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Meine Topdividendenaktie im August: die Vonovia-Aktie

Eine typische Dividendenaktie ist die Vonovia (WKN:A1ML7J)-Aktie wahrscheinlich nicht. Denn in der Regel werden Aktien so genannt, wenn sie ihren Anlegern mehr als 4 % Dividendenrendite bieten. Das tut die Vonovia-Aktie nicht.

Ich glaube aber, dass Vonovia seinen Investoren, insbesondere denen, die auf die Dividende schielen, etwas viel Wichtigeres zu bieten hat als eine kurzfristig hohe Rendite.

Lass uns aber zunächst einen Blick auf die Eckdaten der Vonovia-Dividende werfen, bevor ich dir verrate, warum die Vonovia-Aktie trotz relativ niedriger Dividendenrendite meine Topdividendenaktie im August ist!

Die Eckdaten zur Vonovia-Dividende

Die folgende Tabelle enthält ein paar mehr oder weniger nützliche Eckdaten rund um die Vonovia-Dividende.

Dividendenrendite Ausschüttungsquote* Dividende 2017 Dividende 2018 (Prognose)
           3,1 %             69,5 %      1,32 Euro              1,40 Euro

Quelle: Geschäftsbericht Vonovia 2017, Dividendenrendite berechnet mit 2017er-Dividende, Kurs: 06.08.2018

* bezogen auf den FFO je Aktie

Wie erwähnt liegt die Dividendenrendite ein gutes Stück unterhalb der Vierprozentmarke. Die Ausschüttungsquote, also der prozentuale Anteil des Gewinns, der an die Anleger ausgeschüttet wird, ist mit knapp 70 % auf den ersten Blick recht hoch.

Für nächstes Jahr können die Anleger laut Vonovia-Prognose mit einer leichten Anhebung um ungefähr 6 % auf 1,40 Euro rechnen.

Das alles wird die meisten Dividendenfans nicht vom Hocker hauen. Ich halte das allerdings für einen Fehler! Denn die Werte aus der Tabelle sind eine ziemlich oberflächliche Betrachtungsweise.

Die Nachhaltigkeit der Dividende

Damit meine ich beispielsweise die oben erwähnte Ausschüttungsquote. Auch ich habe diese Kennzahl immer wieder zum Vergleich verschiedener Unternehmen herangezogen, aber inzwischen halte ich dieses Vorgehen für nicht besonders zielführend.

Man sollte diese Kennzahl für jedes Unternehmen individuell bewerten. Genau das habe ich bei Vonovia getan.

Die Ausschüttungsquote von knapp 70 % wirkt, verglichen mit anderen Unternehmen, erst mal recht hoch und könnte Anleger abschrecken. Eine genauere Betrachtung jedoch zeigt, dass dieser Wert völlig in Ordnung ist. Denn Vonovia bezieht seine Ausschüttungsquote nicht auf den Gewinn je Aktie, sondern auf den FFO je Aktie.

Der FFO, Funds From Operations, gibt an, wie viel ein Immobilienunternehmen im operativen Vermietgeschäft verdient. Keine Wertberichtigungen durch gestiegene Immobilienpreise, keine Verkaufserlöse. Nur Mieteinnahmen!

Von diesen stabilen, verlässlichen Erträgen fließen also 70 % an die Aktionäre, 30 % bleiben im Unternehmen. Vonovia nutzt diese 30 %, um den Wohnungsbestand zu renovieren, neue Wohnungen zu kaufen und Übernahmen zu tätigen. Auch Gewinne aus eventuellen Verkaufserlösen fließen bei Vonovia für gewöhnlich in solche Investitionen.

Vonovia folgt dieser Ausschüttungs- und Investitionspolitik bereits seit mehreren Jahren – mit durchschlagendem Erfolg. Der FFO hat sich zwischen 2013 und 2017 mehr als verdoppelt! Die Investitionen waren also mehr als ausreichend, zumal Vonovia sich für dieses enorme Wachstum nicht bis über die Halskrause verschulden musste.

