Hypothek: vorzeitig abbezahlen oder das Geld lieber investieren?

Wenn man ein Haus besitzt, bestehen die Chancen, dass eine Hypothek darauf lastet. Die regelmäßigen Zahlungen können für Haus-und Wohnungseigentümer schon frustrierend sein, was dazu führt, dass viele das so schnell wie möglich hinter sich haben wollen.

Allerdings muss man sich überlegen, ob das vorzeitige Abbezahlen wirklich eine gute finanzielle Entscheidung ist. Das muss gut überlegt sein, immerhin kann die Entscheidung auch einen großen Einfluss auf das Befinden haben – schuldenfrei sein oder nicht?

Hier mal eine Analyse, ob das schnelle Abzahlen der Hypothek das richtige Ziel ist, oder ob man langfristig besser dran wäre, das Geld stattdessen zu investieren.

7 Gründe, warum man die Hypothek vorzeitig abbezahlen sollte

Es ist natürlich eine große finanzielle Entscheidung, die vorsichtiges Abwägen aller Vor-und Nachteile erfordert. Werfen wir zunächst einen Blick darauf, warum das vorzeitige Abzahlen die beste Wahl sein könnte.

• Das Abzahlen der Hypothek schafft Ruhe: Ist das Haus frei von Hypotheken, muss man sich da keine Sorgen mehr machen um regelmäßige Zahlungen. Keiner hat mehr Anspruch auf das Haus.
• Könnte einen motivieren, Schulden abzuzahlen: Wer nicht gerne in der Schuld steht, ist wahrscheinlich motiviert, seine Ausgaben zu reduzieren und ein Budget aufzustellen. Besser als leichtfertig das Geld einfach auszugeben.
• Man spart Zinsen: Man kann eine Menge Geld sparen, man die Hypothek vorzeitig bezahlt. Wer eine Hypothek von 300.000 Euro über 30 Jahre mit einem Zinssatz von 4,5 % hat, würde etwa 1.520 Euro monatlich zahlen. Erhöht man die monatliche Zahlung auf 1.820 Euro, würde man fast 80.000 Euro an Zinsen sparen und das Darlehen acht Jahre und sechs Monate vor dem geplanten Termin abgezahlt haben.
• Man hat einen garantierten Return on Investment: Wer die Ihre Hypothek im Voraus abzahlt, spart immer Zinsen – so erhält man immer einen Return on Investment. Man muss also gar nicht hoffen, dass sich riskante Investitionen auszahlen.
• Man wird mehr Eigenkapital haben: Wenn die Hypothek abbezahlt, baut Eigenkapital auf. Beim Umzug muss man sich keine Sorgen machen, dass das Haus weniger wert ist als man noch schuldet. Andernfalls kann man kann nicht einfach verkaufen, es sei denn man schießt Geld hinzu – oder muss die Bank überzeugen, einem Verkauf unter Wert zuzustimmen.
• Senkung der Lebenshaltungskosten: Die monatliche Hypothekenzahlung ist wahrscheinlich der größte Budgetposten. Wer den nicht mehr hat, hat mehr zur Verfügung. Dies gibt einem die Flexibilität, einen geringer bezahlten Job anzunehmen, sich eine Auszeit zu gönnen, um die Kinder zu erziehen, oder früher in Rente zu gehen.
• Man kann die private Hypothekenversicherung abschaffen: Wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20 % geleistet hat, muss wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (private mortgage insurance, PMI) bezahlen. PMI bezahlt die Bank, falls das Haus für einen Betrag verkauft wird, der unter dem liegt, was man der Bank noch schuldet. PMI kostet typischerweise ca. 0.5 % bis 1 % des ursprünglichen Hypothekendarlehens. Bei einem Darlehen 300.000 Euro könnte das 250 Euro pro Monat bzw. 3.000 Euro pro Jahr betragen. Wer die Hypothek abgezahlt hat und die Darlehensbilanz 80 % oder weniger des Wertes des Hauses beträgt, kann die kreditgebende Stelle bitten, PMI auszusetzen.

