Wie man in REITs investiert – der komplette Guide für Anfänger

REITs (Real Estate Investment Trusts) können ausgezeichnete Aktien sein, die jedes langfristige Anlageportfolio ergänzen. REITs sind nicht nur exzellente Ertragsgeneratoren, können auch im Laufe der Zeit bei steigenden Immobilienwerten beeindruckende Renditen erzielen. Investoren entscheiden sich oft für REITs, die sich auf eine Vielzahl von Immobilien wie Wohnungen, Büros, Einkaufszentren, Self-Storage-Einrichtungen und mehr spezialisieren.

Im folgenden Artikel erörtern wir mal, was man alles über REITs wissen muss, bevor man den ersten Euro reinsteckt. Außerdem führen wir ein paar REITs als Beispiele an, die für Einsteiger sinnvoll sein können.

Was genau ist ein REIT?

Ein Real Estate Investment Trust, kurz REIT, ist ein Anlagevehikel, das Anlegergelder für den Kauf von Immobilienvermögen bündelt. Man kann sich einen REIT wie einen börsengehandelten Fonds oder ETF vorstellen, mit dem Unterschied, dass ein REIT nicht in Aktien oder Anleihen investiert, sondern das Geld der Anleger für den Erwerb von Immobilien nutzt.

Die meisten REITs sind auf eine bestimmte Art von Immobilienwert spezialisiert. Beispielsweise könnte ein Wohn-REIT das Kapital für den Kauf von Mehrfamilienhäusern verwenden.

Die Grundidee eines REITs ist es, Anlegern zu ermöglichen, ihr Geld in Anlagen zu investieren, die sonst für die meisten Menschen unerschwinglich wären. So ist eine Investition in eine Shopping-Mall-Immobilie für den durchschnittlichen Investor normalerweise nicht machbar, aber ein REIT könnte es ihm ermöglichen.

REITs erzielen Erträge aus ihren Immobilien oder anderen Immobilienvermögen und geben diese in Form von Dividenden an ihre Aktionäre weiter. Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen einige spezifische Anforderungen erfüllen:

• Ein REIT muss mindestens 90 % seines zu versteuernden Einkommens an die Aktionäre auszahlen. Nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) zahlen die meisten von ihnen 100 % oder mehr ihres steuerpflichtigen Einkommens aus.
• Er muss mindestens 75 % des Vermögens in Immobilien investieren.
• Ein REIT muss mindestens 75 % seiner Erträge aus Mieteinnahmen oder anderen Immobilienquellen erzielen.
• Der REIT muss als Aktiengesellschaft strukturiert sein.
• Ein REIT muss mindestens 100 Aktionäre haben.
• Nicht mehr als 50 % der Aktien eines REITs können von fünf oder weniger Personen gehalten werden. Viele REITs beschränken das Eigentum einer Person auf 10 %, um die Einhaltung dieser Regel zu gewährleisten.

Wenn ein Unternehmen diese Anforderungen erfüllt und als REIT eingestuft wird, wird es einen ziemlich großen Steuervorteil genießen. Aber dazu kommen wir später.

Eigenkapital-REITs versus Hypotheken-REITs

Es gibt zwei Hauptkategorien von REITs – Eigenkapital und Hypothek.

Die meisten börsennotierten REITs sind Aktien-REITs, d.h. sie besitzen Eigenschaften zur Erzielung von Erträgen. Hypotheken-REITs hingegen investieren in Hypotheken, hypothekarisch gesicherte Wertpapiere und andere hypothekarisch gebundene Vermögenswerte.

Im Allgemeinen verwenden die meisten Leute den Begriff “REIT”, wenn sie sich auf Aktien-REITs beziehen, und für den Rest dieses Artikels wird es auch um diese Sorte REIT ghen, wenn es nicht gerade anders gekennzeichnet ist. Hypotheken-REITs sind eine etwas andere Anlageform – sie sind nicht einmal im Immobiliensektor von S&P enthalten.

Warum in REITs investieren?

