The Motley Fool

Drei Gründe, die für TLG Immobilien sprechen

Vielleicht geht es euch so wie mir. Wenn ich in ein neues Unternehmen investiere, ist mir Transparenz sehr wichtig. Ob das nun die Geschäftsidee ist, der Internetauftritt oder die Finanzberichte. Ich möchte wissen, was das Unternehmen macht, wo die Chancen und Risiken liegen, und die Bilanz verstehen.

Wenn ich ein Zahlenwerk nicht verstehe, ist das kein gutes Zeichen. Möglicherweise kann der Finanzbericht trotz eingehender Analyse nicht alle meine Fragen beantworten oder das Geschäftsfeld ist extrem kompliziert. Egal, was davon zutrifft, ein Investment kann dadurch zu einem kaum kalkulierbaren Risiko werden.

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Es gibt jedoch genug Aktiengesellschaften, die meiner Meinung nach auch von Privatanlegern ohne spezielle Kenntnisse verstanden und analysiert werden können.

Eines dieser Beispiele ist die TLG Immobilien AG (WKN:A12B8Z). Dabei handelt es sich um ein Immobilienunternehmen, das Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien erwirbt und vermietet.

Transparenz und Informationsfluss

Auf der Internetseite von TLG Immobilien (Stand 12.07.18) finden sich bereits extrem viele Informationen, die für Anleger relevant sind. Dort werden die Immobilien mit ordentlichen Fotos, der Adresse und dem Immobilienwert aufgeführt. Zusätzlich finden sich Details wie die Gesamtmietfläche, die Leerstandsquote, das Baujahr und sogar die Ankermieter.

Weiterhin lässt sich entnehmen, wer zu den Top-10-Mietern gehört:

Edeka-Gruppe (Edeka, Netto Marken-Discount) 12,5% Air Liquide 2,0%
Rewe-Gruppe (Rewe, Penny)   6,1% OstseeSparkasse Rostock 1,9%
Schwarz-Gruppe (Lidl, Kaufland)   4,9% OBI 1,9%
THR Hotel (H2 und H4 Hotel)   2,2% Hellweg 1,9%
Daimler Real Estate   2,1% OFD – Hessisches Immobilienmgt. 1,7%

Anteil Jahresnettokaltmiete Portfolio zum 31. Dezember 2017 (Quelle: Internetseite TLG Immobilien, 12.07.2018)

Das sind überwiegend bekannte Mieter, die mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in Zukunft ihre Miete zahlen können. Abgerundet werden die Informationen durch Angabe der Assetklassen und der Regionen. Vorbildlich finde ich auch den Informationsfluss. TLG Immobilien veröffentlicht regelmäßig Unternehmensnachrichten.

Ein Beispiel: Am 28.06.2018 wurde mitgeteilt, dass TLG IMMOBILIEN einen neuen Mietvertrag über eine bereits genutzte Bürofläche mit der Stadt Dresden geschlossen hat. Mietvertragslaufzeit dabei: 7,5 Jahre. Vollvermietung und Mietsteigerung auf marktüblichem Niveau gibt es noch dazu.

So viel Transparenz findet sich nicht bei jeder Aktiengesellschaft. Es gibt Unternehmen, die sich bedeckter halten, was detaillierte Informationen anbelangt.

Portfolio mit Qualität

Investiert wird also in hochwertige Immobilien überwiegend in Metropolen und Großstädten, da hier die Nachfrage weiterhin groß ist. Das ist sicherlich keine Überraschung, da sich die Wirtschaft in den letzten Jahren positiv entwickelt hat.

Geachtet wird weiterhin auf eine niedrige Leerstandsquote (3,8 % zum 31.03.18) und auf die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT), die zum 31.03.18 derzeit 6,1 Jahre beträgt.

