A1J5SB) 6,9 Milliarden USD 11,8-fach 6,4 %
Annaly Capital (WKN:909823) 13,2 Milliarden USD 99 % des materiellen Buchwerts 11,8 %
Spirit Realty Capital (WKN:A1W2ZY) 3,3 Milliarden USD 11,5-fach 6,4 %

Quelle: Capital IQ sowie Berechnungen des Autors

W.P. Carey

W.P. Carey besitzt Gewerbeimmobilien, die das Unternehmen in den Branchen Industrie, Büro, Einzelhandel und Lager vermietet. Die fast 900 Liegenschaften sind auf 17 Länder verteilt. Rund 68 % der Mieter sind in Nordamerika angesiedelt, der Rest in Europa, was dem Unternehmen ein gut diversifiziertes Portfolio verschafft. Die Mietverträge von Carey sind in der Regel langfristig (laufen also 10 Jahre oder mehr), und sie bauen normalerweise Miet-Treppen ein, so dass die Mieten im Laufe der Zeit weiter steigen.

Warum wird diese Aktie billig gehandelt? Das gut diversifizierte Portfolio von W.P. Carey könnte dem Unternehmen eigentlich sogar schaden, zumindest in Bezug auf die Bewertung. Investoren schätzen nämlich klare Spiele auf einem bestimmten Sektor – Industrie, Büro oder Einzelhandel zum Beispiel – und nicht den Mischmasch, aus dem das Portfolio von Carey besteht. Und langfristige Leasingverträge sind derzeit am Markt nicht ganz so beliebt, da die Zinsen steigen und der Druck auf langfristige Cashflows wie vertragliche Mieten steigt.

Allerdings ist die Aktie billig und die Diversifizierung hilft ihr aus operativer Sicht sogar. Wer auf Dividenden steht, dem wird gefallen, dass das Unternehmen seine Dividende jedes Quartal erhöht, oft zwar nur um einen Cent oder einen halben Cent, aber so reißt der positive Trend eben nicht ab.

Annaly Capital

Mit einer Marktkapitalisierung von 13 Milliarden USD ist Annaly der Gigant im Hypotheken-REIT-Bereich – und damit unterscheidet sich dieser REIT von den beiden Aktien-REITs auf dieser Liste. Hypotheken-REITs besitzen die Schulden – wie z.B. Hypotheken – und treiben dann die Zahlungen ein – herkömmliche REITs besitzen und betreiben die Immobilien und ziehen Mieten ein. Aus diesem Grund wird Annaly nicht wie traditionelle REITs mit Funds from Operations, sondern mit dem Buchwert bewertet. Und auf dieser Basis sieht Annaly aus wie ein sehr guter Kauf.

Beim Kauf von Hypotheken-REITs sollte man darauf achten, unter dem realen Buchwert zu kaufen und dann zu verkaufen, wenn die Aktie beispielsweise bei 105 % bis 110 % liegt. Annaly liegt derzeit bei 99 % des realen Buchwerts und erfüllt dieses grundlegende Kriterium. Außerdem bekommt man eine Dividende von fast 12 %. Wenn die Aktie auf 95 % des Buchwerts fällt, ist es wahrscheinlich ein noch besserer Kauf. Aber auch wenn die Dividende üppig ist, sollte man diese Aktie nicht überbewerten.

Man sollte auch im Portfolio nicht zu viele Hypotheken-REITs haben, da diese mit einer erheblichen Leverage funktionieren. Im Falle von Annaly beträgt die Verschuldung fast das 6,2-fache des Eigenkapitals. Das ist zwar nicht außergewöhnlich hoch für diese Branche und für die relativ sicheren Vermögenswerte, die Annaly hat, aber es erhöht doch das Risiko. Hypotheken-REITs sind bei steigenden Zinsen besonders risikobehaftet. Aber die Zinsen steigen jetzt moderat, und Annaly hat sein Portfolio abgesichert und verfügt über Erfahrung im Umgang in diesem Umfeld.

Spirit Realty Capital

Spirit Realty hat seit Anfang 2017 an Wert verloren, nachdem einer seiner ehemaligen Mieter massiv ins Straucheln kam. Seitdem ist bei dem Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien jedoch viel passiert. Die vielleicht größte Nachricht ist, dass man Spirit MTA (WKN:A2JM9F) Anfang des Jahres ausgegliedert hat, und damit die direkte Beziehung des Unternehmens zu diesem schwierigen Mieter.

Jetzt scheint Spirit Realty eine Liste von starken Mietern zu haben. Man wird langsam vergleichbar mit einem der Top-Player in der Retail-REIT-Welt, ist aber noch günstiger als die Konkurrenz. Zum Beispiel ist Spirit bei Stores ähnlich gut aufgestellt wie der Gigant Retail Income (WKN:A0H0EX). Aber während Realty Income beim etwa 18fachen FFO mit einer Rendite von 4,7 % gehandelt wird, bekommt man Spirit für nur das 11,5-fache FFO und mit einer Rendite von 6,4 %.

Spirit hat auch aggressiv eigene Aktien zurückgekauft (was bei REITs nicht gerade oft geschieht) und 11 % der Aktien seit dem ersten Quartal 2017 zurückgezogen. Und im Mai 2017 genehmigte man einen weiteren Rückkauf für 250 Millionen USD, was etwa 7 % der Aktien zu den heutigen Preisen entspricht. Ich denke, dass der REIT Zu diesen Preisen ein echtes Schnäppchen ist.

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The Motley Fool besitzt keine der angegebenen Aktien. Jim Royal besitzt Aktien von Spirit MTA REIT, Spirit Realty Capital und W.P. Carey.

Dieser Artikel erschien am 9.10.2018 auf Fool.com. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können.

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