Wie bereits erwähnt, ermöglichen es REITs den Investoren, Geld in Anlagen zu investieren, die sonst eine oder mehrere Nummern zu groß für sie wären. Darüber hinaus gibt es mehrere Gründe, REITs mit ins Portfolio aufzunehmen:

• Einnahmen: Da REITs im Wesentlichen das gesamte zu versteuernde Einkommen auszahlen müssen, zahlen die meisten REITs überdurchschnittliche Dividenden. Von den 172 börsennotierten Aktien-REITs, die an den wichtigsten US-Börsen mit einer Marktkapitalisierung von mehr als 500 Millionen US-Dollar notiert sind, weisen 94 % eine höhere Dividendenrendite auf als das durchschnittliche S&P 500-Unternehmen.
• Diversifikation: Während es sich um technische Aktien handelt, können REITs helfen, einen Teil Ihrer Anlagegelder auf eine andere Anlageklasse (Immobilien) zu verteilen.
• Benutzerfreundlichkeit: Vielleicht ist einem ja mal zu Ohren gekommen, dass aus Immobilien mehr Millionäre hervorgehen als aus jeder anderen Anlageform, und das ist zutreffend. Leider kann der Kauf und die Verwaltung einzelner Anlageobjekte eine große Herausforderung sein. REITs ermöglichen es Anlegern, sich ohne allzu viel Verantwortung in diese potenziell lukrative Anlageklasse einzukaufen.
• Total-Return-Potenzial: Ein Grund, warum Immobilien so viele Anleger Millionäre haben werden lassen, ist das hohe Total-Return-Potenzial. (Anmerkung: Die Gesamtrendite definieren wir als die Dividende einer Aktie in Verbindung mit der Kurssteigerung.) Als Gruppe haben REITs in den letzten 25 Jahren die Gesamtrenditen des S&P 500 übertroffen, und es gibt einige bekannte REITs, die langfristig eine durchschnittliche Gesamtrendite von 15 % oder mehr erzielt haben.

Der Steuervorteil der REITs

Ich habe bereits kurz erwähnt, dass die primäre Motivation für eine Immobiliengesellschaft, sich als REIT zu qualifizieren, der große Steuervorteil ist, der mit dem Status als REIT einhergeht. Gehen wir hier doch mal in die Details.

Die meisten Unternehmen haben ihre Gewinne effektiv doppelt besteuert. Wenn ein Unternehmen einen Gewinn erzielt, muss es in der Regel Körperschaftsteuer zahlen. Diese wurde in den USA kürzlich im Rahmen des „Tax Cuts and Jobs Act“ auf einen Satz von 21 % gesenkt, kann aber immer noch eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Wenn die Aktionäre dann einen Teil dieser Gewinne als Dividende erhalten oder ihre Aktien mit Gewinn verkaufen, müssen sie wieder Steuern zahlen. Zwar gibt es günstige Steuersätze für qualifizierte Dividenden und langfristige Veräußerungsgewinne, aber dies ist immer noch eine Doppelbesteuerung der gleichen Unternehmensgewinne.

REITs hingegen werden auf Unternehmensebene nicht besteuert, solange sie den größten Teil ihrer Gewinne direkt an die Aktionäre weitergeben. Investoren müssen Dividendensteuern auf ihr Einkommen sowie Kapitalgewinnsteuern zahlen, wenn sie REIT-Aktien gewinnbringend verkaufen, aber die Vermeidung von Unternehmenssteuern kann ein großer Vorteil sein.

Aufgrund dieser günstigen steuerlichen Behandlung können REITs in den USA besonders gut in Rentenkonten wie herkömmliche IRAs oder Roth IRAs investiert werden. Dies ermöglicht es den Anlegern, Steuern sowohl auf persönlicher Ebene als auch auf Unternehmensebene effektiv zu verschieben oder gar zu vermeiden.

Wie werden REIT-Dividenden besteuert?