Wissenswert ist dabei, dass TLG Immobilien auch in Objekte investiert, die einen gewissen Leerstand aufweisen, um den Vermietungsgrad später zu steigern. Dabei lässt sich aufgrund der Informationspolitik gut nachvollziehen, aus welchen Gründen in einem neuen Objekt Potenzial gesehen wird.

Starke Wachstumsaussichten

Die Mieterlöse wurden laut Quartalsbericht zum 31.03.18 auf 55,0 Mio. Euro gesteigert. Das ist ein Mieterlöswachstum um 40,1 % im Vergleich zum Vorjahr.

Nun fragt ihr euch sicherlich auch, wie es mit der Dividende aussieht. Für das Geschäftsjahr 2017 betrug sie 0,82 Euro pro Aktie. Beim derzeitigen Aktienkurs sind dies etwa 3,6 %.

Ob die Dividendensteigerung nachhaltig ist, lässt sich noch nicht sagen, da die TLG Immobilien erst 2014 an die Börse gegangen ist. Zumindest wurde der Dividendenbetrag seitdem kontinuierlich gesteigert. Zu beachten ist jedoch, dass es seit dem Börsengang einige Kapitalerhöhungen gab.

Ein hoher Anteil des Portfolios befindet sich in Berlin (33 % zum 31.12.17) und den umliegenden Bundesländern. Das Portfolio wird kontinuierlich ausgebaut. Dabei hat man insbesondere die westlichen Bundesländer im Blick. In letzter Zeit wurden Bürogebäude in Hamburg, Mannheim und in der Stadtregion Frankfurt erworben.

2017 erfolgte zudem die Übernahme einer anderen AG, der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz Aktiengesellschaft. Dadurch konnte der Immobilienwert auf ca. 3,5 Mrd. Euro gesteigert werden. Zum 31.12.2016 betrug der Wert noch 2,2 Mrd. Euro.

Ich denke, das waren bisher alles gute Gründe, die für TLG Immobilien sprechen. Als langfristiger Anleger sollte man jedoch auch die Risiken im Blick haben.

Risiken

Eine Übernahme kann auf Unternehmen durchaus einen negativen Effekt haben. Immerhin wird die Firmenstruktur angepasst und die Immobilien werden eingegliedert. Keine leichte Aufgabe.

Ein weiteres Risiko ist der Marktwert der Immobilien. Entwickelt sich der Immobilienmarkt negativ, müssen die Objektwerte entsprechend angepasst werden. Dies kann sich negativ auf die Bilanz und somit auf den Unternehmenswert auswirken.

In letzter Zeit ist ja immer wieder von einer „Immobilienblase“ die Rede. Es ist sicherlich richtig, dass Wohnimmobilien in den letzten Jahren in manchen Städten verdammt teuer geworden sind. Meines Erachtens sind jedoch die Aussichten insbesondere für Büroimmobilien weiterhin positiv. Da ich keine Glaskugel besitze, kann ich jedoch einen plötzlichen Einbruch der deutschen Wirtschaft und im Extremfall sogar einen Immobiliencrash nicht gänzlich ausschließen.

Ein weiteres Risiko besteht hinsichtlich der Mieteinnahmen. Diese tragen maßgeblich zum Cashflow bei. Ich denke jedoch, dass die Mieter insgesamt sehr bonitätsstark sind. Positiv ist zudem, dass nur drei Mieter derzeit jeweils mehr als 4 % zur Jahresnettokaltmiete beisteuern. Die Mieteinnahmen sind also breit gestreut. Dennoch bleibt ein Restrisiko. Fallen sie aus oder müssen ein oder mehrere Mieter sogar Insolvenz beantragen, wirkt sich dies negativ aus.

Fazit

TLG Immobilien hat sich seit dem Börsengang positiv entwickelt. Bleibt der Markt für Gewerbeimmobilien stabil, könnte das Unternehmen seinen profitablen Wachstumskurs im gesamten Bundesgebiet noch eine ganze Weile fortsetzen.

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Sven Knaak besitzt Aktien von TLG Immobilien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.

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