Die Kombination aus all diesen Informationen zeigt mir, dass Vonovia eine absolut nachhaltige Ausschüttungspolitik verfolgt. Es wird kein Geld in den Rachen der Aktionäre geworfen, das man besser investiert hätte.

Genau das erwarte ich von einem gut geführten Unternehmen!

Und genau das sollte dir auch wichtig sein, wenn du einer langfristigen Dividendenstrategie folgst! Denn alles andere ist auf lange Sicht eine Gefahr für deine Dividende!

Die Zukunftsaussichten

Der zweite wichtige Punkt für eine langfristig erfolgreiche Dividendenaktie sind die Zukunftsaussichten des Unternehmens. Verfügt es über Wettbewerbsvorteile? Wird es diesen Markt in zehn Jahren überhaupt noch geben? Wird an der Konzernspitze langfristig gedacht und gehandelt?

Die Antwort auf die einfachste Frage zuerst: den Markt, in dem Vonovia tätig ist, wird es auch in zehn Jahren noch geben. Denn gewohnt wird immer. Diesbezüglich brauchen sich die Aktionäre von Vonovia also gewiss keine Sorgen zu machen, zumal die Wohnungen von Vonovia sich größtenteils in sehr attraktiven Gegenden befinden.

Auch die Frage nach einem Wettbewerbsvorteil ist schnell beantwortet. Vonovia ist der mit Abstand größte Immobilienkonzern Deutschlands. Das bietet einige Vorteile, beispielsweise beim Einkauf von Fenstern. Mit einem Bestand von ungefähr 355.000 Wohnungen dürfte niemand in Deutschland mehr Fenster benötigen als Vonovia.

Das ist natürlich eine wunderbare Verhandlungsposition für Vonovia, die deutlich günstigere Einkaufspreise verspricht. Das gilt logischerweise nicht nur für Fenster, sondern auch für Böden, Türen, Dienstleistungen und alles andere. Mit diesem Wettbewerbsvorteil in der Tasche sehe ich die Zukunft von Vonovia sehr positiv.

Die dritte Frage, die nach dem langfristig denkenden Management, ist die wohl am schwersten zu beantwortende von diesen dreien. Denn keiner von uns bekommt wirklich mit, was im Vorstand und im Aufsichtsrat geschieht. Aber: Es gibt Anzeichen, die auf ein langfristig denkendes Management hindeuten.

Im Falle von Vonovia ist dies die Kundenorientierung. Sie ist praktisch immer ein Indiz für eine langfristig ausgelegte Strategie.

Liest man sich die Investor-Relations-Seite von Vonovia durch, erkennt man, dass der Mieter im Mittelpunkt steht. Liest man sich Interviews mit CEO Rolf Buch durch, steht der Mieter im Mittelpunkt. Spezialgebiet von Vorstandsmitglied Klaus Freiberg: Ausrichtung von Unternehmen auf die Kundenorientierung.

Das alles garantiert uns nicht, dass bei Vonovia wirklich langfristig gedacht wird. Aber es ist ein vielversprechender Hinweis, besonders da die Immobilienwirtschaft im Allgemeinen als nicht besonders kundenorientiert gilt.

Wenn ich die Zukunftsaussichten von Vonovia anhand des Marktes, des Wettbewerbsvorteils und des Managements bewerten müsste, dann würde ich zusammenfassend feststellen: Vonovia muss sich vor der Zukunft nicht fürchten!

Und die Dividende der Vonovia-Aktie damit ebenfalls nicht!

Mein Fazit zur Vonovia-Aktie

Ich halte die Vonovia-Aktie für eine hervorragende Dividendenaktie, auch wenn die Zahlen erst mal nicht besonders vielversprechend aussehen. Wie bei vielen Dingen im Leben lohnt sich auch hier ein Blick hinter das scheinbar Offensichtliche.

Und bei Vonovia offenbart dieser: Wer langfristig stabile Dividendenaktien liebt, der sollte bei Vonovia genau hinschauen!

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Thomas Brantl besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.