Gründe, warum man die Hypothek nicht vorzeitig abbezahlen sollte

Jetzt die Nachteile, und die sind auch nicht ohne.

• Keine Investition für später: Jeder Euro, der zusätzlich in die Hypothek fließt, ist ein Euro, den man für kein anderes Finanzprodukt verwendet. Da man einen begrenzten Geldbetrag zur Verfügung hat, kann sich das möglicherweise nicht finanziell auszahlen. Dies gilt insbesondere, wenn man andere Möglichkeiten nicht nutzen, wie z.B. einen Beitrag zu einem Rentenfonds mit Arbeitgeber-Match.
• Der Return on Investment ist gering: Auch wenn das Abbezahlen der Hypothek eine garantierte Rendite erzielt, ist diese doch niedrig, da die Hypothekenzinsen recht niedrig sind. Wenn der Hypothekenzinssatz 4,5 % beträgt, beträgt die Rendite aus der vorzeitigen Abzahlung der Hypothek nur 4,5 %. Im Gegensatz dazu hat der S&P 500 eine annualisierte Gesamtrendite (inklusive Dividende) von fast 10 % erzielt, was deutlich höher ist.
• Ein Haus ist kein liquides Asset: Der Verkauf eines Hauses ist zeitaufwendig, schwierig und teuer, was es kompliziert macht, Geld aus dem Haus zu ziehen, wenn man es braucht, um finanzielle Engpässe zu meistern. Es gibt viele weitere liquide Anlagen, die bei Bedarf schnell veräußert werden können.
• Man verliert Steuervergünstigungen für die Rentenkasse: Viele Steuerzahler bekommen einen Steuerabzug für Hypothekenzinsen. Die US-Steuerreform im Jahr 2017 führte jedoch bei einigen Kreditnehmern zu neuen Einschränkungen des Zinsabzugs bei gleichzeitiger deutlicher Erhöhung des Standardabzugs.
• Man könnte Steuervergünstigungen für die Altersvorsorge verpassen: Wer die Hypothek im Voraus abzahlt, anstatt steuerbegünstigte Sparkonten auszuschöpfen, verpasst Steuerersparnisse. Wer zusätzliche 5.500 Euro pro Jahr für die Hypothek zahlt, anstatt, 5.500 Euro in eine Rentenversicherung zu stecken, würde damit 1.210 Euro verpassen, wenn man in der Steuerstufe um 22 % ist. (US-Berechnung)
• Man besitzt das Haus noch immer nicht: Viele Leute möchten ihre Hypothek vorzeitig bezahlen, um das Haus zu besitzen. Aber auch wenn man der Bank nichts mehr schuldet, schuldet man der Bank immer noch Vermögenssteuern. Während die Vermögenssteuern wahrscheinlich viel niedriger als jährliche Hypothekenzahlungen sind, besteht doch noch das Risiko, dass man das Haus verliert, wenn man seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
• Ihr Vermögen ist nicht sehr diversifiziert: Wer mehr Geld ins Haus steckt, ist stark in Immobilien investiert. Wenn das Haus im Wert sinkt, hat dies eine übergroße Auswirkung auf den Nettowert, falls man kein Geld haben, das in anderen Anlagegütern investiert wird.
• Die Inflation macht die Fortschritte bei Hypothekenzahlungen zunichte: Wer eine Festzinshypothek hat, bei dem bleiben die Hypothekenzahlungen während der Laufzeit des Darlehens gleich. Wenn die monatliche Zahlung heute 1.500 Euro beträgt, sind es auch in 25 Jahren noch 1.500 Euro. Aber 1.500 Euro in 25 Jahren sind das Äquivalent von gerade mal 942 Euro heute, wenn man von einer Inflationsrate von 2% ausgeht. Die Hypothek kostet im Laufe der Zeit effektiv weniger, und zukünftige Einsparungen aus der Vorauszahlung von Zinsen müssen auf der Grundlage der Inflation diskontiert werden. Wer eine 30 Jahre laufende Hypothek über 300.000 Euro hat und das Darlehen 8 1/2 Jahre vorzeitig abbezahlt, dem kommen die 80.000 gesparten Euro erst in 21 Jahren zugute. Und das wären dann gerade mal noch 49.000 Euro.