Ein möglicher Nachteil ist, dass REIT-Dividenden von ihrer Steuerstruktur her komplizierter sind als die der meisten Aktien. Insbesondere erfüllen die meisten Dividenden, die von US-Aktien gezahlt werden, die Definition von qualifizierten Dividenden, die es Investoren ermöglichen, einen günstigen Steuersatz zu erhalten. Die meisten REIT-Dividenden sind jedoch nicht dafür qualifiziert.

Tatsächlich werden REIT-Dividenden oft in drei verschiedene Kategorien aufgeteilt (normale Erträge, Kapitalgewinne und Kapitalrendite), je nachdem, wie der REIT im Steuerjahr sein Geld verdient hat. Und alle drei werden unterschiedlich besteuert.

• Normale Erträge werden zum individuellen Grenzsteuersatz (Steuerklasse) besteuert, und es kann auch von Hochverdienern verlangt werden, eine Nettokapitalertragssteuer von 3,8 % zu zahlen. Dank des Tax Cuts and Jobs Act können jedoch Durchleitungseinnahmen, auch von REITs, abgezogen werden, was den zu zahlenden Steuersatz effektiv senkt.
• Kapitalgewinnausschüttungen werden zu den günstigeren langfristigen Kapitalgewinnsätzen besteuert, die auf 20 % begrenzt sind (zuzüglich der Kapitalertragsteuer von 3,8% ).
• Kapitalrendite ist nicht steuerpflichtig, sondern senkt Ihre Kostenbasis der Aktie, was zu Kapitalertragssteuern führen kann, wenn man am Ende verkauft.

Hier mal ein Beispiel, wie das funktioniert. Der Retail-REIT National Retail Properties (WKN:A0JMJZ) zahlte 2017 1,86 US-Dollar pro Aktie. Davon wurden etwa 1,56 US-Dollar (84 %) als normale Einnahmen, 0,06 US-Dollar (3 %) als Kapitalgewinnausschüttung und 0,25 US-Dollar (14 %) als steuerfreie Kapitalrendite klassifiziert. (Hinweis: Zahlen gerundet.)

Das mag kompliziert klingen – und das ist es auch – aber die gute Nachricht ist, dass der Broker die Dividendenkategorien für einen im Auge behält. Man erhält – jedenfalls in den USA– kurz nach Ende des Jahres das Steuerformular 1099-DIV, das die Steuerklassifikation der erhaltenen Dividenden enthält.

Wenn man die REIT-Aktien in einem Rentenkonto hat, muss man sich keine Sorgen um Dividenden- und Kapitalertragssteuern machen. In einer herkömmlichen IRA oder einem anderen steuerbegünstigten Konto man nur die Einkommenssteuer auf die eventuellen Abhbuchungen vom Konto zahlen. Mit einer Roth IRA oder einem anderen Kontotyp nach Steuern müssen man keine Steuern auf qualifizierte Abhebungen zahlen.

Wichtige Kennzahlen zur richtigen Bewertung von REITs

Wenn es um die Bewertung von REITs geht, gibt es einige spezifische Kennzahlen, die man kennen muss.

Funds from Operations, kurz FFO, ist vielleicht die wichtigste Messgröße für neue REIT-Investoren. Der FFO addiert die Abschreibungen wieder in das Ergebnis des REITs und nimmt einige REIT-spezifische Zu- und Abschläge vor, um den Anlegern ein besseres Bild davon zu vermitteln, wie viel Geld ein REIT tatsächlich pro Aktie verdient hat.

Herkömmliche Methoden zur Berechnung des Nettoeinkommens oder “Ertrags” eines Unternehmens funktionieren bei REITs einfach nicht. Konkret wird den Unternehmen jedes Jahr ein Abschlag für die Abschreibung ihrer Immobilien gewährt, so dass die REIT-Einnahmen deutlich geringer ausfallen, als sie tatsächlich sind. Schließlich verlieren Immobilien Jahr für Jahr nicht wirklich an Wert – eigentlich trifft im Allgemeinen doch eher das Gegenteil zu.

Zusätzlich zum FFO werden noch weitere REIT-Metriken verwendet, die als adjusted FFO, normalized FFO oder core FFO bekannt sind. Während verschiedene REITs unterschiedliche Möglichkeiten haben, diese Kennzahlen zu berechnen, sollen diese unter dem Strich eine unternehmensspezifische Sicht auf die Performance eines REITs geben. Beispielsweise kann der normalisierte FFO eines REITs einmalige Kosten im Zusammenhang mit einer Akquisition ausschließen.

Eine weitere wichtige Kennzahl für Immobilienanlagen ist schließlich der Kapitalisierungssatz, der “Cap-Rate”. Dies sagt einem, wie profitabel die neuen Immobilien eines REITs sind, ausgedrückt als Jahresertrag einer Immobilie (oder eines Portfolios von Immobilien) im Verhältnis zu den Anschaffungskosten. Das heißt: Wenn ein Unternehmen eine Immobilie für 10 Millionen US-Dollar zu einem Cap-Satz von 7 % erwirbt, bedeutet dies, dass die Immobilie voraussichtlich 700.000 US-Dollar an jährlichem Einkommen generieren wird.

Die Risiken bei einem Investment in REITs

Natürlich hat jede Art einer Investition ihre Risiken, und über die müssen wir natürlich auch sprechen.

Erstens sind REITs in der Regel sehr empfindlich gegenüber Veränderungen der Marktzinsen. Bei steigenden Zinsen erwarten Anleger von ihren “riskanteren” Anlagen wie REITs mehr Rendite gegenüber sichereren Anlagen wie Anleihen, was dann die Kurse unter Druck setzt. Umgekehrt steigen die REITs in Zeiten sinkender Marktzinsen tendenziell an. Hinsichtlich des Zinsdrucks ist die 10-jährige Treasury-Rendite ein guter Indikator für REITs.

REITs haben auch Risiken, die mit der Art der Immobilien korrespondieren. Beispielsweise sehen sich viele wichtige Selfstorage-Märkte im Jahr 2018 mit Überangebotsproblemen konfrontiert, so dass viele Selfstorage-REIT-Aktien unter Druck geraten sind. Ein weiteres Beispiel ist der Druck, den die jüngste Welle von Privatkundeninsolvenzen in den USA auf die REITs ausübt.

Man muss auch bedenken, dass ein REIT immer nur so wertvoll ist wie die Immobilien, die er im Portfolio hält. Wenn wie in der Finanzkrise Immobilien als ganzes stark rückläufig sind, könnten die inneren Werte der REITs sinken.

Und schließlich sind sicherlich auch unternehmensspezifische Risiken zu berücksichtigen. Nimmt ein bestimmter REIT beispielsweise zu viel Schulden auf, kann er ein großer Risikofaktor für das jeweilige Unternehmen sein, auch wenn sich seine Immobilien gut entwickeln.

Arten von REITs mit Beispielen

Wie bereits erwähnt, sind die meisten REITs auf einen bestimmten Typ von Immobilien spezialisiert. Nehmen wir doch mal die großen Kategorien von REITs unter die Lupe und benennen für jede ein Beispiel, das man sich als Anfänger mal ansehen sollte.

Quelle: TD AMERITRADE. Stand 1.8.2018.

Wohn-REITs: NAREIT schätzt, dass 14 % aller REITs auf Wohnimmobilien wie Wohnhäuser, Studentenwohnungen und Einfamilienhäuser spezialisiert sind. Um nur einige Beispiele für prominente Wohn-REITs zu nennen:

• AvalonBay Communities ist spezialisiert auf Apartment-Immobilien in hochpreisigen Küstenstädten wie New York und San Francisco. Equity Residential ist ein weiteres Beispiel für einen Wohnungs-REIT und hat ein ähnliches Geschäftsmodell wie AvalonBay, konnte überdies in der Vergangenheit glänzen.
• American Campus Communities entwickelt und betreibt Studentenwohnanlagen an oder in der Nähe von großen US-Universitäten.