Wie wirkt sich eine vorzeitige bezahlte Hypothek auf das Vermögen aus?

Man muss das ganze Bild sehen. Man ist besser dran, wenn man einen kleinen Betrag an Schulden und viel Geld hat, als keine Schulden, aber auch keine Ersparnisse. Man sollte wirklich gut darüber nachdenken, was das für einen bedeutet.

Gehen wir weiter von dem Beispiel aus: 300.000 Euro über 30 Jahre, Festzinshypothek mit einem Zinssatz von 4,5 %. Wer 1.820 Euro pro Monat anstelle von 1.520 Euro zahlt, zahlt fast 80.000 Dollar weniger an Zinsen und zahlt das Darlehen in 21 Jahren und sechs Monaten ab. Aber während dieser Zeit hat man auch Jahr für Jahr 3.600 Euro an zusätzlichen Hypothekenzahlungen geleistet.

Was, wenn man stattdessen 3.600 Euro jährlich für 21 Jahre investierten, das Geld in eine IRA oder 401(k) steckt und an den Investitionen 7 % verdient? Damit hätte man 161.514 Euro. Das ist mehr als Doppeltes, was man im Hypothekenzins sparen würde — also hätte man netto mehr, selbst wenn man noch Verbindlichkeiten hat.

Nach 21 Jahren hätte man noch 134.783 Euro von 300.000 Euro offen, wenn man nie eine Extrazahlung geleistet hat. Wer dann schuldenfrei leben will, kann einfach die 161.514 Euro nehmen, die 134.783 Euro Hypothekenschuld abbezahlen und immer noch 26.731 Euro übrig haben.

Und das berücksichtigt nicht einmal die Steuererleichterungen für Investitionen oder die Zahlung von Hypothekzinsen. Ein Beispiel aus den USA: 3.600 Dollar an Investitionen in ein 401(k) oder IRA würde einem eine Steuerermäßigung von 792 Dollar bringen, wenn man dort in der Steuerklasse von 22 % ist. Angenommen, man hätte Jahr für Jahr dieselben Erleichterungen, dann sind das über 21 Jahre 16.632 Dollar. Und da man fast 80.000 Dollar weniger an Zinsen zahlen würden, hätte man etwa 17.600 Dollar an den Steuereinsparungen verloren.

Aber bietet nicht eine Hypothek einen garantierten Return on Investment?

Eines der besten Argumente für die schnellere Abzahlung einer Hypothek ist der garantierte Return on Investment. Allerdings ist die Rendite im Vergleich zu dem, was man aus einer Investition holen kann, gering. Selbst bei vorsichtigem Investieren könnte man einen ROI rausholen, der über den gegenwärtigen Hypothekenzinsen liegt — besonders wenn man die Steuerfreibeträge berücksichtigt.

In den USA bekommt man eine garantierte Rendite aus einem Arbeitgeber-Match, wenn man dazu berechtigt ist. Wenn der Arbeitgeber als Match 3.600 Dollar jährliche für ein 401(k) über 21 Jahren investiert, würde der Arbeitgeber einem damit 75.600 Dollar einbringen. Das sind schon fast die 80.000 Dollar Extrazinsen, die auf der Hypothek gezahlt wurden.

Drei Dinge, die man tun muss, bevor man die Hypothek vorzeitig abbezahlt

Vernünftiger wäre es, zu investieren – aber gut. Auch wenn die Mathematik das Gegenteil beweist, wollen manche Menschen ihre Hypothek früher abbezahlen.

• Davor muss man noch ein paar Dinge erledigen:
• In den USA: Nach Arbeitgeber-Match für das 401(k)-Programm erkundigen: Wer nicht genug Geld in das Programm investiert und das Match bekommt, verschenkt unnötig Geld.
• Erstmal andere Schulden abzahlen: Kreditkarten, Privat- und Autokredite haben höhere Zinsen als Hypotheken. Immer zuerst diese Schulden abzahlen, bevor man Ihre Hypothek verstärkt bedient. So arbeitet man immer noch daran, schuldenfrei zu werden, spart aber weitere Zinsen und erhält eine bessere Rendite.
• Einen Notfallfonds anlegen: Sollte der Notfall eintreten und man schnell Geld benötigen, muss man liquide sein. Das Geld, das ins Haus gesteckt wurde, ist erstmal weg.