Retail-REITs: Retail-REITs sind das größte Segment des Immobiliensektors und machen 17 % aller REITs aus. Diese können sich auf eine bestimmte Art von Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren, Outlet-Center, Großmärkte oder freistehende Immobilien konzentrieren. Einige entscheiden sich für eine vielfältigere Strategie, die dann mehrere verschiedene Typen umfasst.

• Die Simon Property Group ist einer der größten REITs überhaupt und besitzt ein Portfolio an hochwertigen Einkaufszentren. Auch im Filialgeschäft hat die Simon Property Group einen dominierenden Marktanteil.
• Realty Income ist spezialisiert auf Einzelhandelsimmobilien, d.h. typischerweise Immobilien für nur einen Mieter, bei denen der Mieter für Grundsteuern, Versicherungen und Unterhaltskosten aufkommt.

Healthcare REITs: Healthcare REITs sind auf Immobilien wie Krankenhäuser, Ärztehäuser, medizinische Verwaltungsgebäude, Seniorenwohnanlagen und Life-Science-Immobilien spezialisiert.

• Welltower ist der größte REIT im Gesundheitswesen und investiert hauptsächlich in Seniorenwohnungen und andere seniorenspezifische Immobilientypen.
• Physicians Realty Trust investiert in medizinische Bürogebäude, insbesondere in solche, die mit großen Gesundheitssystemen verbunden sind.
• HCP ist ein großer REIT im Gesundheitswesen, der sich auf drei spezifische Immobilientypen spezialisiert hat: Seniorenwohnungen, Arztpraxen und Life-Science-Einrichtungen, jeweils zu ähnlich großen Anteilen.

Self-Storage-REITs: Self-Storage-REITs besitzen eigene Lagerräume und vermieten Flächen an Kunden.

• Public Storage ist mit weit über 2.000 Objekten der mit Abstand größte Selfstorage-REIT. Gemessen am Umsatz ist Public Storage größer als die nächsten drei Wettbewerber zusammen.
• Life Storage ist eher ein Aufsteiger und hat sich erst kürzlich umbenannt. Vorher war man unter dem Namen Uncle Bob’s Self Storage bekannt.

Industrielle REITs: Industrielle REITs besitzen Logistikimmobilien wie Lager, Fulfillment-Center und weiteres dieser Art.

• Prologis ist auf Distributionszentren spezialisiert und will vom Wachstum des E-Commerce und dem damit verbundenen Bedarf an Logistikimmobilien profitieren.

Office REITs: Wie der Name schon sagt, besitzen und betreiben Office REITs Bürogebäude und vermieten diese an Mieter.

• Boston Properties ist in den USA einer der größten Eigentümer von Büroimmobilien in Top-Qualität und konzentriert sich hauptsächlich auf vier Märkte – Boston, New York, Washington D.C. und San Francisco.
• Empire State Realty Trust besitzt Büro- und einige Einzelhandelsimmobilien im Raum New York City, darunter das berühmte Empire State Building.

Hotel-REITs: Einige REITs besitzen und verwalten Hotelimmobilien, und es gibt verschiedene Spezialisierungen innerhalb der Hotelbranche.

• Apple Hospitality REIT besitzt ein großes Portfolio an “Select Service”-Hotels, was ein Begriff für den Mittelklasse-Hotelmarkt ist. Zu den wichtigsten Hotelmarken in der ausgewählten Servicekategorie gehören Homewood Suites by Hilton und Courtyard by Marriott.
• Host Hotels and Resorts konzentriert sich auf hochwertige Hotelimmobilien.

Rechenzentrum-REITs: Ein Rechenzentrum ist eine spezialisierte Einrichtung, die Unternehmen sicheren und zuverlässigen Raum für den Betrieb von Servern und anderen Netzwerkgeräten bietet. Rechenzentrums-REITs haben sich in den letzten Jahren durch den weltweiten Anstieg der angeschlossenen Geräte zu einem viel größeren Teil des Marktes entwickelt.

• Digital Realty Trust ist ein riesiger Rechenzentrum-REIT, der weltweit tätig ist, aber eine große Konzentration in den USA hat.
• Equinix ist der größte REIT von allen Rechenzentren und verfügt über eine geografisch diversifizierte Einnahmequelle, wobei weniger als die Hälfte des Umsatzes aus Amerika stammt.

Diversifizierte REITs: Diversifizierte REITs sind auf eine Kombination von zwei oder mehr verschiedenen Immobilienarten spezialisiert.

• Hospitality Properties Trust besitzt ein Portfolio von mehr als 300 Hotels und etwa 200 Raststätten mit Übernachtungsmöglichkeit an Highways.
• EPR Properties spezialisiert sich auf drei Arten von Immobilien – Unterhaltung, Erholung (Wasserparks und Golfplätze) sowie Ausbildung.

Spezialisierte REITs: Es gibt mehrere andere Arten von sehr spezialisierten Immobilien, in die REITs investieren können. Zum Beispiel Wald-REITs, Kommunikations-REITs, Bildungs-REITs und Casino-REITs.

• Weyerhauser ist ein Massivholz-REIT, der Holzprodukte herstellt und vertreibt.
• American Tower ist ein REIT, der Mobilfunktürme besitzt und betreibt, die von Mobilfunkanbietern, Kabelgesellschaften und anderen Unternehmen genutzt werden. American Tower ist der größte REIT auf dem US-Markt.

Wie man einen REIT bewertet

Werfen wir abschließend mal den Blick darauf, wie man einen REIT evaluieren sollte. Ich werde Realty Income verwenden, das ich in meinem persönlichen Portfolio besitze, und ich werde eine Liste von Fragen durchgehen, die ich mir bei der Auswahl von REIT-Investments stelle.

Wird der REIT angemessen bewertet? Ein Preis-zu-FFO-Verhältnis von 17,5 ist angesichts der Konsistenz und des Wachstumspotenzials von Realty Income, das ich gleich näher beleuchten werde, eher gering.

Gibt es eine Sicherheitsmarge? Soll heißen, wenn die Wirtschaft abschmiert, würden die Erträge dieses REITs darunter leiden? Die Netto-Leasingstruktur von Realty Income sorgt auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten für eine hohe Auslastung und zumindest geringe Umsätze. Es ist auch relativ immun gegen die starken Probleme des Einzelhandels, da die meisten Unternehmen der Mieter gegen E-Commerce und Rezessionen relativ stabil aufgestellt sind. Die Auslastung des Portfolios von Realty Income ist nie unter 96 % gesunken.

Ist der REIT hoch verschuldet? Ist sie finanziell flexibel? Die Schulden von Realty Income machen nur 31 % der Gesamtkapitalisierung aus, was für einen REIT gering ist. Darüber hinaus gehört die Bonität von Realty Income (A3/BBB+) zu den besten der Immobilienbranche.

Ist das Portfolio breit aufgestellt? Soll heißen, sind zu viele Einnahmen von einem oder wenigen Mietern abhängig? Realty Income hat mehr als 250 Mieter, von denen keiner mehr als 7 % der gesamten Mieteinnahmen ausmacht. Die Mieter sind in 11 verschiedenen Branchen tätig und die Objekte befinden sich in den USA in 49 Bundesstaaten sowie Puerto Rico.

Hat der REIT eine starke Dividendenzahlungsbilanz? Realty Income zahlt nicht nur eine Rendite von 4,7 % in monatlichen Raten, sondern hat auch 576 Zahlungen in Folge geleistet und die Auszahlung für 83 Quartale in Folge erhöht.

Gibt es reichlich Wachstumspotenzial? Realty Income hat seinen bereinigten FFO in allen bis auf einem Jahr seit der Listung am NYSE im Jahr 1994 gesteigert. In dieser Zeit erwirtschaftete der REIT für Investoren eine jährliche Gesamtrendite von 15,7 % und übertraf damit den S&P 500.

Dies ist zwar nur eine sehr allgemeine Methode, mit der ich meine Immobilien-Investition erkläre, kann sie aber leicht bei der Bewertung anderer REITs angewendet werden.