Erst wenn diese drei Dinge gewährleistet sind, lohnt es sich wirklich.

Tipps zur frühzeitigen Abzahlung der Hypothek

Da gibt es einige Möglichkeiten. Man könnte:

• Zweiwöchentlich die Hypotheken bedienen: In den USA bekommen die meisten Menschen alle zwei Wochen ihren Lohn, aber sie zahlen nur eine Hypothek pro Monat. Wenn man eine halbe Hypothekenzahlung mit jedem Gehalt bezahlt, leistet man im Jahr 26 halbe Zahlungen oder 13 Zahlungen insgesamt – statt 12. Nachteil: nicht alle Hypothekengeldgeber verarbeiten zweiwöchentlich Zahlungen verarbeiten, und man muss manchmal Gebühren dafür zahlen.
• Die Zahlungen aufstocken: Man könnte einfach auf jede Rate ein bisschen was drauftun. Dies ist einfach und flexibel, da man nicht mehr als das Minimum bezahlen muss. Wer aber nicht diszipliniert genug ist, tatsächlich immer was draufzulegen, der wird nicht sehr viel früher fertig werden.
• Eine kürzere Laufzeit aushandeln: Wenn man aus einer 30 Jahre dauernden Hypothek in eine 15 Jahre dauernde macht, kann manchmal auch den Zinssatz senken. Der große Nachteil ist, dass man höhere Raten bedienen muss. Schafft man das nicht, nimmt einem die Bank das Haus weg.

Alte Geschichte: schön, wenn man beim Abzahlprogramm flexibel ist, aber genau diese Flexibilität könnte einen am rigorosen Durchziehen hindern.

Vermeidung von Vorfälligkeitsentschädigungen

Bevor man mit dem Vorauszahlungsplan beginnt, muss man sich erkundigen, ob es zusätzliche Kosten gibt, die mit der vorzeitigen Zahlung Ihrer Hypothek verbunden sind: Vorauszahlungsstrafen. Einige Kreditgeber verhängen eine Strafe für die Auszahlung einer Hypothek vor dem vorgesehenen Rückzahlungstermin, um die Gewinne aus dem Darlehen zu schützen und die Schuldner daran zu hindern, sich sofort zu refinanzieren.

Nicht alle Hypotheken erheben Vorauszahlungsstrafen, und diese Strafen funktionieren von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich. Strafen können auf einer gleitenden Skala auferlegt werden, die auf der Länge der Zeit basiert, die man die Hypothek gehabt hat, etwa eine Strafe von 3 %, wenn man das Darlehen für gerade ein Jahr hatte. Dann vielleicht eine Strafe von 2%, wenn das Darlehen für zwei Jahre oder länger lief. Strafen können auch eine pauschale feste Gebühr sein; sie können einem Prozentsatz der geschuldeten Zinsen oder auch einem Prozentsatz des Restbetrags entsprechen.

Also Unterlagen prüfen oder Kreditgeber fragen. Sollte eine Gebühr für die Vorauszahlung des Darlehens fällig, ist dies ein gutes Argument gegen die frühzeitige Abzahlung, da es die “Rendite” bei der Auszahlung der Hypothek weiter verringert.

Welche Entscheidung ist richtig?

Das hängt von den individuellen kurz- und langfristigen Zielen, der Risikobereitschaft und der Disziplin bei der Anlage ab.

Sollte man sich bis zur Restzahlung der Hypothek richtig ins Zeug legen und bereit sein, sich mehr Mühe zu geben, um dieses Ziel zu erreichen, dann könnte man am Ende mit mehr Geld in der Hand dastehen. Aber man sollte schon sehen, dass man sich im klaren darüber ist, was man verpasst. Vielleicht wäre es doch besser, zu investieren als bloß daran zu arbeiten, endlich schuldenfrei zu werden.